法拍房“带租拍卖”，买受人能否推翻租赁合同？

作者：徐慧玲律师

“买卖不破租赁”是《民法典》第七百二十五条确立的重要规则。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条同时规定了两类例外情形：房屋在出租前已设立抵押权，以及房屋在出租前已被法院查封——这两种情况下，租赁关系不能对抗后来的所有权变动。

然而实践中不少法拍房在拍卖公告中明确标注“带租拍卖”，买受人（或接受以物抵债的债权人）竞得房产后，能否依据“先查封后租赁”或“先抵押后租赁”这两项例外规定，主张租赁合同无效、要求清退承租人？

我们梳理了近几年的司法案例，法院的认定意见为：拍卖公告中明确该“法拍房”为带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。

因此，如有意参拍“法拍房”，拍前务必详读拍卖公告，特别关注“租赁情况”“占有使用”等红色/加粗提示，务必实地现场看样核实租期、租金、实际使用情况，充分评估长期带租对房屋收益、处置流通带来的影响，全面权衡风险后，再谨慎决定是否参与竞拍。

法律规定：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

    参考案例：

    江西省宜春市中级人民法院 丨 (2026)赣09民终399号

一审法院认为，案涉商铺既存在先查封后租赁，又存在“带租拍卖”的情况下，潘某是否有权解除租赁合同。

该院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于“买卖不破租赁”之例外情形的规定，一是用于人民法院执行过程中对查封财产进行司法处置时除去后租赁权的法律依据，而非通过司法拍卖程序取得拍卖财产的拍定人（包括以物抵债债权人）主张解除租赁合同的法律依据。二是在不带租拍卖情况下，保护不知情竞买人的合法权益，如果拍卖公告通过特殊字体明确“带租”的情况下，竞买人属于应知而为，无权再依该条款行使解除权。具体到本案中，原执行案件系在本案涉案商铺租赁期间内执行的,潘某委托诉讼代理人饶某（即潘某丈夫）作为原执行案件委托诉讼代理人一直在参与执行，涉案商铺租赁合同也已交付到法院，一直在实际经营使用，且法院在一拍、二拍、变卖时都明确用加粗红色字体提示有租赁关系，以上客观事实可认定为案涉商铺系“带租拍卖”，该拍卖条件的设定对竞买人（包括以物抵债债权人）具有法律约束力。在“带租拍卖”流拍后，原债权人没有行使涤除租赁合同权，而是选择申请同意以物抵债，故该院认为“带租拍卖”条件对原债权人具有约束力。潘某系从原债权人继受部分债权而成为新的债权人，并通过以物抵债的方式成为涉案商铺的所有权人，在继受原债权人债权范围内无权在取得抵债财产后，又否定拍卖公告中的条件，这也有违诚信原则。此外，本案也不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条合同的法定解除条件。故对潘某要求解除租赁合同的诉讼请求，因无事实和法律依据，该院不予支持。

本院认为，本案的争议焦点为在案涉商铺存在“先查封后租赁”且系“带租拍卖”的特殊情况下，潘某作为通过司法拍卖以物抵债取得商铺所有权的受让人，是否有权解除陈某、简某甲与樟树市某公司之间的租赁合同关系。对此，本院综合评析如下：

关于“先查封后租赁”的法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不适用“买卖不破租赁”原则。本案中，案涉商铺于2019年12月2日因某乙公司、杨某诉樟树市某公司建设工程施工合同纠纷一案被查封，而租赁合同签订于2020年8月24日，确属“先查封后租赁”情形。依司法解释规定，原则上租赁关系不得对抗查封后的物权变动，但本案的特殊性在于后续司法拍卖采取了“带租拍卖”的处置方式。

