摘要：随着我国房地产市场不断发展，不动产服务商标渐渐成为房地产企业商誉、服务品质、商品房质量的重要商业标识，然而，由于我国现行法律规定在商标分类、保护范围等方面存在不足，导致不动产服务商标专用权与其他权利发生冲突时，缺乏明确的救济依据和途径。本文试在已有的研究基础上，全面分析不动产服务商标性质、权利属性及保护现状，并对不动产服务商标的保护提出相关建议。
关键词：不动产服务商标 不动产案名 企业名称 不动产地名 权利冲突 权利保护
商标是指能够将不同的经营者所提供的商品或者服务区别开来，并可为视觉所感知的显著标记。我国商标法保护注册商标或非注册但他人已使用并具有一定影响的商标。
我国国家工商行政管理局商标局根据世界知识产权组织提供的《商标注册用商品和服务国际分类》（以下简称“国际分类”）以及自1988年起采用国际分类以来的实践，制订了《类似商品和服务区分类表》，在商标注册中，通常以《类似商品和服务区分类表》对商标进行分类。
2.1 对普通注册商标的保护
我国《商标法》第五十一条规定，注册商标的专用权，以核准注册的商标和核定使用的商品为限。故我国对于普通注册商标（包括已注册的著名商标）的保护范围仅为核准使用的范围，即同类保护。
2.2对驰名商标的保护
我国《商标法》第13条规定，就不相同或者不相类似商品申请注册的商标是复制、摹仿或者翻译他人已经在中国注册的驰名商标，误导公众，致使该驰名商标注册人的利益可能受到损害的，不予注册并禁止使用。依据上述法律规定，我国对驰名商标的保护为跨类保护。
不动产服务商标，在有的文献中也称房地产商标，是指房地产企业为从事不动产事务、房屋建筑活动所申请的服务商标。根据《类似商品和服务区分类表》规定，目前我国不动产服务商标主要包括如下类别:
36类：保险，金融，货币事务，不动产事务，其中，不动产事务是指不动产管理人对建筑的服务，即3604类中的：不动产出租、不动产代理、住房代理、不动产经纪、不动产估价、不动产管理、公寓管理、公寓出租、住所（公寓）、办公室（不动产）出租、农场出租、商品房销售。
３７类：房屋建筑，修理，安装服务，其中，房屋建筑具体包括3701类中的建设、维修信息服务、3702类中的建筑工程服务、3704类中的建筑物装饰修理服务。
目前，在我国房地产行业中，“万科”、“21世纪不动产”等均已被注册为不动产服务商标。
在《类似商品和服务区分表》中，商品类别商标中并未涉及不动产方面，故不动产服务商标若非驰名商标，其保护的专用权范围将仅限于与服务类相关，将不能涉及到不动产商品本身，这为不动产服务商标与其他权利埋下了冲突的隐患。
权利冲突是指两个或两个以上具有法律依据的权利之间，因法律未对它们之间的关系作出明确的界定所导致的权利边界的不确定性、模糊性，而引起的它们之间的不和谐状态、矛盾状态。
权利构成冲突需满足客体上的同一性，即发生两项或两项以上的权利根植于同一客体；主体上的相异性，即由同一客体衍生的多项权利归属于不同的主体；权利的合法性，即由同一客体衍生的归属于不同主体的多项权利，都具有相应的法律依据或合同依据。
不动产案名又称不动产宣传名称，是指房地产开发商或房地产销售代理公司在宣传销售商品房时使用的宣传名称。不动产服务商标与不动产案名冲突一般体现为：当某一房地产公司将其注册的不动产服务商标进行品牌打造，使其在一定地域内具有知名度时，而他人将该注册商标用作自己开发的房地产项目的宣传名称，即不动产案名，并通过楼书、广告等形式进行宣传，进而导致不动产服务商标与不动产案名的权利冲突。
我国对非驰名注册商标的保护是基于同类别的保护,且商标局制定的《关于保护服务商标若干问题的意见》中规定，在相同或相似的服务上，擅自将与他人服务商标相同或近似的文字作为服务名称使用，并足以造成误认的，属于服务商标侵权行为。
