租赁合同到期承租方拒不腾房，

出租方自行搬离物品的操作指南与风险防控

张士博律师

在不动产租赁业务中，租赁合同到期承租方怠于履行腾房义务的情况屡见不鲜。承租方迟迟不搬离，不仅会导致出租方无法重新出租房屋，还会造成可观的经济损失。不少出租方会考虑自行将承租方房屋内的物品搬离并腾空房屋，但这一操作是否合法可行？过程中需要重点关注哪些细节？又可能面临哪些法律风险？今天，我们就为大家详细拆解相关操作要点与风险防控措施。

1. 前置关键步骤：书面通知承租方限期腾房

自行搬离物品前，出租方必须先履行书面通知义务，这是保障操作合法性的重要前提。

1.1 通知核心内容：明确告知承租方租赁合同已解除/终止，要求其在合理期限内（如7-15个工作日）将房屋内全部物品搬离，腾空房屋并交还出租方；同时需清晰说明逾期未搬离的后果，包括物品后续处理方式、相关费用承担主体等关键信息。

1.2 规范送达方式：若租赁合同中对通知和送达条款有明确约定，需严格按照租赁合同约定通知承租方；租赁合同无约定或约定不明时，可选择短信、微信、电子邮件、邮政快递（建议选择EMS并留存快递面单及签收记录）、在房屋门口或显眼位置张贴公告等多种方式，确保通知能有效送达承租方。

1.3 留存证据材料：无论采用何种通知方式，均需妥善保管送达证明文件，如短信/微信聊天记录截图、电子邮件发送记录、快递签收凭证、张贴公告的照片或录像等，以备后续主张权利使用。

2. 核心操作规范：全面记录物品搬运全过程

若承租方收到通知后仍未按期腾房，出租方决定自行搬离物品时，需全程遵循“留痕、见证、谨慎”原则，避免因操作不当引发侵权纠纷。

2.1 优先选择公证见证，提升证据效力

出租方可委托公证机构对物品搬运全过程进行公证。公证机构作为独立第三方，出具的公证文件具有较高的法律效力，能有效证明搬运行为的合法性及物品的实际状况。需注意的是，公证会产生相应费用，若计划要求承租方承担该费用，后续可能需通过诉讼主张，且法院是否支持存在一定不确定性。

2.2 自行搬运的五大关键注意事项

若选择自行搬离物品，需重点做好以下操作，最大限度降低风险：

2.2.1 搬运前：全面清查房屋内物品，对所有物品进行拍照、录像（录像需清晰、连续、完整，可配合语音说明物品名称、数量、现状），并详细编制物品清单，明确记录物品名称、数量以及每件物品的完好程度、有无破损、磕碰等情况，确保物品初始状态有迹可查。

2.2.2 搬运中：全程开启录像记录，搬运人员需小心谨慎操作，对物品进行适当包装；尤其对于易碎品、贵重物品，需使用气泡膜、泡沫板、报纸等缓冲材料单独包裹，避免搬运过程中出现损坏或遗失。若因操作不当导致物品受损，承租方可能会据此主张侵权赔偿，出租方需承担相应责任。

2.2.3 搬运后：一方面对腾空后的房屋进行拍照、录像，证明房屋已清空；另一方面对物品新的安置地点及所有物品再次拍照、录像，记录物品搬运后的数量、完好状态，以此佐证搬运过程中未对物品造成损害或遗失。

2.2.4 二次通知：搬运完成后，需再次向承租方发函，告知其物品已搬迁至新存放地点、出租方不对物品承担保管责任、要求其在合理期限内领取物品，以及逾期未领取的后果（如需支付场地占用费及具体标准、物品损毁灭失风险由承租方自行承担等）。通知方式及证据留存要求同本文第一部分内容。

2.2.5 第三方见证：邀请物业管理公司或其他无利害关系的第三方全程见证搬运过程，搬运结束后，由见证方在物品清单上签字、盖章确认，进一步证明房屋内物品的实际情况，增强证据的可信度。

3. 费用主张与维权提示

出租方自行搬离物品会产生搬运费、运输费等相关支出，物品存放期间若承租方逾期未领取，还会产生场地占用费。若计划要求承租方承担上述费用，需注意以下两点：

3.1 证据留存：妥善保管搬运物品的照片、录像、通知文件及送达记录、费用支出凭证（如转账记录）、发票、相关合同依据等，形成完整的证据链，为后续费用主张提供支撑。

3.2 维权途径：若承租方处于失联状态或明确拒绝承担相关费用，出租方可通过诉讼方式主张权利，凭借留存的证据向法院提起诉讼，要求承租方支付搬运费、场地占用费等合理支出。

结语

租赁合同到期后，承租方怠于履行腾房义务，出租方自行搬离承租方物品并非绝对禁止，但需严格遵循“先通知、再操作、全程留痕、第三方见证”的原则，规范每一个流程细节，妥善留存相关证据，才能最大限度降低法律风险，维护自身合法权益。如遇复杂情况（如承租方物品价值高昂、双方争议较大等），还需谨慎决定是否自行搬离。

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