对《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》的解读

2021年7月2日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号，以下简称“《意见》”）。《意见》明确了保障性租赁住房的基础制度和支持政策。现对《意见》解读如下：

1. 《意见》的背景—加快发展保障性租赁住房，完善住房保障体系

随着我国城镇化进程的快速发展和流动人口规模的扩大，进城务工人员、新就业大学生的住房难问题愈发突出，我国住房保障体系急需完善。党的十九大以来，国家陆续出台了一系列有关政策促进我国住房租赁市场发展，国务院办公厅也根据中央政策要求和会议精神制定本《意见》。《意见》中特别明确了突出住房的民生属性，首次从国家层面明确了国家住房保障体系的顶层设计。

2. 《意见》的主要内容—明确保障性租赁住房的基础制度和支持政策

其一，《意见》明确了保障性租赁住房的适用对象。区别于公租房面向城镇住房、收入“双困难”家庭供应，共有产权住房主要面向有一定经济承受能力但又买不起商品住房的新市民、青年人，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

其二，《意见》通过鼓励多渠道的保障性租赁住房供给。在政府给予土地、财税、金融等政策支持的基础上，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”。主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地以及利用非居住等存量房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。

其三,《意见》进一步完善保障性租赁住房土地支持政策。明确可有条件的利用集体经营性建设用地、企事业单位依法取得使用权的土地、将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建或建设保障性租赁住房。允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款

其四，《意见》明确简化保障性租赁住房项目审批流程，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

其五，《意见》明确规定降低保障性租赁住房财税负担并执行民用水电气价格。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。对取得保障性租赁住房项目认定书的利用非居住存量土地和房屋建设的保障性租赁住房，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

其六，《意见》进一步加强保障性租赁住房政策的金融支持。中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

其七，《意见》明确严格监督政策落实情况，确定责任主体。城市人民政府要坚持供需匹配，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布；加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房负主体责任，省级人民政府负总责。

3. 《意见》发布的意义——缓解住房租赁市场结构性供给不足，开辟企业转型方向

《意见》的出台，有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足，缓解新市民、青年人等群体住房压力，促进以人为核心的新型城镇化建设，有利于推动加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。《意见》中提到的扶持政策力度大、措施实、含金量高，鼓励企业发展自持物业，发展保障性租赁住房，为房地产企业开辟了一条实现转型发展的新路新方向。

《意见》虽然明确了城市范围并赋予城市自主权，但城市要根据本地需求确定，没有需求的地方也不能盲目建设，是得其反。