在不动产服务商标与不动产案名发生权利冲突的情况中，由于不动产案名是用于宣传、销售不动产服务活动中的标识，且与他人服务商标相同、近似，故可依据商标法认定，不动产案名在相同类别中侵犯了服务商标的专用权，依照商标法，不动产服务商标权利人可要求侵权人停止权利侵害，赔偿经济损失等。
企业名称是区别法人的标志，企业名称通常包含行政区划、字号、行业或经营特点、组织形式。其中，字号（商号）是企业名称中的灵魂，是区别不同企业的关键。企业名称经过核准登记后，在相应的辖区享有专用权。不动产服务商标与企业名称权利冲突一般体现为：当某一房地产公司将其注册的不动产服务商标进行品牌打造，使其在一定地域内具有知名度时，而他人将该注册商标用于自己的企业名称，从而导致不动产服务商标与企业名称权的冲突。
在法律实务中，并不缺乏不动产服务商标与企业名称权利冲突的实例：2006年广东省深圳市万科企业股份有限公司（以下简称“深圳万科公司”）诉南京万科不动产服务有限公司（以下简称“南京万科公司”）一案中，深圳万科公司诉称南京万科公司未经许可，将与深圳万科公司注册的“万科”商标相同的文字作为企业字号使用，侵犯了深圳万科公司的注册商标专用权。法院经过二审后维持一审判决，判决驳回深圳万科公司的诉讼请求。
在上述案件中，法院认为南京万科公司并未将“万科”文字作为企业名称突出使用，其使用行为并未造成相关公众产生误认。所以法院驳回了广东万科的诉讼请求。
依据我国《地名管理条例》第二条规定，地名是指：自然地理实体名称，行政区划名称，居民地名称，各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称。其中居民地名称包含了不动产地名，故不动产地名适用地名管理体系。
不动产地名在不同文献中亦有不同的叫法。有的称之为楼盘名称。不动产地名就其法律性质来说，具有双重属性。作为不动产地名，在其销售和服务的过程中，可起到广告宣传、彰显个性的商业作用，即不动产地名拥有商品属性权利。其次，在房产销售工作完成，业主正常入住后，房产地名所显现出来的，更多的是确定地理位置的作用，即不动产地名拥有地理属性权利。
不动产服务商标与不动产名称冲突一般体现为不动产服务商标权与不动产地名商品属性权利之间的冲突，例如，当某一房地产公司将其注册的不动产服务商标进行品牌打造，使其在一定地域内具有知名度，他人将该注册的商标用于自己开发经营的不动产地名，并通过向行政机关的申请而获取了核准，进而导致二者权利冲突的情形。
有的观点认为，不动产服务商标专用权的客体是不动产服务商标。不动产地名和不动产服务商标虽都属商业标识，一个属于服务类别，另一个属于商品类别，似乎不满足权利冲突要求的客体同一性的要求，即不符合权利冲突产生的前提。但是，参考国家工商行政管理局商标局《关于保护服务商标若干问题的意见》第4 条规定,服务行为与提供该服务所使用的商品之间存在特定联系，该服务与为提供该服务所使用的商品视为类似。可见，不动产服务商标的客体在上述规定中,可视为商品,即不动产服务商标与不动产地名的冲突符合权利冲突中客体同一性的要求。
不动产服务商标与不动产地名的冲突案件类型例如：原告XHW公司作为一家房地产开发有限公司，将“XHW”作为商标被核定使用在第36类不动产代理、不动产中介、住房代理等服务以及第37类建筑施工监督、室内装潢修理等服务上使用。
2007年3月10日，GXH公司将的开发建设的小区命名为“XHW”进行销售。在GXH公司与购房人签订的《商品房买卖合同》中载明的出卖人为自GXH公司，商品房地名核准名称为“XHW”。
广州XHW公司以GXH公司侵犯其商标专用权为由，向法院起诉讼。
在此案例中，笔者认为，GXH未经许可将与注册商标相同的标志作为不动产地名进行宣传、推广和使用，侵害了注册商标“XHW”的专用权。因为地名办的地名核准行为仅是从地名管理的角度对开发商拟定的不动产地名进行审查核准，未考虑不动产地名与不动产服务商标的权利冲突问题，经核准的不动产地名若与他人在先注册商标相冲突，仍有可能被认定为侵权。