关于“带租拍卖”对权利人的约束力问题。首先，执行法院在拍卖程序中严格履行了告知义务，在三次拍卖及变卖公告中均以醒目红色加粗字体特别提示案涉商铺存在租赁情况，并明确要求竞买人自行了解租赁状况、承担相关风险。拍卖公告中对租赁情况的特别提示，构成对竞买人的明确风险告知，竞买人参与竞买或接受以物抵债，即视为接受该负担。其次，潘某的债权具有特殊性，其债权来源系某乙公司、杨某欠付其丈夫饶某的律师费，而某乙公司、杨某的债权系来源于其与樟树市某公司的建设工程施工合同纠纷，而饶某正是某乙公司、杨某起诉樟树市某公司案件中的委托诉讼代理人，全程参与了对案涉商铺的保全查封和执行处置程序。这种特殊的债权流转关系决定了潘某对商铺的租赁状况具有充分的认知能力，其以物抵债取得所有权的行为应当视为对“带租拍卖”条件的明确接受。再次，从权利继受的角度看，潘某通过债权转让方式取得的权利范围不得超出原债权人某乙公司、杨某的权利边界。在原执行程序中，某乙公司、杨某作为申请执行人从未对“带租拍卖”提出异议，也未主张涤除租赁权，反而在流拍后直接申请以物抵债，这表明原债权人已经接受了带租拍卖的约束。潘某作为权利继受人，其法律地位不应优于原债权人，自然应当受“带租拍卖”条件的约束。

内蒙古自治区鄂托克旗人民法院 丨 (2025)内0624民初4644号

本院认为，本案的争议焦点为案涉事实是否符合“买卖不破租赁”的情形？原告白某某认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，案涉房屋查封在前，租赁在后，且租金明显低于市场价，被告陈某某与案外人刘某具有恶意损害第三人利益的主观故意，故本案应为上述规定中“买卖不破租赁”的除外情形。被告陈某某辩称，原告不是本案适格原告，本案案涉房屋属于案外人刘某，被告是与案外人刘某签订的合同，并对案涉房屋进行了装修，要求继续履行该合同。根据查明的事实及在案的证据证明，案涉房屋确实查封在前，租赁在后，但同时也有证据证明原告白某某在竞拍前明知案涉房屋上存在租赁权，属于“带租拍卖”的情形，带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消失，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务，原告白某某可以成为本案适格原告。关于租金是否明显低于市场价的问题，本院认为，原告白某某在明知案涉房屋系“带租拍卖”，且不清楚具体租金数额的情况下，仍然进行网络竞拍，其就应当承担涉案房屋存在瑕疵的法律后果。基于此，本案的事实依然适用“买卖不破租赁”的规则，故原告的第一项诉讼请求本院不予支持。关于原告请求被告按照年租金520000元支付自2024年12月23日至起诉之日的房屋占用费用的诉讼请求。被告辩称已将房屋租赁费支付至2026年1月1日，并称本案中另支付了100000元押金。本院认为，原告自取得案涉房屋所有权之日起，依法享有租金收益权，但依据本案中的合同约定，年租金为200000元，原告在与被告未达成新的协议之前，只能按照原合同约定的租金数额进行主张，又根据原、被告双方提供的证据，被告已将租金支付至2026年1月1日，且支付租金的时间早于原告获得案涉房屋所有权的时间，故原告不得重复向被告主张2026年1月1日前的租金。故对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。基于此，本院对被告除原告主体资格外的其余抗辩意见，予以采纳。关于2024年12月23日至2026年1月1日期间的租金，原告可另行向案外人刘某进行主张。关于押金100000元的问题，因案涉合同中并未进行约定，故该押金的效力不应及于原告白某某，被告可另行向案外人刘某进行主张。

江西省南丰县人民法院 丨 (2025)赣1023民初472号

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《店面租赁合同》签订于2021年1月2日，系当事人真实意思表示，合法有效。李某泉、高某贞在出租案涉商铺后，将商铺用于抵押，并于2021年7月30日办理抵押登记。该商铺后因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，由王某明、陈某玲取得所有权。王某明在参与司法竞拍时，拍卖公告已明确载明存在租赁关系，其应当知晓带租拍卖存在权利瑕疵，由此造成的后果应由其自行承担。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，案涉商铺系在租赁期内发生所有权变动，王某明、陈某玲也未举证存在法律规定的例外情形，其作为新产权人，承继了《店面租赁合同》中出租人的权利义务。李某良已支付了案涉商铺2021年1月至2026年12月的租金，王某明、陈某玲诉请李某良与刘某萍支付自其取得商铺所有权次日即2023年6月8日起的占用费及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。

