国有企业常见经济行为合规研究系列文章之（三）：国有企业房产土地出租流程及注意事项

1. 引言及概述

资产出租，是指具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织（以下统称“出租方”）将其依法有权对外出租的房产、土地使用权、交通运输工具、生产设备、广告牌等资产出租给其他具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织（以下统称“承租方”）使用，并向承租方收取一定租金的行为。

本文所称国有企业房产土地出租是指天津市人民政府国有资产监督管理委员会（简称“市国资委”）履行出资人职责的企业（以下统称“市管企业及委管企业”）[①]及其所属各级独资、全资、控股和实际控制企业（含事业单位）（以下统称“市属国有企业”）[②]作为出租方，按照《规定》将其依法有权对外出租的房产、土地使用权[③]出租给承租方使用并向承租方收取一定租金的经营行为。

《规定》的适用主体为市国资委履行出资人职责的企业及其所属各级独资、全资、控股和实际控制企业（含事业单位），对于市管企业及委管企业所属各级参股企业和不具有实际控制力的企业的房产土地出租工作未作出明确规定。

《规定》仅明确了市属国有企业房产土地出租工作的具体操作，并未明确其他资产（包括但不限于交通运输工具、生产设备、广告牌等资产）出租的具体操作以及其他资产出租是否可以参照适用《规定》的相关规定。

2. 法律依据

2.1《中华人民共和国全民所有制工业企业法》【全国人大常委会 主席令第18号  2009年8月27日施行】；

2.2《中华人民共和国企业国有资产法》【全国人大常委会  主席令第5号  2009年5月1日施行】；

2.3《企业国有资产交易监督管理办法》【国务院国有资产监督管理委员会、财政部  国资委、财政部令第32号  2016年6月24日施行】；

2.4《企业国有资产评估管理暂行办法》【国务院国有资产监督管理委员会  国务院国有资产监督管理委员会令第12号  2005年9月1日施行】；

2.5《市国资委关于印发<天津市国资委监管企业国有资产评估管理办法>的通知》【天津市人民政府国有资产监督管理委员会  津国资〔2018〕5号 2018年2月9日施行】（简称“《评估管理办法》”）；

2.6 《关于进一步规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定（试行）》【天津市人民政府国有资产监督管理委员会  津国资〔2019〕7号  2019年10月12日施行  2024年10月12日失效】（简称“《规定》”）；

2.7 《天津产权交易中心有限公司资产出租交易规则》【天津产权交易中心有限公司  2021年5月31日施行】（简称“《交易规则》”）。

3. 国有企业房产土地出租程序

通过对国家及天津市国有企业房产土地管理相关规定的梳理分析，天津市市属国有企业房产土地出租的主要流程如下图所示：

3.1 通过评估或询价方式确定招租底价

对于拟出租房产土地，确定一个公允合理的房产土地招租底价，能够较为正确地反映房产土地的价值、防止国有资产流失。

结合《规定》，确定房产土地的招租底价，委托评估机构对租金进行评估是原则，向产权交易机构询价是例外[④]。

如拟委托评估机构对租金进行评估，因该租赁行为事项涉及的评估对象属于出租方法人财产权范围，由出租方委托评估即可，且应委托具有相应资质的资产评估机构进行评估。另，国有资产评估项目实行核准制和备案制。经天津市人民政府批准经济行为的事项涉及的所出资企业[⑤]资产评估项目实行核准制，由市国资委负责核准；除核准以外的资产评估项目，实行备案制并实行分级管理，其中：需市国资委审核批准的产权变动事项涉及的境内资产评估项目，由市国资委负责备案；其他资产评估项目由所出资企业负责备案。据此，出租方委托评估机构对租金进行评估后，应按规定就评估结果履行备案手续。

如拟通过向产权交易机构询价的方式确定招租底价，需满足一定前提条件，即单宗房产建筑面积在200平方米以下（含）。换言之，土地的招租底价以及建筑面积200平方米以上的单宗房产的招租底价需委托评估机构对租金进行评估，而不能采取询价等方式。

无论是委托评估还是采取询价方式，均应综合考虑房产土地价值、所处地段、市场行情等因素，以评估结果或询价结果作为确定招租底价的依据。

另，虽然《规定》未对租赁期限内的租金增长机制作出规定，但是结合其他省市关于国有企业房产土地出租的相关规定，如租赁期限较长的，可考虑在招租底价的基础上设置租赁期限内的租金增长机制[⑥]。