我国处于社会主义市场经济的背景下，市场经济的自主性往往会导致竞争秩序的混乱。而对金钱、效率的盲目追求，许多企业便走捷径，将他人苦心经营的已成熟的商业标志以不同的形式移植到自己身上，以便获取更大的经济利益。这是导致不动产服务商标权利冲突的经济原因。
由于法律本身的滞后和僵硬等局限性，不动产服务商标的保护出现断层，不能适应多种形式的权利冲突，这是导致不动产服务商标权利冲突的法律原因。
我国企业名称管理、广告宣传由国家工商行政管理局和地方各级工商行政管理局主管，商标保护由商标总局、商标评审委员会、地方各级工商行政管理局主管。地名管理由民政部门、地名管理委员会主管。行政管理上的各司其职，在保护不同不动产相关权利时未能相互合作，是导致不动产服务商标权利冲突的行政管理方面的原因。
在现有法律和制度下，根据相关案例总结，在处理不动产服务商标权利纠纷时可从下列角度进行分析：
诚实信用原则作为民法中的帝王原则，常常用于弥补法律或合同的漏洞。诚实信用原则要求在法律与合同缺乏规定或规定不明确时，应依据诚实守信的观念，准确解释法律和合同。具体来说，在适用法律方面，诚信原则要求人们能够依据诚实守信的观念正确解释法律、适用法律弥补法律的不足。
在解决商标侵权案件时，应遵循诚实信用原则。例如在分析企业名称是否侵犯不动产服务商标权时，可从以下方面进行分析：
1.注册在先的不动产服务商标的行业知名度及地域性问题。
2.在注册企业名称时注册人在主观方面是否具有非法使用他人不动产服务商标的主观故意。
3.将他人注册的不动产服务商标注册为企业名称在客观方面是否会误导公众的认知。
由于不动产服务商标的保护范围的局限性，无法从商标侵权的角度进行分析。《反不正当竞争法》立足于保障社会主义市场经济健康发展，从鼓励和保护公平竞争角度对不正当的商业竞争行为进行限制，故《反不正当竞争法》能够从一定程度解决不动产服务商标的权利冲突问题。
《反不正当竞争法》第五条规定：经营者不得采用下列不正当手段从事市场交易，损害竞争对手：
（1）假冒他人注册商标；（2）擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品；（3）擅自使用他人的企业名称或者姓名，引人误认为是他人的商品；（4）在商品上伪造或者冒用认证标志，名优标志等质量标志，伪造产地，对商品质量作引人误解的虚假表示。
国家工商行政管理局《关于禁止仿冒知名商品特有名称、包装
装潢的不正当竞争行为的若干规定》第三条规定：“知名商品”指在市场上具有一定的知名度，为相关公众所知悉的商品。“特有”指非为相关商品所通用，并具有显著的区别性特征。“知名商品的特有名称”指知名商品独有的与通用名称有显著区别的商品名称。
如在上述不动产服务商标与不动产地名冲突类型中提到的案例，“XHW”若作非驰名商标时，可将“XHW”认定为XHW公司的知名商品名称进行保护。
当然，利用《反不正当竞争法》对不动产服务商标进行保护，在针对性方面与保护力度方面都有一定的不足性。
秩序是法的重要价值之一。法对于经济秩序的调节方面主要体现在：保护自由竞争的市场秩序，对危及交易公平、交易安全的行为，又要给予及时的、必要的、适度的干预。
不动产服务商标与不动产案名、企业名称、不动产地名等其他权利发生冲突时，我们可依据法的价值—秩序的角度进行处理。
秩序是指事物存在的一种有规则的关系状态。法律把社会生产、分配和交换等的关系，抽象为具体的规则，从而使生产、分配和交换等活动具有确定性、可预测性和安全性。不动产服务商标的权利冲突打破了不动产市场经济秩序，使不动产市场经济秩序确定性、可预测性和安全性降低，故在处理不动产服务商标的权利冲突时，应本着维持原有经济秩序的原则，使在先的权利与正常秩序得以保护，使不动产市场稳健发展。
