本文立足于开发商在竣工后、交付住宅商品房前需履行义务的角度，旨在总结住宅商品房交房应满足的主要条件，整理工程竣工后应履行的主要手续。  

以下将从两书一证、验收手续、登记备案及其他手续三个方面对住宅商品房的交房条件进行总结与整理。

一、两书一证

1. 法律依据

1.1 两书：指商品房质量保证书和商品房使用说明书

《天津市商品房管理条例》第12条规定，房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证，提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。

1.2 一证：指住宅商品房准许交付使用证

《天津市商品房管理条例》第10条规定，房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。 

据此，开发商交付住宅时，应向业主提供商品房准许交付使用证、商品房质量保证书和商品房使用说明书。 

2. 住宅及居住型公寓区别

2.1 商品房买卖合同范本对比（准许交付使用证）

住宅：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用 

居住型公寓：商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。 

2.2 商品房买卖合同范本对比（质量保证书及使用说明书）

住宅：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。 

居住型公寓：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供房屋质量保证和使用说明的相关材料，交接房屋钥匙。 

此外，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第13条规定，其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。 

根据该规定及《天津市商品房买卖合同》范本的对比，可知： 

    2.3 《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》制度仅适用于新建住宅商品房，而不适用于新建居住型公寓。 

    2.4 《住宅质量保证书》制度和《住宅使用说明书》制度仅适用于新建住宅商品房，不直接适用于新建居住型公寓；但居住型公寓交付时需参照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向业主提供房屋质量保证和使用说明的相关材料。

二、验收

1. 档案预验收

1.1法律依据： 

    《天津市城市建设档案管理规定》第9条规定，建设单位在建设工程规划验收前3 0日内，应提请市城市建设档案管理处对已形成的建设工程档案进行预验收。工程档案预验收合格后，市城市建设档案管理处应在两个工作日内出具工程档案预验收证明，建设单位持工程档案预验收证明向市或区、县规划行政主管部门申请建设工程规划验收。 

1.2 验收时间：建设工程规划验收前3 0日内 

义务主体：建设单位 

主管单位：天津市城市建设档案管理处 

2. 规划验收

2.1法律依据：《城乡规划法》第45条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。 

2.2 验收时间：竣工验收前 

义务主体：建设单位 

主管单位：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门 

3. 综合验收

法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第17条的规定和下列要求进行综合验收：
　　（1）城市规划设计条件的落实情况；
　　（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
　　（3）单项工程的工程质量验收情况；
　　（4）拆迁安置方案的落实情况；
　　（5）物业管理的落实情况。
　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 

《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第6条规定，住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：
    （1）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
    （2）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
    （3）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
    （4）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
    （5）拆迁居民已合理安置。

3.1 竣工验收

3.1.1 法律依据：《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。 

    《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 

3.1.2 验收时间：建设单位收到竣工验收报告后 

组织者：建设单位 

参加者：设计单位、施工单位、工程监理单位等。

3.1.3 竣工验收和综合验收的关系

根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条的规定，竣工验收和综合验收是包含与被包含的关系，综合验收的范围包括竣工验收，即只有竣工验收合格综合验收才能合格。 

根据《建筑法》第61条和《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，未经竣工验收合格的不得交付使用。从立法目的来看，国家做此项规定，原因在于房屋建筑等涉及公众安全，目的在于避免豆腐渣工程的出现。该规定属于国家强制性规定。而《城市房地产开发经营管理条例》第18条并没有规定未经综合验收的不得交付使用。

