2018年3月2日，国土资源部下发《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称“《办法》”），现对《办法》解读如下：

1. 《办法》发布的背景-不动产登记资料查询的相关规定的具体化、系统化、标准化问题亟需解决。

随着中国特色社会主义进入新时代，全社会对维护不动产交易安全、保护不动产权利人合法权益的呼声日益升高，广大人民群众对不动产登记资料查询的需求也日益增多。但是在实践过程中，不动产登记资料查询还存在一些亟待解决的问题，如规定不够系统、不够明确、相关法律法规的内容规定不一致等，导致利害关系人查询不动产登记信息受到极大限制，无法满足广大人民群众在交易和争议解决过程中的需求。为规范不动产登记资料查询行为，进一步发挥不动产登记的物权公示作用，保护权利人合法权益并维护交易安全，国土资源部出台了《办法》，旨在统一全国的不动产登记资料查询标准与流程。

2. 《办法》的主要内容-解决了谁能查、怎么查、查什么三个问题

《办法》主要就不动产登记资料的查询主体、程序与内容三个方面进行了明确，即解决了谁能查、怎么查、查什么三个问题，具体如下。

其一，《办法》进一步细化了法定查询主体,明确了“谁能查”的问题。根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记资料的法定查询主体包括权利人与利害关系人，而《办法》明确了权利人与利害关系人的具体范围并规定可以委托律师查询。即权利人包括不动产权利人、清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，利害关系人包括对因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产以及因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁构成利害关系的主体、同时包括对有买卖、租赁、抵押不动产意向或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等的主体。

其二，《办法》进一步明确了不动产登记资料的查询程序，解决“怎么查”的问题。在查询地点上，《办法》与《不动产登记暂行条例》规定的“属地登记”原则相衔接，实行“属地查询”，即在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行查询方便人民群众。在查询时间上，《办法》以当场提供为原则并规定了5个工作日内提供查询结果的期限。此外，《办法》对查询所需提交的材料、查询人在查询过程中禁止将资料带离、拆散、调换、抽取、撕毁、污损等事项进行了规定，从而规范查询行为，《办法》还要求利用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。

其三，《办法》根据不同主体规定了不同的查询内容，解决“查什么”的问题。《办法》针对权利人、利害关系人、律师三类主体规定了不同的查询内容，其中不动产权利人可以查询全部不动产登记资料且可通过姓名等信息查询；一般利害关系人可以查询不动产登记结果；对有买卖、租赁、抵押不动产意向或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等但不能提供利害关系证明材料的“准利害关系人”，《办法》规定可以查询不动产的自然状况、是否存在共有、抵押权登记、预告登记、异议登记、查封登记或者其他限制处分情形；律师则在利害关系人的查询范围之外可查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致、共有形式、办理查封登记或者限制处分机关的名称等信息。对于利害关系人及其委托的律师，《办法》明确仅可通过不动产具体坐落位置信息、不动产权属证书号或不动产单元号进行查询，而不可通过不动产权利人的名称进行查询。

3.《办法》的影响-维护不动产交易安全并保护不动产权利人合法权益

《办法》的落地实施将有利于便利人民群众查询不动产登记资料信息，一方面可使不动产权利人及时获取不动产信息，从而防止由于不动产登记簿登记信息已发生变更状态下不动产权利人仍不知情的问题；另一方面则便利利害关系人的查询，从而维护不动产交易的安全，减少因不动产权利人提供虚假情况或利害关系人不知情等因素而产生纠纷的风险。

值得注意的是，与此前的征求意见稿相比，《办法》删除了国家机关查询与共享的相关规定、增加了利害关系人可通过不动产权属证书号或不动产单元号查询不动产登记信息的相关规定并删除了对无法提供证明的利害关系人可口头告知查询信息的规定，可见《办法》本次的落足点集中于便民与保障公民隐私两个方面。

《办法》对于律师可查询范围的扩大化规定，在充分保障律师调查取证权的同时也有助于人民法院等司法机关通过当事人委托律师举证的方式查明案件事实，更好的处理纠纷。