对《天津市国有划拨土地上房屋转让缴纳土地出让金管理办法》的解读

温慧  袁梦觉

  为规范国有划拨土地上房屋转让的土地出让金收缴工作，天津市规划和自然资源局于2025年6月10日发布《天津市国有划拨土地上房屋转让缴纳土地出让金管理办法》（以下简称“《办法》”），该《办法》是为规范国有划拨土地上房屋转让行为，确保土地资源合理利用和市场秩序稳定而制定的重要政策文件。

一、《办法》的发布背景

随着天津市房地产市场的不断发展，国有划拨土地上房屋转让行为日益增多。为规范国有划拨土地上房屋转让的土地出让金收缴工作，保障交易双方合法权益，防止国有土地资产流失，天津市规划和自然资源局依据《天津市土地管理条例》《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》等法规，结合实际修订并发布了《天津市国有划拨土地上房屋转让缴纳土地出让金管理办法》。

二、《办法》的主要内容

（一）适用范围

天津市行政区域内，国有划拨土地上的房屋（含住宅、非住宅）进行转让、抵押、出租等处置行为时，需补缴土地出让金。其中，住宅房屋是指在国有划拨土地上建成的平房和单元式楼房，不包括别墅式、独幢式住宅房屋。非住宅房屋是指除住宅房屋以外的其他房屋。

（二）土地出让金缴纳标准

1.住宅房屋转让：

住宅房屋因买卖、交换、赠与等原因发生转让的，受让人应当按照实际成交金额的1%缴纳土地出让金。

住宅房屋转让部分份额的，按转让份额部分计收土地出让金。

定向安置经济适用住房首次转让的，暂不缴纳土地出让金，再次转让的按照上述规定办理。

2.非住宅房屋转让：

非住宅房屋因买卖、赠与、继承等发生转让的，申请人应当向房屋所在区规划和自然资源主管部门申请办理土地有偿使用手续后，再向各不动产登记经办机构申请办理不动产登记手续。

在办理土地有偿使用手续时，应当根据评估结果确定出让底价，出让底价不得低于市场价格的30%。

利用地下空间建设的项目，涉及缴纳土地出让金的，土地出让金按地上市场价格的15%缴纳。

3.例外：政府公益类房屋、历史保护建筑等另有规定。

（三）办理流程

1.申请：转让方持房产证、土地证、身份证明等材料，向区级自然资源部门申请。

2.审核：部门审核土地性质、房屋用途等，确定补缴金额。

3.缴费：转让方在规定期限内缴纳土地出让金，取得缴费凭证。

4.登记：凭缴费凭证办理不动产转移登记，土地性质变更为“出让”。

（四）不动产转移登记事项

1.住宅房屋转让，涉及缴纳土地出让金的，在办理不动产转移登记时，《不动产权证书》“权利性质”栏中土地部分对应内容记载为“出让”，“使用期限”栏从首次缴纳土地出让金时点起，按土地用途法定最高出让年限计算，并记载“自X年X月X日至X年X月X日”，“附记”栏注记“私房补交土地出让金”；再次转让的，上述记载内容不变。

转让部分份额的，“权利性质”栏中土地部分对应内容记载为“出让”，“附记”栏注记“私房补交 %份额土地出让金”。

2.特殊情形处理

定向安置经济适用住房，首次转让的，暂不缴纳土地出让金。再次转让的，按照上述规定办理。

住宅房屋因继承、离婚发生转让的，暂不缴纳土地出让金。再次转让的，按照本办法第四条的规定办理。

转让别墅式、独幢式住宅和混合型、酒店型公寓的，由国土资源管理部门依法办理土地有偿使用手续后，市、区（县）房地产权属登记机构再办理房地产登记手续。

（五） 政策时效与废止

《天津市国有划拨土地上房屋转让缴纳土地出让金管理办法》自2025年6月10日起施行，有效期为5年，同步废止了2020年发布的旧文件。

三、《办法》发布的意义

《办法》的出台不仅是政策规范层面的革新，更是城市土地资源管理与房地产市场健康发展的基石。《办法》以明确的标准与流程规范市场操作，为交易双方提供了清晰指引，切实保障合法权益，减少纠纷。同时，推动土地资源集约利用，避免国有资产在交易中流失。从长远看，该《办法》为天津市房地产市场注入法治化、规范化动能，助力构建公平透明市场环境，促进房地产经济与城市发展协同共进。