因此，竣工验收合格才是交房的强制性条件，违反该规定的约定无效。

3.1.4 竣工验收基本条件 

（1）完成工程设计和工程承包合同中约定的各项内容，达到国家规定的竣工条件； 

（2）工程质量符合国家和工程承包合同中约定的有关建设工程质量标准，达到设计文件和合同约定的要求，通过建设工程质量合格认证； 

（3）有完整的工程技术档案和竣工图； 

（4）已经签署工程质量保修证书； 

（5）符合贵司与承包人间约定的其他交付条件。 

此外，《商品房销售管理办法》第31条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

3.1.5 竣工验收组织流程 

    （1）工程完工后，承包人向发包人提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

    （2）发包人收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

    （3）发包人应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

    （4）发包人组织工程竣工验收

3.1.6 竣工验收报告 

    竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。 

3.2 消防验收 

3.2.1法律依据： 

《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

3.2.2验收时间：工程竣工后 

主管部门：公安机关消防机构

3.2.3 消防验收义务主体义务主体：法律规定的人员密集场所及特殊建设工程的建设单位 

其一，人员密集场所： 

《建设工程消防监督管理规定》第13条规定，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收： 

（1）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅； 

（2）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅； 

（3）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场； 

（4）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂； 

（5）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍； 

（6）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。

其二，特殊建设工程 ：

《建设工程消防监督管理规定》第14条规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收： 

（1）设有本规定第13条所列的人员密集场所的建设工程； 

（2）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼； 

（3）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑； 

（4）国家标准规定的一类高层住宅建筑； 

（5）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程； 

（6）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。 

3.2.4 消防验收材料要求 

《建设工程消防监督管理规定》第21条规定，建设单位申请消防验收应当提供下列材料： 

（1）建设工程消防验收申报表； 

（2）工程竣工验收报告； 

（3）消防产品质量合格证明文件； 

（4）有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证； 

（5）消防设施、电气防火技术检测合格证明文件； 

（6）施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件； 

（7）其他依法需要提供的材料。

3.3 竣工环境保护验收 

3.3.1法律依据：《建设项目竣工环境保护验收管理办法》规定，环境保护行政主管部门负责审批环境影响报告书（表）或者环境影响登记表的建设项目竣工后，建设单位应当向有审批权的环境保护行政主管部门，申请该建设项目竣工环境保护验收。    

《建设项目环境保护管理条例》第20条规定，建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。

    环境保护设施竣工验收，应当与主体工程竣工验收同时进行。需要进行试生产的建设项目，建设单位应当自建设项目投入试生产之日起３个月内，向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。

3.3.2 验收时间：与主体验收同时进行

义务主体：环境保护行政主管部门负责审批环境影响报告书（表）或者环境影响登记表的建设项目的建设单位 

主管部门：有审批权的环境保护行政主管部门

3.3.3 申请该行政许可事项应具备的条件

    （1）按照建设项目环境影响报告书（表）、环境影响登记表和审批部门的要求落实各项环保措施；

    （2）建设单位向审批部门提交环境保护验收专项报告以及有资质的环境保护监测单位出具的建设项目竣工环境保护验收监测报告或竣工验收监测表及相关文件；

    （3）环保设施竣工验收应当与主体工程竣工验收同时进行。

3.4 人防验收

3.4.1法律依据： 

    《人民防空法》第22条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。 

    《人民防空工程竣工验收暂行规定》第2条规定，凡是列入国家和地方建设计划修建的人防工程项目建成后，均应组织竣工验收。 

《天津市实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第16条规定，在城区和建制镇、独立工业区以及重要经济目标区新建、翻建民用建筑的，应当按照下列规定修建防空地下室，并应当与批准建设的地面建筑同时竣工验收： 
　　（1）十层以上或者基础挖掘深度超过三米的，必须修建与建筑物首层同等建筑面积和相应等级的防空地下室； 
　　（2）九层以下的，按照一次性规划地上建筑物总面积的百分之四至百分之五，修建相应等级的防空地下室。 
　　因地形、地质、施工条件等特殊情况，或者应当修建防空地下室的面积小于地面首层建筑面积不能修建防空地下室的，经人民防空主管部门批准，按照有关规定交纳易地建设费。 
　　临时民用建筑或者一次性规划建筑面积在两千平方米以下的，免建防空地下室或者免交易地建设费。  

3.4.2验收时间：与批准建设的地面建筑同时验收 

义务主体：人民防空项目（地下室）的建设单位 

主管单位：市和区、县人民防空主管部门

3.5 防雷验收

3.5.1 验收时间：与主体工程验收同时 

义务主体:建设单位 

主管单位：县级以上地方气象主管机构

3.5.2 法律依据：《防雷装置设计审核和竣工验收规定》第2条规定，县级以上地方气象主管机构负责本行政区域内防雷装置的设计审核和竣工验收工作。未设气象主管机构的县（市），由上一级气象主管机构负责防雷装置的设计审核和竣工验收工作。 

    第5条规定，防雷装置设计未经审核同意的，不得交付施工。防雷装置竣工未经验收合格的，不得投入使用。 
    新建、改建、扩建工程的防雷装置必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