广东省中山市中级人民法院 丨 (2024)粤20民终6679号

一审法院认为，本案为物权保护纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”的规定，案涉纠纷应适用《中华人民共和国民法典》的规定。本案的争议焦点是叶某甲对案涉房屋的占有是否为有权占有，何某甲、罗某甲应否受拍卖公告的约束，能否要求叶某甲返还案涉房屋及支付租金差额。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，一审法院发布的拍卖公告中已经披露案涉房屋系带有租约的情况，且披露了租约的详细信息包括总承租人、分租情况及分布、租期，以及租金约定等并明确“具体楼层的租赁情况请竞买人现场看样确认……”及“本次拍卖活动遵循公开公平公正诚实守信原则，参加拍卖当事人和竞买人必须认真阅读并遵守本须知各项条款，对自己的行为承担法律责任”。本案叶某甲是基于租赁合同对房屋进行占有，拍卖公告已经公示按现状整体带租拍卖，即对叶某甲的占有使用行为予以准许，故叶某甲的占有是有权占有。何某甲、罗某甲在竞拍案涉房屋时，已对房屋进行考察，对房屋存在租约及被占有使用的情况予以知晓，其应当接受该种权利瑕疵。对于租赁合同是否存在虚假导致合同无效，不应由何某甲、罗某甲主张，即使租赁合同可能存在虚假情况，其损害的利益也只能是原产权人及共有人或其他利害关系人及债权人，而并非拍卖承买人，相关权利应由原产权人及共有人或其他利害关系人及债权人进行主张，而原产权人及债权人均表示同意带租拍卖，故一审法院在拍卖公告中予以带租拍卖，拍卖承买人是基于拍卖公告的公示内容购买成交，并取得案涉房屋的所有权，成交价格已将相关权利瑕疵包含在内，拍卖承买人并未因此受到实际损失，故现何某甲、罗某甲作为拍卖承买人以租约虚假为由请求判令租赁合同无效并要求承租人叶某甲返还案涉房屋及由承租人叶某甲及原产权人何某乙支付租金差额损失，缺乏理据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回何某甲、罗某甲的全部诉讼请求。案件受理费5200元（何某甲、罗某甲已预交），由何某甲、罗某甲自行负担。

本院认为，本案系物权保护纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。现针对双方当事人的诉辩意见，综合评析如下：

何某甲、罗某甲以何某乙、叶某甲签订《场地租赁合同》存在串通行为损害其利益为由主张合同无效、返还涉案房产并赔偿租金差额损失。何某乙、叶某甲对于何某甲、罗某甲主张均不予确认，主张其二者之间的《场地租赁合同》有效且已实际履行。对此，本院认为，首先，已经发生法律效力的（2021）粤2071民初36615、36616号民事判决均认定何某乙于2018年10月至2021年9月期间实际收取的租金收入为1万元/月，且在拍卖时申请执行人（原涉案房产共有权人）对于被执行人何某乙与叶某甲签订的《场地租赁合同》无异议，也即在涉案房产被拍卖时，该房产的全部共有权人对于何某乙与叶某甲之间的《场地租赁合同》效力、租金标准等均无异议，并对于带租约拍卖进行了处分，拍卖程序合法有效。其次，何某甲、罗某甲确认对于法院出具的拍卖公告中载明带租约拍卖知情，亦确认曾实地勘察过涉案拍卖房屋，其作为完全民事行为能力人在已知晓涉案房产相关情况，包括存在本案何某乙、叶某甲之间的《场地租赁合同》以及相应风险情况下，仍然参与竞拍并竞买成功，是对于涉案房产存在权利负担情形的认可，同时根据“买卖不破租赁”即《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，涉案房产上原《场地租赁合同》效力不受影响。何某甲、罗某甲亦未提交充分证据证明何某乙、叶某甲构成串通损害其利益，故本院对于其诉讼请求不予支持。

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