2014年12月观典新法简析：房地产与建设工程

1. 《不动产登记暂行条例》

2014年12月22日，国务院发布《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号），该条例将于2015年3月1日起施行。

条例规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台且不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享，不得要求不动产登记申请人重复提交。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

此前引发热议的“以人查房”、“公众查房”暂未纳入条例规定。根据条例规定，仅“权利人”、“利害关系人”、“有关国家机关”三类人可查询不动产登记信息，即“以地查房”、“特定人员查房”仍为下一阶段不动产登记信息的查询方式。

2. 《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》

2014年12月2日，国家发展改革委发布《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724号）。指导意见载明：

政府和社会资本合作（PPP）项目主要适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作的公共服务、基础设施类项目，如：燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场、城市轨道交通等交通设施，医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目，以及水利、资源环境和生态保护等项目。各地的新建市政工程以及新型城镇化试点项目，应优先考虑采用PPP模式建设。

PPP应根据项目类型选择操作模式：

（1）经营性项目。对于具有明确的收费基础，并且经营收费能够完全覆盖投资成本的项目，可通过政府授予特许经营权，采用建设-运营-移交（BOT）、建设-拥有-运营-移交（BOOT）等模式推进。要依法放开相关项目的建设、运营市场，积极推动自然垄断行业逐步实行特许经营。

（2）准经营性项目。对于经营收费不足以覆盖投资成本、需政府补贴部分资金或资源的项目，可通过政府授予特许经营权附加部分补贴或直接投资参股等措施，采用建设-运营-移交（BOT）、建设-拥有-运营（BOO）等模式推进。要建立投资、补贴与价格的协同机制，为投资者获得合理回报积极创造条件。

（3）非经营性项目。对于缺乏“使用者付费”基础、主要依靠“政府付费”回收投资成本的项目，可通过政府购买服务，采用建设-拥有-运营（BOO）、委托运营等市场化模式推进。要合理确定购买内容，把有限的资金用在刀刃上，切实提高资金使用效益。

3. 《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》

2014年10月17日，国家财政部发布《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》（财综[2014]76号）。

城镇保障性安居工程贷款，是指城镇保障性安居工程项目实施单位从商业银行等各类金融机构获得，专项用于政府组织实施的城市棚户区改造项目和公共租赁住房购建、运营管理的贷款。

城镇保障性安居工程贷款贴息，是指市县财政部门对符合条件的城市棚户区改造项目、公共租赁住房项目贷款予以一定比例和一定期限的利息补贴。

办法明确，同时具备以下条件，项目实施单位可向项目所在地市县财政部门提出贴息申请：（1）城市棚户区改造项目和公共租赁住房项目已纳入省级人民政府年度计划和市县人民政府年度目标任务，并由市县人民政府组织实施；（2）从各类金融机构实际借入用于城市棚户区改造征收补偿、安置住房建设和公共租赁住房购建、运营管理的贷款；（3）城市棚户区改造项目和公共租赁住房项目未享受过政府投资补助和其他贴息扶持政策。

城镇保障性安居工程贷款贴息实行“先付息，后补贴”的原则，每年结算一次。贴息率由项目所在地市县财政部门根据年度贴息资金预算安排和贴息资金需求等因素确定，贴息利率以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为准，原则上不超过2个百分点。

4. 《关于外商投资设立营利性养老机构有关事项的公告》

2014年11月24日，国家商务部及民政部发布《关于外商投资设立营利性养老机构有关事项的公告》（商务部公告2014年第81号）

公告鼓励外国投资者在华独资或与中国公司、企业和其他经济组织合资、合作举办营利性养老机构；鼓励外国投资者参与专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构的企业化改制。同时，公告对外国投资者申请设立营利性养老机构、办理养老机构设立许可证等事宜作出规范。

公告载明：各地不得批准通过改变养老设施建设用地用途、容积率等使用条件设立的外商投资房地产企业；外商投资营利性养老机构不得经营住宅贴现养老等业务。

5. 《关于加强企业安全生产诚信体系建设的指导意见》

2014年11月26日，国务院安全生产委员会发布《关于加强企业安全生产诚信体系建设的指导意见》（安委[2014]8号），将建筑施工纳入安全生产工作重点。

指导意见提出建立安全生产工作制度，并主要表现为：（1）建立安全生产承诺制度；（2）建立安全生产不良信用记录制度；（3）建立安全生产诚信“黑名单”制度；（4）建立安全生产诚信评价和管理制度；（5）建立安全生产诚信报告和执法信息公示制度。