《防雷装置设计审核和竣工验收规定》第4条规定，下列建（构）筑物、场所和设施的防雷装置应当经过设计审核和竣工验收：

（1）《建筑物防雷设计规范》规定的第一、二、三类防雷建筑物；

（2）油库、气库、加油加气站、液化天然气、油（气）管道站场、阀室等爆炸和火灾危险环境及设施；

（3）邮电通信、交通运输、广播电视、医疗卫生、金融证券、文化教育、不可移动文物、体育、旅游、游乐场所等社会公共服务场所和设施以及各类电子信息系统；

（4）按照有关规定应当安装防雷装置的其他场所和设施。

《建筑物防雷设计规范》规定，建筑物应根据建筑物重要性、使用性质、发生雷电事故的可能性和后果，按防雷要求分为三类。

在可能发生对地闪击的地区，遇下列情况之一时，应划为第一类防雷建筑物： 

(1)凡制造、使用或贮存火炸药及其制品的危险建筑物，因电火花而引起爆炸、爆轰，会造成巨大破坏和人身伤亡者。 

(2)具有 0区或 20区爆炸危险场所的建筑物。 

(3)具有 1区或 21区爆炸危险场所的建筑物，因电火花而引起爆炸，会造成巨大破坏和人身伤亡者。 

在可能发生对地闪击的地区，遇下列情况之一时，应划为第二类防雷建筑物： 

（1）国家级重点文物保护的建筑物。 

（2）国家级的会堂、办公建筑物、大型展览和博览建筑物、大型火车站和飞机场、国宾馆，国家级档案馆、大型城市的重要给水泵房等特别重要的建筑物。

注：飞机场不含停放飞机的露天场所和跑道。 

（3）国家级计算中心、国际通信枢纽等对国民经济有重要意义的建筑物。 

（4）国家特级和甲级大型体育馆。 

（5）制造、使用或贮存火炸药及其制品的危险建筑物，且电火花不易引起爆炸或不致造成巨大破坏和人身伤亡者。 

（6）具有 1区或 21区爆炸危险场所的建筑物，且电火花不易引起爆炸或不致造成巨大破坏和人身伤亡者。 

（7）具有 2区或 22区爆炸危险场所的建筑物。 

（8）有爆炸危险的露天钢质封闭气罐。 

（9）预计雷击次数大于 0.05次/a的部、省级办公建筑物和其他重要或人员密集的公共建筑物以及火灾危险场所。 

（10）预计雷击次数大于 0.25次/a的住宅、办公楼等一般性民用建筑物或一般性工业建筑物。 

在可能发生对地闪击的地区，遇下列情况之一时，应划为第三类防雷建筑物：

（1）省级重点文物保护的建筑物及省级档案馆。

（2）预计雷击次数大于或等于 0.01次/a，且小于或等于 0.05次/a 的部、省级办公建筑物和其他重要或人员密集的公共建筑物，以及火灾危险场所。 

（3）预计雷击次数大于或等于 0.05次/a，且小于或等于 0.25次/a 的住宅、办公楼等一般性民用建筑物或一般性工业建筑物。 

（4）在平均雷暴日大于 15d/a的地区，高度在 15 m及以上的烟囱、水塔等孤立的高耸建筑物；在平均雷暴日小于或等于 15 d/a的地区，高度在 20 m及以上的烟囱、水塔等孤立的高耸建筑物。 

3.6 基础设施验收   

参考《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》第13条（三）的规定，市政公用基础设施等工程达到下列要求：

（1）生活用水及节水设施齐全，水质符合相关标准。生活用水纳入城乡自来水管网的，须取得供水专业单位的供水认可。采用自供水的住宅小区，供水设备应符合给水设计规范、设备完好。  

（2）生活用电应按有关部门的供电方案纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。若因分期建设暂时无法提供永久供电的，须取得供电专业单位的认可，在规定的期限内，采取过渡性供电措施，并需保证用电的使用功能要求和使用安全。 

（3）采用市政管道燃气的住宅小区，应当按照开发建设单位与燃气供应企业确定的燃气供应方案完成室内和室外燃气管道的敷设和衔接，并经燃气供应企业验收确认。若确因客观条件限制，暂时无法实现燃气供应，应由房地产开发企业会同燃气供应企业提出过渡性解决方案。采用自建管道燃气供应站的住宅小区，须提供该自建管道燃气供应站的竣工验收报告和北京市燃气经营许可证。 

（4）供热系统要符合供热配建标准，达到建筑节能设计要求。使用城市集中供热系统的，要取得供热专业单位出具的具备供热条件认可文件。 

（5）电话通信线、有线电视线按设计要求敷设到户。 

（6）道路建设符合规划要求，与外界交通干道之间有道路相联，并按照设计要求完成相应的公共照明设施建设。 

（7）完成住宅小区相应绿化建设，因季节原因未完成绿化的，应有防尘措施。 

（8）住宅周边场地清洁，道路平整。采取分期建设的，已建成与下一期施工工地有效的临时隔离措施。分期界限是道路或者绿地的，已完成道路、道路照明或者绿地建设。

3.6.1 供热验收

3.6.1.1 法律依据：《天津市供热用热条例》第14条规定，供热设施竣工后，建设单位应当组织供热单位按照国家和本市有关规定和规范进行验收，并提供有关供热工程档案资料。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 

