《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》

解读

2017年4月1日，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）、国土资源部联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（以下简称“《通知》”），现对《通知》解读如下

1. 《通知》发布的背景-适应房地产市场调控的需要

2015年3月25日，国土资源部与住建部联合印发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求通过合理优化住房及用地供应规模、结构以适应国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，然而前述文件的发布并未抑制房地产市场过热的趋势。2016年中央经济工作会议提出了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位口号，并提出了综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制的具体要求。

为坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，住建部与国土资源部联合发布了《通知》。

2. 《通知》的主要内容-“三管齐下”改善房地产供求关系

《通知》主要从合理安排住宅用地供应、科学把握住房建设和上市节奏及加大住房保障力度三个方面提出了具体要求，同时以落实地方责任主体部门与人员并对未实现调控目标的责任人约谈问责的形式落实《通知》。

其一，在合理安排住宅用地方面。《通知》要求分类管理住宅用地供应，即对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，对去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应；《通知》同时适应了2016年修订的《土地利用年度计划管理办法》规定，将过去仅对一年短期土地利用计划提出要求转变为统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。

其二，科学把握住房建设和上市节奏方面。由于房地产开发项目存在固有的周期且不确定因素较多，大量房地产项目在取得出让土地后并未及时转化为市场的有效供给，针对前述问题，《通知》提出了加快并督促在建商品住房项目建设进度、加强商品住房项目预售管理与增加租赁住房有效供应三方面内容，以保证供应的土地能否快速转化为住房市场的供给。

其三，加大住房保障力度方面。一方面提出了落实国务院政府工作报告中关于确保完成2017年600万套棚户区改造任务的要求，另一方面则以公租房、共有产权住房作为住房保障的重要途径并将住房补贴划入公租房的保障方式。

3. 《通知》对房地产开发企业与个人的影响-理顺房地产市场供求关系

《通知》从土地出让、开发建设与预售均提出了具体要求以有效盘活现有的房地产市场，将直接影响房地产开发企业对于开发项目的区位选择。其中确保房地产开发企业使用合规自有资金购地的要求，及对资金来源不符合要求的企业取消土地竞买资格的惩治措施，将促使房地产开发企业改变以往通过在建项目作为主要融资手段的市场惯例，转而减少我国信贷资金与土地的捆绑。

对于个人而言，《通知》的落地实施将有力改善当前房地产市场的过热局面，其中加大住房保障力度与增加租赁住房有效供应也将有利于个人通过多种途径实现居住需求。

《通知》从扩大供应与引导需求两方面均提出了具体要求，有利于理顺房地产市场的供求关系。