国有企业常见经济行为合规研究系列文章之（一）：国有企业资产转让流程及注意事项

1. 引言及概述

国有企业资产转让一词首见于1992年颁布的《国有资产评估管理办法施行细则》（以下简称“《细则》”），根据该《细则》，资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为。

本文所称国有企业资产转让是指根据2016年颁布的《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令第32号，以下简称“32号令”）的规定，由国有及国有控股企业、国有实际控制企业（不包括国有金融机构，以下统称“国有企业”）将其一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等非股权类资产进行对外转让的行为。国有企业产权转让与资产转让的主要区别为转让的标的不同，前者转让的是国有企业产权，即国家对企业的各种形式出资形成的权益（实践中主要是指国有企业股权），后者转让的是国有企业所有的除产权外的房产土地等其他实物资产及无形资产。

针对国有金融企业资产转让，财政部于2021年12月8日颁布了《关于规范国有金融机构资产转让有关事项的通知》，对国有金融机构资产转让的交易流程等内容进行了明确规定。

2. 法律依据

2.1 《中华人民共和国民法典》【全国人大常委会  主席令第45号  2021年1月1日施行】；

2.2 《中华人民共和国企业国有资产法》【全国人大常委会  主席令第5号 2009年5月1日施行】；

2.3 《企业国有资产交易监督管理办法》【国务院国有资产监督管理委员会、财政部  国资委、财政部令第32号  2016年6月24日施行】；

2.4 《企业国有资产评估管理暂行办法》【国务院国有资产监督管理委员会  国务院国有资产监督管理委员会令第12号  2005年9月1日施行】；

2.5 《天津市国资委监管企业国有资产评估管理办法》【天津市国资委  津国资〔2018〕5号  2018年2月9日】（以下简称“《评估管理办法》”）；

2.6 《关于市管企业资产转让进场交易有关事项的通知》【天津市国资委  津国资产权〔2014〕25号  2014年4月23日施行】（以下简称“《通知》”）；

2.7 《天津产权交易中心有限公司资产交易规则》【天津产权交易中心有限公司  2021年3月9日施行】（以下简称“《资产交易规则》”）；

2.8 《天津市国资委国资监管负面清单（2020年版）》【天津市国资委  津国资法规〔2020〕31号  2020年12月2日施行】；

2.9 《市国资委关于全面加强土地房产管理工作的通知》【天津市国资委  津国资企改〔2021〕16号  2021年9月14日施行】；

2.10 《市国资委关于进一步贯彻落实<企业国有资产交易监督管理办法>有关事项的通知》【天津市国资委 津国资产权〔2021〕16号  2021年9月29日施行】。

3. 资产转让的程序

依据32号令，国有企业资产转让的具体工作流程参照产权转让的规定,国有企业资产转让的主要程序如下图所示：

3.1 资产评估

资产评估是确定资产转让底价的基础。根据《评估管理办法》，国有资产评估项目实行核准制和备案制，其中经天津市人民政府批准经济行为的事项涉及的所出资企业资产评估项目实行核准制，由市国资委负责核准；除核准以外的资产评估项目，实行备案制并实行分级管理，其中：需市国资委审核批准的产权变动事项涉及的境内资产评估项目，由市国资委负责备案；其他资产评估项目由所出资企业负责备案。

为确保国有资产合理定价，防止国有资产流失，依据《企业国有资产评估管理暂行办法》等相关规定，国有企业进行资产转让的，转让方应当委托具备相应资质的评估机构进行评估并履行相应的核准/备案手续。

3.2 可行性研究和方案论证

国有企业资产转让应按照企业发展战略做好可行性研究和方案论证。《市国资委关于全面加强土地房产管理工作的通知》明确，在审核土地房产对外转让事项前要充分论证，论证内容包括房产土地对外转让的可行性分析、土地房产权属证书、资产评估结果核准/备案情况、挂牌价格、需要披露的事项等。除国家法律法规或相关规定另有要求的外，资产转让不得对受让方设置资格条件。

3.3 履行内部决策程序

可行性研究和方案论证后，转让方应按照企业章程和企业内部规章制度就国有资产转让事宜履行内部决策程序并形成书面决议，包括但不限于党组织前置审议、总经理办公会审议、董事会/执行董事审议、股东（大）会审议等。

3.4 报请审批

履行内部决策程序后，国有企业应依据其所属出资企业的相关制度规定，将资产转让事项逐级上报所出资企业或国有资产监督管理部门审批，在此基础上开展资产转让工作。

3.5 进入产权交易机构公开挂牌转让

国有企业重大资产转让行为应进场交易。考虑到国有企业所涉行业广泛、资产种类众多，国有企业监督管理部门将需进场交易的国有资产转让范围授权由国有企业自主决定。依据《通知》，市管企业为资产转让的责任主体，市管企业应建立并完善各类资产转让的管理制度，明确职责部门、管理权限、决策程序、工作流程，对应当进场交易的资产种类、金额标准作出具体规定。

3.5.1 公开披露信息

根据《资产交易规则》，对于进入产权交易机构公开挂牌转让的资产转让项目，转让方应公开披露转让标的的品名、数量、用途等基本情况，以及信息披露期限、转让方式、转让底价、保证金设置、标的展示期、付款方式和期限及其他需要转让方说明的信息。在正式披露信息期间，转让方不得变更资产转让信息披露公告中公布的内容。由于非转让方原因或其他不可抗力因素导致可能对转让标的价值判断造成影响的，转让方应当及时调整补充披露信息内容，并相应延长信息披露时间。