3.2 制定出租方案

国有企业拟进行房产土地出租的，应结合实际情况和企业经营计划等制定出租方案，出租方案一般应包括：拟出租房产土地的基本情况（包括但不限于房产土地权属、有无权属证书、是否存在权利瑕疵或权属纠纷、是否已设定抵押权、居住权等他项权利、是否被采取强制执行措施、房产土地现状等）、出租原因、出租期限及确定理由、出租用途、招租底价及底价拟订依据、租金收缴办法、承租方资格条件、招租方式、可行性论证情况等。

公开招租原则上不得对承租方设置资格条件，确需设置的，不能有明确指向性或违反公平竞争原则，且需在出租方案和招租信息中作出特别说明。

3.3 出租方案的合法性审查

出租方案提交审议前应进行合法性审查。

审查主体一般为出租方的风控部门，出租方外聘的顾问律师亦可协助进行审核。审查要点为出租方案的内容（包括但不限于出租主体、招租方式、出租期限、招租底价及底价拟订依据等）是否违反《规定》等相关规定。

3.3.1 关于出租方主体资格的合法性审查

出租方原则上应为拟出租房产土地的所有权人/使用权人，如出租方系对拟出租房产土地进行受托管理，则应提供委托管理协议以及所有权人/使用权人出具的书面授权文件等作为证明出租方主体适格的依据。

拟出租房产土地应权属清晰，不存在任何权属争议，否则出租方或承租方在履约过程中可能会面临第三方主张权利的情形，影响租赁合同履行的稳定性。

3.3.2 关于招租方式的合法性审查

公开招租是原则，非公开协议出租是例外，不符合《规定》的可以通过非公开协议方式出租的相关房产土地，必须进行公开招租。

公开招租包括两种形式，一是进入产权交易机构（如无特指，本文所称“产权交易机构”是指“天津产权交易中心有限公司”，下同，不再赘述）公开招租，二是出租方自行组织公开招租（包括通过产权交易机构网站、出租方官方网站、网络媒体、微信公众号等能够为社会公众广泛知悉的方式招租）。

根据《规定》，符合以下三种情形之一的，必须进入产权交易机构，依照其相关交易规则进行公开招租：

（1）单宗房产建筑面积1000平方米以上（含）的出租项目；

（2）单宗土地面积2000平方米以上（含）的出租项目；

（3）招租底价每年在100万元以上（含）的出租项目。

除前述三种情形以外的其他房产土地出租项目，可由出租方自行组织公开招租，也可进入产权交易机构公开招租。

3.3.3 关于出租期限的合法性审查

根据《规定》，房产土地的出租期限一次不宜过长，一般不超过5年，特殊情况可适当延长，原则上不应超过10年。出租期限需要超过10年的，需逐级报市管企业及委管企业决策。

3.3.4 关于招租底价及底价拟订依据的合法性审查

关于招租底价及底价拟订依据的合法性审查详见本文“3.1 确定招租底价”部分内容。

3.3.5 关于意向承租方主体资格的合法性审查

如拟通过非公开协议方式出租相关房产土地，需审查意向承租方的主体资格是否符合《规定》，即意向承租方是否为党和国家机关、民主党派机关、事业单位、国有独资、全资、控股和实际控制企业。

3.4 履行内部决策程序

出租方案经合法性审查后可提交审议，由出租方按照其公司章程和内部管理制度的相关规定履行内部决策程序，包括但不限于党组织前置审议、总经理办公会审议、董事会/执行董事审议、股东（大）会审议等。

出租方案经审议通过后方可依法组织实施。

3.5 进入产权交易机构公开招租

如前述，根据《规定》，必须进入产权交易机构进行公开招租的出租项目，出租方不得以分拆出租等方式变相规避进入产权交易机构公开招租的要求。

进入产权交易机构公开招租的房产土地出租项目的操作流程主要如下：

（1）出租方自行或委托专业服务机构向产权交易机构提出公开招租申请[⑦]并按照《交易规则》要求提交申请材料[⑧]；

（2）产权交易机构对申请材料进行登记，符合受理要求的，予以受理；不符合受理要求的，要求出租方对申请材料进行调整或退回申请材料；

（3）申请材料符合要求，产权交易机构将出租信息通过产权交易机构网站或相关媒体进行信息披露。出租信息正式披露期一般不少于5个工作日，正式披露期起始日期以产权交易机构网站发布的出租信息披露起始日期为准。

（4）正式披露期满，未征集到意向承租方的，可按照《交易规则》和已披露信息确定的后续处理方式自动延长信息披露期限、申请进行重新披露或者自动终结该出租项目[⑨]；

（5）正式披露期满，征集到意向承租方的，由出租方对意向承租方进行资格确认（仅限于出租方对承租方有资格确认要求的情形）[⑩]；

（6）信息披露期满后，只产生一家符合条件的意向承租方时，双方直接签约；产生两家或两家以上符合条件的意向承租方时，按照信息披露的遴选方式确定最终承租方，并由产权交易机构组织交易双方签订租赁合同；

