对《天津市物业管理条例》的解读

2021年11月29日，天津市第十七届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过《天津市人民代表大会常务委员会关于修改〈天津市促进科技成果转化条例〉等五部地方性法规的决定》，对《天津市物业管理条例》（以下简称“《条例》”）部分条款进行了修正，现对《条例》解读如下：

1. 《条例》修正的背景—紧随上位法立法动态，结合施行情况修正相关规定

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式颁布实施，《民法典》系统整合了新中国成立70多年来长期实践形成的民事法律规范，其中对于物业管理工作事宜做出了相应的调整。天津市立法机关紧跟上位法立法动态，在《民法典》颁布后，针对我市在社区物业管理活动中存在物业服务企业服务不规范等问题，结合我市实际情况，对《条例》进行了进一步修正，对规范物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益等事项提出了更为具体的要求。

2. 《条例》修正的内容—规范物业管理相关程序，增强物业管理的灵活性

其一，《条例》对业主、业主大会和业主委员会权利等事项进行了修订。业主大会决定的事项中增加“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，且召开业主大会会议的召开条件从物业管理区域内专有部分占建筑物总面积及参会业主人数“过半数”变更为均达到“三分之二以上”方可召开。《条例》严格了业主大会议事规则，将决定筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动的表决通过比例调整为参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可通过，其余业主大会会议决定事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

其二，《条例》明确了前期物业服务合同及新聘任物业服务合同的衔接问题，明确开发建设单位与物业企业订立的前期物业合同服务期限届满前，业委会或业主与新物业公司签订的服务合同生效的，前期物业合同终止。

其三，《条例》明确了开发建设单位、物业服务企业及业主的公示、告知义务。开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并向业主进行公示。物业服务企业应加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，并定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及专项维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。业主、物业使用人装饰装修房屋的，仅需事先告知物业服务企业，履行相关安全、配合义务，无需再和装饰装修企业一同与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。

其四，《条例》对于物业服务期限届满，物业服务企业是否续聘的各种情形作出了明确规定。《条例》删除了物业服务合同期限不低于2年的要求，规定在物业服务期限届满前，业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，应将决定书面通知物业服务企业，并在合同期限届满前续订服务合同；除合同对通知期限另有约定情况外，物业服务企业不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，书面告知物业管理行政主管部门，并在物业管理区域内公告。物业服务期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的，原合同继续有效，但是服务期限为不定期，在原合同继续有效期间，任何一方可以在提前六十日书面通知对方的前提下随时解除不定期物业服务合同。

其五，因部门职能、名称调整，《条例》将物业服务监管单位调整为住房城乡建设部门，加大了违法违规行为的处罚力度。同时，《条例》删除了对建设单位未通过招标投标方式/未经批准选聘物业服务企业、未在申请房屋所有权首次登记时登记物业管理用房的行政处罚规定，删除了对物业服务企业未办理物业服务合同备案、不按照规定履行退出程序和相应义务的行政处罚规定。

3. 《条例》修正的意义—规范物业管理服务活动，维护业主及物业管理公司的合法权益

《条例》紧随上级立法精神，调整了业主共同决议的重大事项，适当降低了业主做出决议的门槛，对物业服务期限届满、物业服务企业是否续聘等情形作出了明确的规定，确保业主大会未做出决定前，物业服务的正常供应，更有利于维护业主/物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进社会和谐，推动我市物业管理行业健康有序发展，全面提升物业管理服务水平。