3.5.2 关于挂牌价格

根据《通知》，资产转让的首次挂牌价格不得低于经核准或备案的资产评估结果，经公开征集产生两个及以上意向受让方的，应当采用竞价方式进行交易。如经公开征集未产生意向受让方的，转让方可以确定新的挂牌价格并重新公告，如拟确定新的挂牌价格低于资产评估结果的90%，应当获得原资产转让行为批准机构书面同意。

3.5.3 关于信息公告期

根据《资产交易规则》，资产交易转让信息公告期限应当不少于5个工作日。国有资产交易转让底价高于100万元、低于1000万元的，信息公告期应不少于10个工作日；转让底价高于1000万元的，信息公告期应当不少于20个工作日。自首次正式披露信息之日起超过12个月未征集到合格受让方的，转让方应当重新履行资产评估以及信息披露等转让工作程序。

3.6 非公开协议转让

根据相关规定，除公开挂牌交易外，同时符合以下三项条件的,资产转让也可以通过非公开协议方式进行:

（1）涉及国家出资企业内部或特定行业的资产转让；

（2）协议转让在国有及国有控股、国有实际控制企业之间进行；

（3）转让方逐级报国家出资企业审核批准。

与公开进场交易程序相同，非公开协议转让也应经过资产评估、可行性研究和方案论证、决策报批等程序，但因国有资产非公开协议转让发生在国有企业之间，一定程度上可以降低国有资产流失的风险，依据《通知》，由市管企业对涉及企业内部或特定行业资产的协议转让作出具体规定。

3.7 确定受让方

根据《通知》，经公开征集产生两个及以上意向受让方的，应当采用竞价方式确定最终受让方。

资产转让信息披露期满后，经过公开竞价或只产生一家符合条件的意向受让方的，由产权交易中心组织转让方和受让方签订资产转让合同。资产转让成交后原则上应当一次性支付全部交易价款。

3.8 签订资产转让合同

无论采取何种方式进行资产转让，按规定履行决策和审批程序且确定受让方后，双方应及时订立书面合同，明确转让标的基本情况、转让方式、转让价格、付款方式及付款期限、转让标的交割事项、违约责任、争议解决等内容。

3.9 办理资产转让变更手续

签订资产转让合同后，转让方和受让方应配合办理资产转让手续，转让资产为房产、在建工程及土地使用权等不动产的，应办理过户登记，将不动产变更登记至受让方名下。转让资产为机动车、机械设备等动产的，应交付受让方并办理过户登记。

4. 国有企业资产转让需注意事项

4.1 关于拟转让资产情况

对于拟转让的国有资产，转让方应确保资产权属清晰，不存在任何权属争议，对于权属关系不明确或者存在权属纠纷的国有企业资产不得转让。

如转让资产涉及相关权利人优先购买权的，转让方在进行资产转让前应获得相关权利人明确表示是否行使优先购买权的书面文件。转让资产涉及共有的，应获得其他共有人的书面同意。

如转让资产存在担保或设定其他权利负担的，转让方应获得相关权利人明确表示认可转让行为的书面文件，并在信息披露时对相关情况予以披露，否则可能需向相关权利人（包括但不限于抵押权人、查封申请人、受让方等）承担责任。

4.2 房地产转让

根据《天津市国资委国资监管负面清单（2020年版）》，以下国有企业房产土地不得转让：

（1）权属不明确或者存在权属纠纷的；

（2）未按规定履行决策和审批程序的；

（3）对外转让至非国有企业时，未通过产权交易机构公开选择受让方的。

此外，对于法律法规规定禁止转让的房地产，国有企业不得进行转让。

4.3 土地使用权转让

转让方应具备转让土地使用权的合法主体资格，拟转让土地为国有土地的，转让方应为土地使用权证载明的土地使用权人。

国有企业进行土地使用权转让时，应按照相关规定依据土地的不同性质履行转让程序。如土地性质为划拨用地的，应按规定经政府土地管理部门批准，并符合以下几项条件：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）具有国有土地使用权证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依法签订土地使用权出让合同，补交土地出让金。如土地性质为出让用地的，在签订土地使用权转让合同后，可以依法转让。

根据相关规定，转让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，不得转让土地使用权。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

4.4 债权转让

根据《民法典》，债权人可以将全部或部分债权依法转让给第三人，但法律规定、当事人约定及根据债权性质不得转让的债权除外。国有企业在进行债权转让时，应依法通知债务人，否则该转让对债务人不发生效力。

①《企业国有资产交易监督管理办法》第四十八条规定：“企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后，在产权交易机构公开进行。涉及国家出资企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有及国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让的，由转让方逐级报国家出资企业审核批准。”

②《天津市国资委监管企业国有资产评估管理办法》第四条规定：“国有资产评估项目实行核准制和备案制。（一）经天津市人民政府（以下简称市政府）批准经济行为的事项涉及的所出资企业资产评估项目由市国资委负责核准。（二）除核准以外的资产评估项目，实行备案制，资产评估项目备案实行分级管理。 需市国资委审核批准的产权变动事项涉及的境内资产评估项目，由市国资委负责备案；其他资产评估项目由所出资企业负责备案。”

③《中华人民共和国民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”

④《中华人民共和国城市房地产管理法（2019）》第38条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”

⑤《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（2020）》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”

⑥《中华人民共和国民法典》第五百四十五条规定：“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。”

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