（7）出具交易凭证并将交易结果通过产权交易机构网站对外公告。

3.6 出租方自行组织公开招租

出租方自行组织公开招租的，应当提前10个工作日以上在市级以上（含市级）媒体或产权交易机构网站公开披露招租信息，广泛征集意向承租方。除此之外，通过相关企业的网站、微信公众号、招租资产现场等多种渠道，广泛发布招租信息，尽可能扩大信息受众的招租方式亦可视为公开招租。

公开招租时产生两个以上意向承租方的，可按照出租方相关制度规定，通过网络竞价、拍卖、招投标、动态报价、综合评议、竞争性谈判或法律法规允许的其他方式确定最终承租方。具体程序由市管企业及委管企业根据《规定》并参照产权交易机构相关交易规则确定。

3.7 通过非公开协议方式出租

如前述，非公开协议出租目前仅适用于意向承租方为党和国家机关、民主党派机关、事业单位、国有独资、全资、控股和实际控制企业的情形。如拟通过非公开协议方式出租相关房产土地，出租方按相关规定履行内部决策程序后，可与意向承租方签署租赁合同。具体程序由市管企业及委管企业确定。

3.8 订立书面合同

无论采取何种方式招租，最终承租方确定后，均应及时订立书面合同，明确拟出租房产土地的基本情况（包括位置、面积等）、租赁双方具体权利义务、出租期限、用途、租金及其支付方式、违约责任、争议解决方式等内容，且合同签订前应当对合同条款的内容进行合法合规性审查。合同签订生效后，原则上不允许变更，确有特殊原因需要变更的，须经原决策机构审议。

另，在履约过程中，出租方应当加强合同履行管理，及时收取租金，做好出租房产土地的日常管理工作，如承租方不履行或不完全履行合同的，出租方应当按照合同约定依法及时采取措施，维护自身合法权益。

4. 国有企业房产土地出租需注意事项及建议

4.1 无证资产出租

在实践中，受历史遗留等各种因素影响，时常会遇到拟出租房产土地无权属证书的情况。根据相关规定，未依法取得权属证书的房产土地不得出租，因此在无权属证书的情况下所签署的租赁合同的效力也产生了一定争议。

如租赁房屋因未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续而未取得权属证书，租赁房屋一般会被认定为违法建筑⑪，就该租赁房屋与承租方签订的租赁合同可能会被认定为无效⑫。

如租赁房屋权属清晰，无任何争议，且属于合法建筑，就该租赁房屋与承租方签订的租赁合同不宜因未取得权属证书而径行认定为无效。

4.2 抵押资产出租

如拟出租房产土地在出租前已被作为抵押物进行抵押担保并已办理抵押登记，出租方再行出租时，应注意审查抵押合同中是否已约定禁止出租或者限制出租等内容，即使抵押合同中对抵押物出租未作特别约定，出租方出租该房产土地前最好提前告知抵押权人并取得抵押权人的书面同意，否则抵押权人日后发现该等情形后可能会向出租方主张违约责任或提出其他权利主张。

房屋在出租前已设立抵押权，在租赁期限内，租赁房屋因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租方向房屋受让人主张继续履行原租赁合同将缺乏充分的法律依据，届时承租方为了保障自身合法权益，可能会向出租方主张违约责任或提出其他权利主张。

4.3 查封资产出租

如出租方涉诉且被债权人申请强制执行，在出租方所属房产土地已被人民法院依法查封的情形下，虽然出租方与承租方签订的租赁合同并不当然无效，人民法院不会在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，但是该等情形下所签署的租赁合同不得对抗债权人，承租方依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有并指出租赁合同不能对抗申请执行人。

房屋在出租前已被人民法院依法查封，在租赁期限内，租赁房屋因人民法院拍卖、变卖等行为导致所有权变动的，承租方向房屋受让人主张继续履行原租赁合同将缺乏充分的法律依据，届时承租方为了保障自身合法权益，可能会向出租方主张违约责任或提出其他权利主张。

综上，考虑到拟出租房产土地存在权属争议、未取得权属证书、已设置他项权利或者已被人民法院查封等情形均可能会导致承租方向出租方主张违约责任或提出其他权利主张，为避免承租方届时以前述事项为由向出租方主张租赁合同无效或者提出其他权利主张，建议出租方在招租时明确披露拟出租房产土地的权属状况、是否已取得权属证书、是否已设置他项权利、是否已被查封等信息，并将所涉相关事项在租赁合同中进行约定并由承租方确认日后不会据此向出租方主张任何权利，如此可以在一定程度上降低出租方的违约风险。

