2015年10月16日，天津市地方税务局发布了《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》（以下简称“《公告》”），现就《公告》解读如下：

1. 《公告》发布的背景

2011年1月19日，天津市地方税务局发布了《天津市地方税务局关于加强天津市土地增值税征收管理的公告》，前述公告的执行期限为5年。为了规范房地产市场交易秩序、合理调节土地增值收益、维护国家权益并解决《天津市地方税务局关于加强天津市土地增值税征收管理的公告》执行期限届满后我市土地增值税政策适用的问题，天津市地方税务局发布了《公告》并规定自《公告》施行之日起，《天津市地方税务局关于加强天津市土地增值税征收管理的公告》、《关于征收土地增值税问题的通知》及《关于社会保障住房、低保解困房和经济适用房纳免土地增值税的通知》同时废止。

2. 规范土地增值税预缴制度，明确预缴标准与期限

《公告》要求，从事房地产开发的纳税人应按每月取得的商品房转让收入，乘以《公告》规定的预征率计算预缴土地增值税。《公告》规定的预征率分为三档：每平方米销售价格2万元（含）以下的，预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含）的，预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，预征率为5%。

《公告》明确，土地增值税预缴的纳税期限为1个月，纳税人自期满之日起15日内到主管税务机关申报缴纳土地增值税，项目符合清算条件后，纳税人应办理办理土地增值税清算手续并结清税款。

《公告》提出，对按政府有关部门批准建造出售的经济适用房、限价商品房等社会保障性住房项目暂不预缴土地增值税，但仍应当在项目符合清算条件后进行清算并缴纳土地增值税。

3. 明确存量房土地增值税征收范围，规范存量房税款征收

《公告》要求，转让存量房的纳税人应当自转让合同签订之日起7个工作日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报手续。

《公告》明确了认定存量房转让的范围。房地产开发企业转让已使用或出租的商品房，且该商品房连续使用12个自然月（含）以上的，按存量房转让计征土地增值税。

《公告》同时提出，2005年10月1日启动征收之前已签订存量房转让合同的，均不再征收土地增值税。

4. 确立存量房税款计算标准，明确存量房核定征收税率

《公告》提出，转让房地产的价格低于房地产的价格的，但以正当理由确定成交价格的，将按照成交价格计算征收土地增指税。前述正当理由包括：各级人民法院的生效判决或裁定、公开竞价拍卖、个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人及主管税务机关认定的其他情形。

《公告》明确了存量房转让的土地增值税扣除项目。其中自建房转让的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产评估机构评定的自建房重置成本价乘以成新度折扣率后的价格、自建房的评估费及与转让自建房有关的税金；未提供评估价格但提供购房发票的购置房转让的，其扣除项目包括购置房原发票载明的金额、按规定加计的金额、与转让购置房有关的税金（含购置时缴纳的契税）。

《公告》同时提出了无法计算土地增值税扣除项目数额的存量房转让所需缴纳的土地增值税计算办法，即主管税务机关按8%的核定征收率计算征收，并出具《存量房土地增值税核定征收通知书》。

5. 确立居住用房界定标准，进一步明确土地增值税免征范围

《公告》确立了居住用房的界定标准，以进一步明确土地增值税免征范围。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售且增值额未超过扣除项目金额20%的、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用居住满5年或5年以上的住房并经税务机关核准的，免予征收土地增值税。

《公告》明确，居住用房的认定是以房地产管理部门核发的房地产权属证明所载的房屋用途为准，房屋用途不明确或混合用途的，不得认定为居住用房。