3.6.1.2 验收时间：供热设施竣工后 

义务主体：建设单位 

3.6.2 燃气验收

3.6.2.1 法律依据：根据《城市燃气管理办法》（已废止） 第9条规定，民用建筑的燃气设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。第11条规定，燃气工程竣工后，应当由城市建设行政主管部门组织有关部门验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。 

根据《城镇燃气管理条例》规定，燃气设施建设工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工验收，并自竣工验收合格之日起15日内，将竣工验收情况报燃气管理部门备案。

《天津市燃气管理条例》规定，燃气工程竣工后，建设单位应当按照有关规定组织验收，验收合格方可交付使用。

综上，可知：燃气要求曾出现变化，即由验收制变更为备案制。

3.6.2.2 验收时间：燃气设施建设工程竣工后 

组织验收主体：建设单位 

主管单位：燃气管理部门 

3.6.3 供水验收

法律依据：《天津市城市供水管理规定》第8条规定，城市供水工程的建设， 应当按照城市供水发展规划进行。城市供水工程的设计、施工，应当委托持有相应资质的设计、施工单位承担，并遵守国家和本市的有关技术标准和规范。城市供水工程竣工后，由建设单位负责组织验收，验收合格并达到供水资质标准的方可并网通水。 

3.6.4 节能验收

3.6.4.1法律依据：《民用建筑节能条例》第17条规定，建设单位组织竣工验收，应当对民用建筑是否符合民用建筑节能强制性标准进行查验；对不符合民用建筑节能强制性标准的，不得出具竣工验收合格报告。第20条规定，对具备可再生能源利用条件的建筑，建设单位应当选择合适的可再生能源，用于采暖、制冷、照明和热水供应等；设计单位应当按照有关可再生能源利用的标准进行设计。建设可再生能源利用设施，应当与建筑主体工程同步设计、同步施工、同步验收。 

3.6.4.2验收时间：竣工验收的一部分/与竣工验收同时进行 

义务主体：建设单位 

3.6.5 绿化验收

3.6.5.1法律依据：《城市绿化条例》第16条规定，城市绿化工程的施工，应当委托持有相应资格证书的单位承担。绿化工程竣工后，应当经城市人民政府城市绿化行政主管部门或者该工程的主管部门验收合格后，方可交付使用。
    第17条规定，城市新建、扩建、改建工程项目和开发住宅区项目，需要绿化的，其基本建设投资中应当包括配套的绿化建设投资，并统一安排绿化工程施工，在规定的期限内完成绿化任务。

    《天津市城市绿化条例》第18条规定，绿化工程竣工后，建设单位应当将验收结果向城市绿化行政主管部门备案。未备案即交付使用的，责令限期改正。 

3.6.5.2验收时间：绿化工程竣工后 

义务主体：建设单位 

主管单位：城市绿化行政主管部门

3.6.6 照明验收

3.6.6.1法律依据：《城市照明管理规定》第12条规定，与城市道路、住宅区及重要建（构）筑物配套的城市照明设施，应当按照城市照明规划建设，与主体工程同步设计、施工、验收和使用。

3.6.6.2验收时间：与竣工验收同时进行 

义务主体：（建设单位） 

主管单位：城市人民政府确定的城市照明主管部门负责本行政区域内城市照明管理的具体工作。

3.6.7 通信设施验收

《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》第2条规定，住宅小区及商住楼的通信管线等通信设施应纳入设计文件，设计审查部门在审批设计时，建设、规划主管部门在核发建设工程规划许可证、施工许可证时，应依法定职责严格把关。建设项目竣工后、接入公用电信网前，各省通信管理部门要严把接入关。建设单位应当在竣工验收3个月内向城乡建设档案管理部门报送有关竣工资料。

3.6.8 停车场验收 

3.6.8.1法律依据：《天津市机动车停车场管理办法》第9条规定，新建的公共建筑、商业街区、居住区、大（中）型建筑等，应当按照《天津市城市规划管理技术规定》（2009年市人民政府令第16号）以及相关机动车停车场的设置标准和设计规范，配建停车场。 

    与主体工程同步配建、改建或者扩建的机动车停车场，应当同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。修建地下停车场应当兼顾人民防空的需要。