6. 《天津市外商投资项目核准和备案管理办法》

2014年8月29日，天津市发展和改革委员会发布《天津市发展改革委关于印发天津市外商投资项目核准和备案管理办法的通知》（津发改外资[2014]766号）。通知载明：外商投资项目管理分为核准和备案两种方式。

实行核准制的外商投资项目的范围为：（1）《外商投资产业指导目录》中有中方控股(含相对控股)要求的总投资(含增资)3亿美元及以上鼓励类项目，总投资(含增资)5000万美元及以上限制类(不含房地产)项目，由市发展改革委对项目申请报告提出审查意见后转报国家发展改革委核准。（2）《外商投资产业指导目录》限制类中的房地产项目和总投资(含增资)5000万美元以下的其他限制类项目，由市发展改革委核准。各区县（不含滨海新区和国家级开发区）实施的总投资(含增资)1亿美元（含1亿美元）至3亿美元（不含3亿美元）有中方控股(含相对控股)要求的鼓励类项目、跨区县实施的总投资(含增资)3亿美元以下的有中方控股(含相对控股)要求的鼓励类项目和总投资(含增资)3亿美元以下的港口项目，由市发展改革委核准。（3）在滨海新区和本市国家级开发区内实施的，《外商投资产业指导目录》中有中方控股(含相对控股)要求的总投资(含增资)3亿美元以下鼓励类项目（不含港口项目），由项目所在地项目核准部门核准。（4）在各区县（不含滨海新区和国家级开发区）内实施的，《外商投资产业指导目录》中有中方控股(含相对控股)要求的总投资(含增资)1亿美元以下鼓励类项目（不含港口项目），由各区县发展改革部门核准。（5）前四项规定之外的属于《政府核准的投资项目目录(2013年本)》第一至十一项所列的外商投资项目，按照《政府核准的投资项目目录(2013年本)》第一至十一项的规定核准。

实行备案制的项目范围为：本办法第五条范围以外的外商投资项目，跨区域实施的鼓励类（不含有中方控股或相对控股要求）、允许类项目由市发展改革委备案；不跨区域实施的鼓励类（不含有中方控股或相对控股要求）、允许类项目由各区县发展改革部门和滨海新区、国家级开发区项目备案部门备案。

外商投资企业增资项目总投资以新增投资额计算，并购项目总投资以交易额计算。

7. 《天津市危险房屋管理办法》

2014年12月5日，天津市人民政府第43次常务会议通过《天津市危险房屋管理办法》，办法将自2015年3月1日起施行。

危险房屋，是指依法登记或者依法建设并交付使用，结构发生严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全的房屋。

房屋所有人对房屋安全使用负责，并应当根据房屋安全鉴定报告的处理建议对危险房屋采取治理措施。治理费用由房屋所有人承担：危险房屋属于区分所有权建筑物的，专有部分的治理费用由区分所有人承担；共有部分的治理费用按照法律、法规以及管理规约的规定分摊，需要使用专项维修资金的，按照相关规定办理。房屋在保修范围和保修期限内发生质量缺陷的，建设、施工等单位应当依法或者根据合同的约定承担保修责任。

需要整体拆除的单体危险房屋，具有合法权属证明的可以按照原占地面积、原建设规模、原建筑高度进行恢复性重建。危险房屋的重建用地性质不得改变，土地使用年限不得重新计算或者延期。危险房屋的重建应当符合本市规划要求，依法办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可等相关手续。危险房屋重建不再缴纳供水、供电、供气、供热、排水等城市基础设施配套费，需要增容的，按照城市基础设施配套有关规定执行。

8. 《关于印发加强我市出租房屋综合管理工作实施意见的通知》

2014年11月21日，天津市国土房管局、综治办、公安局、民政局、司法局、地税局、卫生计生委、市场监管委、综合执法局九部门印发《关于印发加强我市出租房屋综合管理工作实施意见的通知》。

通知明确“条块结合、属地管理”原则及各部门对出租房屋的管理职责。

通知在现有法律法规框架内，对出租房屋相关主体职责作出进一步要求，例如：（1）出租人应对出租房屋的安全负责；（2）承租人应当自觉遵守租住物业的管理规约；（3）承租人为企事业单位的，将承租房屋用于员工居住，应当建立安全管理制度；（4）承租人经出租人书面同意，可将承租房屋转租，但应履行出租人义务，承担出租人的相应法律责任；（5）从事房屋租赁业务的经纪机构，应将订立的房屋租赁合同信息及时向房屋行政管理部门备案等。