①经在天津市人民政府国有资产监督管理委员会官网【网址：http://sasac.tj.gov.cn】查询，截至2022年1月28日，市国资委网站公示的名录中共有28家市管国企和6家委管企业。

②《关于进一步规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定（试行）》第二条规定：“本规定所称市属国有企业（以下称企业），是指天津市人民政府国有资产监督管理委员会（以下称市国资委）履行出资人职责的企业（以下称市管企业及委管企业）及其所属各级独资、全资、控股和实际控制企业（含事业单位）。”

③本文所述房产土地出租不包括企业产职工住宅，企业运营的经有关部门认定的产业园区，企业经营的专业市场、商场、写字楼、商业街区商铺、景区商铺、长租公寓、酒店式公寓等经营性房产和房地产开发企业开发经营的房产的出租以及以房产租赁为主业的专业租赁企业对外从事房产租赁业务。

④《关于进一步规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定（试行）》第十三条规定：“房产土地的招租底价，原则上应当委托评估机构对租金进行评估。单宗房产建筑面积200平方米以下（含）的，出租企业可通过委托评估或向产权交易机构询价，并结合实际情况确定招租底价。”

《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条规定：“企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：……（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；……（十三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。”

《天津市国资委监管企业国有资产评估管理办法》第七条规定：“企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：……（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；……（十三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。”

⑤《天津市国资委监管企业国有资产评估管理办法》第二条规定：“天津市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）出资的企业(以下统称所出资企业)及其各级国有及国有控股、国有实际控制企业（以下统称企业）涉及的资产评估项目，适用本办法。”

⑥《关于印发<关于加强市属国有企业房产土地租赁管理的若干指导意见>的通知》【温国资委〔2021〕51号】明确：“（三）规范评估行为，健全租金定价机制。企业开展房产土地租赁，应委托有资质的资产评估中介机构，根据房产价值、所处地段、市场行情等因素，对租金进行评估，以评估结果作为确定租金底价的依据。租期在3年以上的，一般应设置租金增长率或增长机制。”

⑦《天津产权交易中心有限公司资产出租交易规则》第八条规定：“资产出租申请的受理工作由天津产权负责承担。出租方可委托具有天津产权经纪会员资质的专业服务机构，建立委托代理关系，由该受托方向天津产权提交出租申请报送相关材料。”

⑧《天津产权交易中心有限公司资产出租交易规则》第十一条规定：“出租方向天津产权提出出租申请时应提供如下材料：（一）申请书；（二）出租方合法主体资格证明文件；（三）出租方内部决策文件；（四）出租标的权属证明文件；（五）租赁合同或出租条件实质性条款；（六）出租标的涉及共有或设置其他权利的，应当依法履行相应的程序，并提供相关权利人明确表示认可出租行为的书面材料；（七）出租标的涉及相关权利人优先权的，应当依法履行相应的程序，并提供相关权利人书面表述是否行使优先权的有效文件及具有优先权的依据；（八）出租标的权属关系复杂的，天津产权可要求出租方就相关事项提交法律意见书。（九）天津产权要求提交的其他材料。出租方可以根据出租资产的实际情况，合理设置出租条件及承租方资格条件，但不得出现具有明显指向性或违反公平竞争的内容。”

⑨《天津产权交易中心有限公司资产出租交易规则》第十七条规定：“正式披露期满，未征集到意向承租方的，且不变更信息披露内容的，出租方可按照约定自动延长信息披露期限（以下简称“延牌期”），每个延牌期一般不少于5个工作日；正式披露期满，未征集到意向承租方的，出租方可以申请进行重新披露；未明确延长信息披露期限的，正式披露期满后该项目自动终结。”

⑩《天津产权交易中心有限公司资产出租交易规则》第二十六条规定：“信息披露期满后，出租方对承租方有资格确认要求的，天津产权于信息披露期满后次日起3个工作日内，将意向承租方的审核意见告知出租方,出租方应在收到天津产权的审核意见次日起5个工作日内予以回复,逾期未回复的，视为同意天津产权做出的资格确认意见。出租方与天津产权意见不一致的，由出租行为的原决策机构出具最终意见。经出租方资格确认后，天津产权组织后续程序。”第二十七条规定：“信息披露期满后，出租方对承租方没有资格确认要求的，由天津产权组织后续程序。”

⑪中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法行申12307号行政裁定书裁判要旨：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。未就用地、建设行为按照当时有效的法律、法规及规范性文件办理相关审批手续，其所建房屋属违法建筑。

⑫中华人民共和国最高人民法院(2017)最高法民终171号民事判决书裁判要旨：取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准，租赁的建设项目未取得建设工程规划许可证情况下，该租赁合同应当认定无效。

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