3.6.8.2验收时间：与竣工验收同时进行 

义务主体：（建设单位） 

主管单位：建设交通行政主管部门负责机动车停车场建设管理工作

3.7 公共服务设施验收

法律依据：《天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法》第2条规定，新建住宅配套非经营性公建是新建住宅项目中必须控制以保障民生需求、居民生活必需的公共服务设施，主要包括：教育、社区医疗卫生、文化体育、社区服务（含菜市场）、行政管理和市政公用等六类公共服务设施。

参考《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》第4条规定，房地产开发企业应当按照规划意见书的要求安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施，并与住宅同步建设、同步交付使用。教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50％之前同步建设、同步交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80％之前同步建设、同步交付使用。第8条规定，规划行政主管部门在办理住宅小区项目的建设工程规划许可证时，应当注明与住宅同期进行验收的公共服务设施。 

4. 档案验收

4.1 法律依据：《建设工程质量管理条例》第17条规定，建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

《天津市城市建设档案管理规定》第9条规定，建设单位在建设工程竣工验收合格后，应当及时向城市建设档案馆报送档案。建设单位报送的建设工程档案验收合格后，由市城市建设档案管理处发给《天津市建设工程档案验收认可证》。未取得《天津市建设工程档案验收认可证》的，建设行政主管部门不予办理工程竣工验收备案。 

4.2 验收时间：竣工验收合格后，竣工验收备案前 

义务主体：建设单位 

主管单位：建设行政主管部门或其他有关部门（天津市城市建设档案馆）

三、登记、备案等其他手续

1.  竣工房屋（建筑面积）测绘

1.1 法律依据：《商品房销售管理办法》第34条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

1.2 测绘时间：办理房屋权属登记前 

义务主体：开发商 

审核单位：房地产行政主管部门 

2. 特种设备（电梯）使用登记

2.1 法律依据：《特种设备安全法》第33条规定，特种设备使用单位应当在特种设备投入使用前或者投入使用后三十日内，向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记，取得使用登记证书。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。 

2.2 登记时间：特种设备投入使用前或投入使用后三十日内 

义务主体：特种设备使用单位 

主管单位：负责特种设备安全监管的部门

3. 竣工验收备案

3.1 法律依据：《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
    （1）工程竣工验收备案表；

（2）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

（3）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

（4）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；

（5）施工单位签署的工程质量保修书；

（6）法规、规章规定必须提供的其他文件。

住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 

根据《关于进一步规范我市建设工程竣工验收备案管理工作的通知》第2条的规定，凡申报建设工程竣工验收备案的工程，建设单位除按报送移交前述文字备案文件、档案资料外，还应报送电子文件。
    建设工程竣工验收备案电子文件目录

• 竣工验收备案表（建备表1—3）

• 建设工程规划许可证或建设工程规划验收合格证

• 建设工程施工图设计文件审查备案书

• 天津市建设工程施工许可证

• 建筑工程消防验收意见书

• 建设项目环境状况监测报告结论意见

• 室内环境污染物检验报告结论意见

• 档案合格证明文件

• 工程款结算证明文件

• 建筑防雷检测报告结论意见

• 建设工程质量监督报告

3.2  备案时间：竣工验收合格之日起15日内 

义务主体：建设单位 

主管单位：建设行政主管部门或其他有关部门

3.3 竣工验收备案程序

参考天津市武清区建设管理委员会《建设工程竣工验收备案程序》，可知，竣工验收备案一般需履行以下程序：

（1）建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，依照《天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》备齐报送资料，到备案部门办理工程竣工验收备案手续。

（2）备案部门作好备案文件审查记录，合格的签发《备案通知书》；不符合要求的，或发现又违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，签发《整改通知书》，责令停止使用，重新组织竣工验收。对备案文件审理期间有投诉的工程，备案部门应签发《暂缓备案通知书》，进行调查核实后，视情况处理。

（3）对竣工验收合格15日内未办理备案手续的建设单位，备案部门签发《责令备案通知书》，责令其工程停止使用并限期备案。

（4）备案部门对符合条件，文件资料完整，满足备案要求的工程在限定时间内完成备案工作并将备案文件、审查记录一并存档。

3.4 商品房所有权初始登记

3.4.1 法律依据：《天津市商品房管理条例》第14条规定，房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记。

3.4.2 登记时间：竣工验收合格之日起三十日内 

义务主体：开发商 

四、司法实践中，住宅商品房具备如下基本条件，即被视为具备交房条件： 

（1）通过竣工验收及消防验收； 

（2）竣工验收备案，取得《建筑工程竣工备案表》； 

（3）取得两书一证，即《新建住宅商品房准许使用证》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅质量保证书》； 

（4）《实测面积测绘报告》。