9. 《关于人防工程收费有关问题的通知》

2014年11月28日，天津市发展和改革委员会发布《天津市发展和改革委员会 天津市财政局 天津市人民政府人民防空办公室关于人防工程收费有关问题的通知》（津发改价管[2014]1078号）。通知载明：

凡新建、改建民用建筑的按规定需要同步配套建设防空地下室，但确因地形、地质、施工等特殊原因不能修建的，由建设单位和个人按规定标准必须向人民防空主管部门交纳的建设费用。防空地下室易地建设费按应建防空地下室的建筑面积，每建筑平方米2000元收取。

对以下新建民用建筑项目应予以减免防空地下室易地建设费：（1）享受政府优惠政策的经济适用住房，按20元/平方米收取；（2）新建幼儿园、学校教学楼、普通高校学生公寓、养老院及为残疾人修建的生活服务设施等民用建筑，减半收取；（3）临时民用建筑和不增加面积的危房翻新改造商品住宅项目，予以免收；（4）因遭受水灾、火灾或其他不可抗拒的灾害造成损坏后按原面积修复的民用建筑，予以免收；（5）军队单位组织建设的经济适用住房，减半收取防空地下室易地建设费。（6）移交政府安置的军队离退休干部住房，免收防空地下室易地建设费。

10. 《天津市建委关于颁布<天津市居住区公共服务设施配置标准>的通知》

2014年12月19日，天津市城乡建设委员会发布《天津市建委关于颁布<天津市居住区公共服务设施配置标准>的通知》（津建科[2014]676号），批准《天津市居住区公共服务设施配置标准》（DB/T29-7-2014）为我市地方工程建设标准，自2015年2月1日起在我市实施；《天津市居住区公共服务设施配置标准》（DB29-7－2008）同时废止。

11. 《天津市建委关于颁布<建筑基坑降水工程技术规程>的通知》

2014年12月16日，天津市城乡建设委员会发布《天津市建委关于颁布<建筑基坑降水工程技术规程>的通知》（津建科[2014]688号），批准《建筑基坑降水工程技术规程》（DB/T29-229-2014）为我市地方工程建设标准，自2015年3月1日起在我市实施。

12. 《天津市电力设施保护条例》

2014年11月28日，天津市第十六届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过《天津市电力设施保护条例》，条例将自2015年1月1日起施行。

条例规定，新建、改建、扩建电力设施，应当与周围已建其他设施保持符合规定的安全距离。确需对其他设施予以迁移或者采取必要防护措施的，电力设施所有人、管理人应当与其他设施所有人协商，就迁移、防护措施及补偿等问题达成协议后方可施工，所需费用由电力设施所有人、管理人承担。

任何单位和个人在电力线路保护区内进行下列作业或者活动的，应当经电力主管部门批准，并采取安全措施后，方可进行：(一)在架空电力线路保护区内进行工程施工、打桩、钻探、开挖等作业；(二)起重机械的任何部位进入架空电力线路保护区进行施工；(三)高度超过四米的车辆或者机械通过架空电力线路；(四)小于导线距穿越物体之间的安全距离，通过架空电力线路保护区；(五)在电力电缆线路保护区内进行作业；(六)其他可能危害电力线路保护区的作业或者活动。

13. 《天津市村镇供水用水管理办法》

2014年11月19日，天津市人民政府办公厅转发天津市水务局拟定的《天津市村镇供水用水管理办法》（津政办发[2014]93号），办法将于2015年1月1日实施，并于2019年12月31日废止。

办法明确，村镇供水厂(站)的产权及运行管理应按下列规定确定：（1）由各级人民政府投资或补助投资兴建的跨乡(镇、街道)或跨村的集中式供水厂(站)，其产权归国家所有，其运行管理由区县水行政主管部门或乡(镇、街道)人民政府确定的单位负责；（2）由各级人民政府投资或补助投资兴建的单村集中、分散式供水厂(站)，其产权归受益群众集体所有，其运行管理由村民委员会或用水户代表(协会)负责；（3）各级人民政府未参与投资修建的供水厂(站)，其产权归投资者所有，其运行管理由投资者自行负责。

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