商品房销售中相关备案及公示制度

2013年4月15日，国家发展和改革委员会公开通报八家房地产开发企业因违反明码标价相关规定被行政处罚的典型案件。发展改革委称，上述房地产企业未进行明码标价的销售行为违反了《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》和《商品房销售明码标价规定》的规定，此八家房地产开发企业将合计被处罚金额1000多万元。

鉴于以上，本文特对我国现行的商品房价格备案制度、商品房公示制度及违反上述制度的行政处罚的相关规定进行解析：

1.商品房价格备案制度

1.1商品房价格备案制度法律依据

《关于进一步规范商品房销售管理有关意见的通知》第二条规定，房地产开发企业对外销售商品房时，不得高于公布的销售单价。

天津市国土资源和房屋管理局发布的《关于进一步规范商品房销售管理有关意见的通知》第一条规定，房地产开发企业申请领取《新建商品房销售许可证》时，必须在《新建商品房销售方案》相关栏目中填报每套房屋的销售单价上限。第三条规定，房屋销售期间，房地产开发企业如对销售单价上限进行上调，需将调整后的销售价格重新向市国土房管局备案。

根据上述规定，房地产开发企业销售商品房的价格需进行备案，且商品房价格经备案后，实际销售价格不得高于备案价格。若在销售过程中，销售价格进上调，则上调后的商品房价格仍需进行重新备案，且再进行公示。

1.2违反商品房价格备案制度的处罚

《价格法》第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。

《价格违法行为行政处罚规定》第十条规定，经营者不执行提价申报、调价备案制度或不执行法定的价格干预措施的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处10万元以上100万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。

《商品房销售明码标价规定》第十六条规定，商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。

《关于进一步规范商品房销售管理有关意见的通知》第六条规定，对未按规定公布房源信息以及高于公示的销售价格对外销售的房地产开发企业，已经发现，责令限期整改，整改期间关闭项目商品房合同网上打印功能。

根据上述法律法规规定，若商品房销售价格高于商品房备案价格，且未进行备案价格调整的，房地产开发企业将面临项目商品房合同网上打印功能被关闭、责令改正、没收违法所得、罚款、责令停业整顿等行政处罚。

2.关于商品房价格公示制度

商品房在销售过程中，还需要公示的需要对以下信息进行公示：

2.1 商品房价格公示制度

国家发展和改革委员会发布的《商品房销售明码标价规定》第六条规定，商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

2.2 商品房价格折扣制度

《商品房销售明码标价规定》第六条规定，商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。第十条规定，商品房经营者应当明确标示优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

根据上述规定，商品房在销售过程中，应将商品房的销售价格、优惠折扣等与商品房价格密切相关的因素进行公示。

此外，国务院办公厅发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第五条规定，各地区要继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。

上述通知进一步明确了商品房销售价格需进行公示，且公示价格不应高于备案价格。

2.3商品房销售其他文件公示制度

根据《商品房销售管理办法》、《商品房明码标价管理规定》、天津市2014年修订的《房地产市场监管工作规范》及相关主管部门的规定，商品房在销售过程中，开发商在销售商品房的过程中，还需要对以下文件进行公示：

2.3.1 购房合同文本，包括：

购房合同及相关补充协议、《业主公约》、《天津市前期物业管理服务合同》等合同文件。

2.3.2 开发商及销售主体资质信息，包括：

开发企业名称、开发商服务监督电话、价格主管部门投诉电话(12358)、开发商营业执照、开发商资质证书及商品房销售人员（包括开发企业销售人员、开发企业代理机构销售人员）照片、姓名等信息。

2.3.3 商品房及物业信息，包括：

楼盘名称、坐落位置、销售许可证、土地性质、土地使用起止年限、容积率、绿化率、车位配比率、商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目及收费标准、前期物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准及收费标准、商品房价格优惠折扣政策、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。

2.4 关于未遵守公示制度的行政处罚

《价格违法行为行政处罚规定》第十三条规定，经营者违反明码标价规定，不按照规定的内容和方式明码标价的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款。

天津市《房地产市场监管工作规范》规定，市场监管中发现新建商品住宅销售现场、经纪机构经营场所公示材料不齐全、不符合要求，情节轻微，无严重后果的，责令当场整改；不能当场整改，监管人员应当责令限期整改，并于期满后复查。

对存在不规范交易行为的开发企业、经纪机构，监管部门进行约谈，予以警示。开发企业存在重大违法违规行为，或者约谈开发企业负责人后拒不整改、整改仍不合格的，监管部门填写《关闭商品房管理系统网签功能情况》，上报市局批准后，关闭网签功能，同时暂停办理商品房销售许可证等审批业务，责令企业限期整改。

开发企业存在重大违法违规行为造成严重后果，或者多次违法情节恶劣的，监管部门将在天津市主要媒体公开曝光。监管部门发现开发企业涉嫌无证售房、代理机构涉嫌未备案售房、代理无证房等违法行为的，将相关情况和证据移送执法部门，经调查情况属实的，依法给予行政处罚。

根据上述法律规定，若商品房销售过程中，房地产开发企业/商品房经营者未进行相关信息公示的，主管部门将有权对其进行责令改正、关闭网签功能、暂停办理商品房销售许可证审批程序。媒体曝光、没收违法所得、罚款等行政处罚。