2020年9月7日，住房和城乡建设部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“《条例》”），向社会公开征求意见。现对《条例》的解读如下：

1.《条例》发布的背景—规范住房租赁市场秩序，保障各方合法权益

近年来，“甲醛超标”、“租赁贷”、“高进低出”、“长收短付”等住房租赁问题频发，房屋租赁企业、经纪机构等发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等违法违规现象时有发生，严重损害承租人合法利益，扰乱住房租赁市场秩序。因此，解决住房租赁市场乱象刻不容缓，《条例》明确了出租人、经纪机构及承租人在住房租赁过程中应遵守的规定，为规范租赁市场秩序、保障各方合法权益奠定了基础。

2.《条例》的主要内容—规范出租人、承租人、住房租赁企业及房地产经纪机构相关行为，全方位治理和规范住房租赁市场

其一，《条例》指明租赁房屋要求，明确出租人与承租人的权利义务。如《条例》明确不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房不得出租；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。出租人和承租人签订的住房租赁合同应当通过房屋网签备案系统进行备案，住房租赁合同期限内，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。住房租赁合同中应明确约定押金的数额、押金扣除情形和返还时间，否则出租人不得扣减或者迟延返还押金。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房；出租人未及时履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

其二，《条例》规范了住房租赁企业及转租住房套数或者间数达到城市人民政府规定规模的自然人的行为。住房租赁企业经营范围中应明确标注住房租赁经营业务，且列明了住房租赁企业及其从业人员的禁止性行为。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容，商业银行住房租金贷款期限不得超过住房租赁合同期限。住房租赁企业收取承租人租金的周期不能长于付给房东的租金周期，支付给房东的租金不能高于收取的承租人租金。若出现这类情况，将对其经营情况和风险加强监管。同时，自然人转租住房套数或者间数达到城市人民政府规定规模的，也应办理市场主体登记。

其三，《条例》明确房地产经纪机构应制定菜单式服务标准，不得收取任何未予列明的费用。房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用，通过房地产经纪机构签订的住房租赁合同，续租时房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台经营者不得允许未备案、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。

其四，《条例》鼓励签订长期住房租赁合同，稳定市场租金水平。鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应，鼓励签订长期住房租赁合同。住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策，且可以依法质押住房租赁租金收益权。

其五，《条例》支持房屋租赁企业发债。国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

其六，《条例》明确建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。《条例》还规定了违法违规的市场主体的惩戒措施，根据情节严重情况处以罚款、停业、吊销营业执照等处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.《条例》发布的意义—构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展

《条例》针对社会中租赁市场违规、混乱现象发出了整顿信号，从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监管、法律责任等多方面对租赁市场的秩序进行规范，目的在于规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系。《条例》如果正式发布将成为住房租赁领域首部条例性文件，标志着我国住房租赁市场监管将制度化、常态化，能够有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。