2018年7月17日，天津市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）印发了《市国土房管局关于加强企业自持租赁住房管理的通知》（津国土房发〔2018〕7号）（以下简称“《通知》”），现对《通知》解读如下:

1. 《通知》发布的背景-我市首批租赁住房项目进入处置阶段

国务院办公厅于2016年印发了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励新建租赁住房，规范租赁市场。而我市也响应国家的号召，发布了《天津市人民政府办公厅关于培育和发展我市住房租赁市场的实施意见》，明确提出可以在新建住房项目用地出让方案和出让合同中明确房地产开发企业持有租赁住房的相关要求。

自2017年起,我市开始推行土地出让最高限价及竞拍自持制度，从源头上控制土地出让价格，避免出现地价上涨推动房价上涨的问题。2018年下半年，我市首批出让的租赁住房自持项目逐渐完工，针对自持项目下一步如何处置的问题，市国土房管局印发了《通知》

2. 《通知》的主要内容-规范自持租赁住房的建设、运营及融资

《通知》主要针对企业自持租赁住房的管理提出了具体处置措施，具体如下：

其一，在自持租赁住房的建设方面，《通知》要求自持租赁住房应当以中小套型为主以符合市场需求，同时对自持租赁住房提出了集中建设与同步建设的要求，即有多幢租赁住房的应当集中于一定区域内建设，在一幢内建设的应当在同一楼门或楼层集中设置。此外，《通知》要求在房地产开发企业首次办理销售许可时一次性明确自持租赁住房的具体位置并在售楼处显著位置公示，对于自持租赁住房测量登记面积不符合土地出让合同约定的，采取讲将可售商品住房调整为自持租赁住房，调整后仍不符合要求将需交纳违约金。

其二，在自持租赁住房的运营方面。《通知》一方面阉割过要求仅可以租赁方式自持经营，不得销售或分割转让、分割抵押，同时《通知》明确对外出租单次租期不得超过10年以禁止“以租代售”，对存在“以租代售”或通过其他方式变相销售情形的企业，将禁止该企业及其母子公司在本市参与土地竞买。另一方面，《通知》则为企业提供了出路，即通过批量租赁方式出租给区政府或区政府委托的公租房运营机构，此外出租给符合公租房、租房补贴等保障条件的家庭将可领取出租人补贴。

其三，在自持租赁住房的融资方面，《通知》允许自持租赁住房进行整体抵押，但处置抵押物时买受人应当继续用于自持租赁经营，同时也允许企业通过合并重组、股权转让等方式整体转让自持租赁住房产权的，当转让后仍应当继续用于自持租赁经营。

3. 《通知》发布的意义-为自持租赁住房的处置指明方向并促进构建租售同权的租赁住房市场

《通知》的发布为我市自持租赁住房的处置指明了方向，即在禁止变相销售的同时为房地产开发企业谋求出路，在确保自持租赁住房始终用于自持租赁经营的同时扩大自持租赁经营的主体，从而实现自持租赁住房入市运营的目标。

对于房地产开发企业而言，需充分转换经营思路并采取多种措施适应自持租赁住房的经营业态，传统高周转高负债的开发销售模式可能因为租赁住房无法实现快速回款而不再作为主流模式。

对于个人而言，大批租赁住房的入市将扩宽个人解决住房问题的渠道，同时由专业租赁机构运营的租赁住房对于建立租售同权的市场及提升租赁住房的居住体验也将具有促进作用，从而提高人民群众的生活水平。