2015年5月观典新法简析：建设工程与房地产部分

1. 《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》。

近日，财政部会同住房城乡建设部等六部门印发《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》（以下简称《通知》），鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。

《通知》明确了包括财政政策、税费政策、土地政策、收购政策、融资政策等在内的政府支持PPP模式公共租赁住房的政策体系，要求各地区从2015年开始组织开展公共租赁住房项目PPP模式试点和实施工作。

《通知》规定，运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，主要是政府选择社会资本组建公共租赁住房项目公司。具体分工合作为：项目公司与政府签订合同，负责承担设计、投资建设、运营、维护管理任务，在合同期内通过“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”获得合理投资回报，依法承担相应的风险；政府负责提供政策支持，定期调整公共租赁住房租金价格，加强公共租赁住房工程建设及运营维护质量监管。合同期满后，项目公司终结，并按合同约定作后续处理。政府对项目公司承担有限责任，不提供担保或承诺。

《通知》明确，可以采用PPP模式投资建设和运营管理的政府公共租赁住房项目包括：（1）自建自管公共租赁住房项目；（2）政府收购的符合公共租赁住房条件的存量商品住房项目；（3）符合公共租赁住房条件且手续完备、债务清晰的停工未完工程项目；（4）以企业为主建设管理的公共租赁住房项目。

《通知》规定，运用PPP模式的公共租赁住房项目具体要求如下：必须纳入住房保障规划和年度计划，项目规划所在区域交通便利，学校、医院等公共基础设施配套齐全，户型建筑面积控制在60平方米以内，承租公共租赁住房的保障对象数量稳定，保障对象按市场租金水平向项目公司缴纳住房租金。

2.《关于修改<房地产开发企业资质管理规定>等部门规章的决定》

2015年5月4日，住房和城乡建设部颁布了《关于修改<房地产开发企业资质管理规定>等部门规章的决定》（以下简称“《决定》”），《决定》根据2013年《公司法》修订的“取消最低注册资本、验资程序”原则，删除了房地产开发、市政公用、工程造价咨询等13类企业资质的最低注册资本与验资要求，降低了相关领域的准入门槛。

