对《市规划资源局市住房城乡建设委市财政局关于支持既有建筑存量盘活的意见》的解读

张霄奕 宁雅琳

为全面贯彻新发展理念，充分激发市场活力，促进既有房屋资产集约利用，加快既有建筑存量盘活，有效支撑和保障经济社会持续健康发展，依据《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）、《天津市人民政府办公厅关于印发天津市进一步盘活存量资产扩大有效投资若干措施的通知》（津证办发〔2022〕52号），结合我市既有建筑存量盘活实际《办法》的发布背景，天津市规划和自然资源局于2024年12月30日发布《市规划资源局市住房城乡建设委市财政局关于支持既有建筑存量盘活的意见》（以下简称《意见》）。

一．《意见》的发布背景

“积极实施城市更新行动，增强发展潜力、优化发展空间，推动城市业态、功能、品质不断提升”，2024年春节前夕，习近平总书记考察天津时作出重要指示。

天津市委、市政府坚决贯彻落实习近平总书记重要指示要求，把盘活存量作为推动高质量发展的重要抓手、全面深化改革的重要举措。市委审议通过政协年度协商计划，要求政协发挥专门协商机构优势，围绕盘活存量资产开展调研协商，体现了对市政协的高度信任和殷切期望。党委中心工作在哪里，政协履职就跟进到哪里，坚持问题导向、目标导向、结果导向，认真总结盘活存量的经验做法，盘出真收益、好效果。

二.《意见》的主要内容

（一）适用范围

本意见适用于城镇开发边界内国有建设用地上，对合法既有建筑通过改造进行的盘活利用。一是对长期闲置、存量规模较大、具有较大活化利用价值的老旧厂房仓库、文化体育场馆、商业服务业综合体、办公楼宇等通过改造进行盘活；二是对闲置低效建筑通过改造转型为创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或保障性租赁住房等新功能进行盘活。

（二）实施主体

既有建筑的土地使用权人可通过自主、联合、入股、出租等多种方式进行盘活利用，作为盘活利用实施主体，也可由产权人授权的运营主体作为实施主体。区政府委托（或成立）的平台公司依法依规取得既有建筑产权或运营权后，可作为实施主体。

既有建筑产权关系复杂涉及多个权利人，符合《中华人民共和国民法典》业主共同决定事项内容的，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条要求的相关比例业主同意后，可依法授权委托确定实施主体。

（三）盘活类型、办理方式和要求

盘活类型一：同用地类型内业态调整。该类型指实施主体申请在同用地类型内，通过建筑内部业态调整进行的盘活。

盘活类型二：一定期限内用于新业态新功能。该类型指实施主体申请维持原土地用途不变（临时使用期间），在一定期限内改造用于新业态新功能进行的盘活。临时使用期限不超过批准的土地使用年期。

三．盘活类型、办理方式和要求

（一）盘活类型一：同用地类型内业态调整

办理方式：

1.符合《天津市工程建设项目审批流程图》中既有建筑改造项目类型的，依法依规无需办理规划资源手续，区建设主管部门及区审批部门对同用地类型无法界定的特殊情况，可通过规划资源部门与住房城乡建设、审批部门建立沟通机制予以确认。

2.特殊建设工程实施主体可以根据实际需要进行消防安全评估（存在较大技术疑难问题的项目应委托参编国家消防技术标准的第三方技术服务机构进行消防安全评估），依法向区建设主管部门申请办理消防设计审查，必要时应组织开展特殊消防设计专家评审。

3.依法办理工程质量监督、建筑工程施工许可证和消防验收（备案）。

4.对于建筑规模增加或增加地下空间开发利用的，实施主体向区规划资源部门提出申请，按照现行相关程序办理规划资源审批手续。

相关要求：

1．同用地类型指《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234号）用地用海分类中的公共管理与公共服务用地、商业服务业用地、工矿用地、仓储用地；《城市用地分类与规划建设标准》（GB50137-2011）中城市建设用地类别中的公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地（三类工业除外）、物流仓储用地（三类物流仓储除外）。

2.实施主体盘活不应影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、不破坏景观环境、保证公共安全和公共利益，属地政府做好监管。

（二）盘活类型二：一定期限内用于新业态新功能

办理方式：

1．综合论证。实施主体根据投资、产值、就业等相关经济指标贡献度及使用等方面需求向所在街镇、园区或新业态的区行业主管部门提出申请。由街镇、园区或新业态的区行业主管部门提请属地区人民政府组织综合论证，发展改革、住房建设、规划资源、生态环境、工业和信息化、农业农村、应急、商务等部门对新业态新功能、临时使用期限、规划与近期实施关系、周边环境对房屋影响、房屋与周边环境和安全关系等情况进行综合论证。涉及详细规划修改的，综合论证应当一并论证详细规划修改可行性内容。市级及以上产业园区内的项目，还应征得相应市级行业主管部门意见。

2．到期变更。临时使用期限内，实施主体结合自身使用情况，可向区规划资源部门提出恢复建筑原功能、临时期限续期或者土地用途变更申请。区规划资源部门会同既有建筑所在街镇、园区或新业态的区行业主管部门进行审核，需变更土地用途的，可通过协议出让方式办理，并依法办理不动产登记。

3．完善规划。临时使用期限内，实施主体申请办理正式审批手续的项目，涉及详细规划修改的，依据经批准的综合论证报告，在地区详细规划编制、修编或修改时予以纳入。

相关要求：

1．既有建筑盘活改造应以保护生命财产安全为前提，鼓励既有建筑在满足消防、房屋安全的前提下，发展新业态新功能，提升城市活力，促进资产升值。

2．临时使用期限内，新业态新功能发生改变的，应当按程序重新论证。

3．临时使用期限内，既有建筑及土地使用权不得转让。

4．因城市建设需征收或收储的，仍按原不动产权属证书载明的土地用途、建筑面积给予界定。

四.《意见》发布的意义

随着城市化进程的加快，新增建设用地资源逐渐减少，存量建筑的盘活利用成为城市发展的新方向。国务院及地方政府纷纷出台政策，鼓励通过盘活存量建筑，提升土地和建筑的利用效率。盘活既有建筑存量有助于推动城市转型升级，促进资源节约集约利用，同时为创新创业、公共服务等提供新的空间

综上所述，基于地方政府债务约束与房地产新发展模式的探索，盘活存量资产目前只是一个开始，今后一段时间将会是常态，并可能成为建筑行业持续发展的重要时代主题，盘活存量资产同时，还要谨防新的困境资产发生。只有把握契机，紧跟时代浪潮，积极运用科学方法论和先进实践经验，方能在未来可持续、高质量发展竞争中占得先机，行稳致远。