2.1房地产开发资质

《决定》明确，“注册资本”不再作为认定房地产开发企业资质等级的考核指标，具体如下：

（1）一级资质，不再要求注册资本不低于5000万元；

（2）二级资质，不再要求注册资本不低于2000万元；

（3）三级资质，不再要求注册资本不低于800万元；

（4）四级资质，不再要求注册资本不低于100万元；

《决定》同时明确，房地产开发企业设立及申请核定资质等级时，无需再经历验资程序。

2.2市政公用事业特许经营参与资质

《决定》明确，城市供水、供气、供热、公共交通、污水处理、垃圾处理等行业，依法实施特许经营的，不再对参与特许经营权竞标者的注册资本进行要求。

2.3工程质量检测机构资质

《决定》明确，注册资本不再作为认定工程质量检测机构资质等级的考核指标，具体如下：

（1）专项检测机构资质，不再要求注册资本不少于100万元；

（2）见证取样检测机构，不再要求注册资本不少于80万元。

2.4工程造价咨询企业资质

《决定》明确，注册资本不再作为认定工程造价咨询企业资质等级的考核指标，具体如下：

（1）甲级工程造价咨询企业，不再要求注册资本不低于100万元；

（2）乙方工程造价咨询企业，不再要求注册资本不低于50万元。

《决定》同时明确，企业申请造价咨询企业资质的，仅需提交企业章程、股东出资协议即可，无需再附工商部门出具的股东出资情况证明。

2.5工程招标代理机构资质

《决定》明确，注册资本不再作为认定工程招标代理机构资格的考核指标，具体如下：

（1）甲级工程招标代理机构，不再要求注册资本不少于200万元；

（2）乙级工程招标代理机构，不再要求注册资本不少于 100万元。

（3）新设立的工程招标代理机构申请暂定级工程招标代理机构的，不再对注册资本进行要求。

《决定》同时明确，申请工程招标代理机构资格的，无需再向相关部门提交出资证明。

2.6工程监理企业资质

《决定》明确，注册资本不再作为认定工程监理企业综合资质与专业资质的考核指标，改为要求工程监理企业“应具有符合国家有关规定的资产”，具体如下：

（1）综合资质，不再要求注册资本不少于600万元；

（2）甲级专业资质，不再要求注册资本不少于300万元；

（3）乙级专业资质，不再要求注册资本不少于100万元；

（4）丙级专业资质，不再要求注册资本不少于50万元。

2.7建设工程勘察设计资质

《决定》明确，“企业资产”取代“注册资本”成为认定从事建设工程勘察、工程设计活动的企业资质等级的考核指标。

2.8物业服务企业资质

《决定》明确，注册资本不再作为认定物业服务企业资等级质的考核指标，具体如下：

（1）一级资质，不再要求注册资本需达到500万元以上；

（2）二级资质，不再要求注册资本需达到300万元以上；

（3）三级资质，不再要求注册资本需达到50万元以上。

《决定》同时明确，物业服务企业申请资质的，无需再经历验资程序，亦无需提交验资证明。

2.9房地产估价机构资质

《决定》明确，注册资本不再作为认定房地产估价机构资质等级的考核指标，具体如下：

（1）一级资质，不再要求有限责任公司的注册资本需达到200万元以上，合伙企业的出资额需达到120万元以上；

（2）二级资质，不再要求有限责任公司的注册资本需达到100万元以上，合伙企业的出资额需达到60万元以上；

（3）三级资质，不再要求有限责任公司的注册资本需达到50万元以上，合伙企业的出资额需达到30万元以上。

《决定》同时明确，申请核定房地产估价机构资质等级，无需再提交出资证明复印件。

2.10施工图设计文件审查机构资质

《决定》明确，注册资本不再作为认定施工图设计文件审查机构资质等级的考核指标，具体如下：

（1）一类审查机构，不再要求注册资本不少于300万元；

（2）二类审查机构，不再要求注册资本不少于100万元。

2.11城乡规划编制单位资质

《决定》明确，注册资本不再作为认定城乡规划编制单位资质等级的考核指标，具体如下：

（1）甲级城乡规划编制单位资质，不再要求注册资本不少于100万元；

（2）乙方城乡规划编制单位资质，不再要求注册资本金不少于50万元；

（3）丙级城乡规划编制单位资质，不再要求注册资本金不少于20万元；

《决定》同时明确，在资质证书有效期内，注册资本发生变更的，无需再办理资质证书变更手续。

2.12城市生活垃圾服务企业设立条件

《决定》明确，设立从事城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输及经营性处置服务的企业，不再设立最低注册资本要求，具体如下：

（1）设立从事垃圾清扫、收集服务的企业，不再要求注册资本不少于100万元；

（2）设立从事垃圾运输服务企业，不再要求注册资本不少于300万元；

（3）设立从事城市生活垃圾经营性处置服务的企业，不再受最低注册资本要求的限制。

2.13白蚁防治单位设立条件

《决定》删除了设立白蚁防治单位需达到最低注册资本30万元的要求。

3.《天津市建筑劳务企业信用评价办法（试行）》

2015年5月19日，天津市建委颁布了《天津市建筑劳务企业信用评价办法（试行）》（以下简称《办法》）。

《办法》规定：建筑劳务企业信用评价实行年度综合评分制，评价结果有效期为一年。依托全市统一的天津市建筑市场监管与信用信息平台，以其发布的上一年度建筑劳务企业信用信息数据为基础，对建筑劳务企业信用状况进行综合评价。

《办法》规定，建筑劳务企业信用评价内容包括以下5个方面，共15个观测点：（1）企业基本情况；（2）劳务分包合同管理；（3）劳务用工管理；（4）奖惩记录；（5）社会评价。

建筑劳务企业信用等级划分为A、B、C、D四个等级。对不同信用等级企业实行差异性管理。对于信用等级为A级的建筑劳务企业，给予政策鼓励支持,并在天津市劳务用工交流服务平台发布； 对于信用等级为B级的建筑劳务企业，在天津市劳务用工交流服务平台发布；对于信用等级为C级的建筑劳务企业，列入动态监管范围；信用等级为D级的建筑劳务企业列入黑名单。 

4.《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》

近日，天津市民政局颁布了《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见》（以下简称《实施意见》）

《实施意见》要求通过建立社区物业“三个提前”、“三个公开”、“三个上账”、“五个到位”的管理机制，进一步强化街（镇）和社区对物业管理工作的指导、监督和协调作用，推动社区物业管理事项公开，强化社区物业日常监管，落实社区物业保障机制。建立物业服务企业与业主之间公开、透明、诚信、和谐的关系，保障社区物业管理工作的健康发展。

《实施意见》明确了政府有关部门在加强社区物业管理机制中应发挥的作用：各区县人民政府和各级有关部门要建立社区物业管理工作领导机制，统筹协调推进，实施监督考核，支持物业服务企业发展。同时要落实财税、用工等相关扶持政策，大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义，积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念，主动支持、参与社区物业管理。

此外，《实施意见》也对社区居民委员会在小区物业管理工作中应发挥的作用进行了明确：

（1）在新建住宅小区业主入住前，社区居民委员会（筹备组）要提前进驻小区依法开展工作；（2）在日常工作中，社区居民委员会要监督物业服务企业落实各项公开公示制度以及执行物业服务合同（协议）的情况，及时组织召开社区物业联席会议协助业主委员会做好选聘（续聘）物业服务企业工作，研究协调社区物业管理中出现的重要事项和问题，对涉及居民切身利益的，要及时形成会议纪要和通报予以公开，并配合有关部门，指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。

同时，鼓励符合选举条件的社区居民委员会成员积极参加业主委员会竞选，实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。

5.《天津市房屋修缮工程质量验收标准》

为了加强房屋修缮工程质量管理，统一天津市房屋修缮工程施工质量验收标准，保证房屋修缮工程质量，天津市建委对《天津市房屋修缮工程施工质量验收标准》（DB/T29-139-2005）进行了全面修订，并更名为《天津市房屋修缮工程质量验收标准》。