从理论层面分析，《著作权法》保护的作品应有两个特性：独创性与可复制性。作品的独创性是指：作品是独立构思而成的属性,作品不是或基本不是与他人已发表的作品相同,即作品不是抄袭、剽窃或篡改他人的作品。
从法律规定层面分析，《著作权法》第三条规定，著作权法保护的作品包括：文学、艺术、自然科学、社会科学、工程技术领域的作品。
不动产服务商标是对于不动产服务理念内涵及服务产品品质的诠释，是一种智力创造的作品成果，且是具有独创性与可复制性的，故不动产服务商标除了受到商标法的保护外，也应受著作权法的保护。
《著作权法》第十条明确列举了著作权的四项著作权的人身权（包括发表权、署名权、修改权、保护作品完整权）和十二项财产权（包括复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权）。
此外，《著作权法》第十条十七项规定，著作权人还享有应当由著作权人享有的权利。这一条款表明，著作权人享有的权利包括但不限于上述列举的人身权和财产权，还包括其他权利。不动产服务商标如作为被著作权保护的对象，未经许可被用于商业用途并谋取利益，显然已侵犯了著作权人的合法权益。
《著作权法》第二十二条列举了著作权的权利限制，在合理使用的情况下，可不经过著作权人许可，不向其支付报酬。
不动产服务商标权利冲突无论是与不动产案名、企业名称还是与地名权利的冲突，都是出于商业目的的使用，并且妨碍了著作权人以相同形式进行使用，故都不构成合理使用。
综上，不动产服务商标权利发生冲突时可寻求著作权法的保护。
从行政管理角度来看，在商标注册核准的同时，也是对已注册商标合法权益进行保护的过程，分析不动产服务商标及不动产案名、房地产企业名称、不动产地名的行政管理部门及相关规范的内容利于了解其保护现状、商标的主管部门及审核标准，找出不动产服务商标在行政管理中的不足。
1.1商标局
商标局承担着商标注册与管理等行政职能，具体包括：商标注册和管理，保护商标专用权和查处商标侵权行为，进行驰名商标的认定和保护，负责特殊标志、官方标志的登记、备案和保护，研究分析并依法发布商标注册信息等相关商标事宜的管理职能。
商标评审委员会隶属于国家工商行政管理总局，其职能包括：负责处理商标争议事宜，依法对商标评审案件进行裁决。在案件审理中依法认定和保护驰名商标，研究拟定与商标评审有关的规章制度及案件审理标准，参与并承担商标领域的国际交流与合作等相关职能。
依据商标法规定，注册商标需具有可视性及显著性，且不属于商标法第十条列举的禁止使用商标的范畴。
不动产案名用于不动产的宣传、销售，是一种广告宣传行为，我国广告宣传主管机关为各级工商行政管理部门。
根据我国《广告法》第七条规定，广告不得有以下情形：使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌；使用国家机关和国家机关工作人员的名义；使用国家级、最高级、最佳等用语；妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；妨碍环境和自然资源保护；法律、行政法规规定禁止的其他情形。
1.1民政部门
我国民政部中的区划地名司是我国地名的中央主管部门，民政局（厅）是我国地名的地方主管部门，民政部门在地名方面的主要职权包括：拟订地名管理办法；审核县行政区域命名、变更；审核重要自然地理实体的命名、更名；负责标准地名资料的收集整理、编录工作。
1.2 地名委员会
我国地方地名委员会通常由不同政府机构作为成员单位组成，并在地名委员会中根据各自机构职能的不同发挥各方面地名管理的权能。如民政局作为地名委员会成员，其职能是负责市地名委员会办公室的日常工作参加涉及城市地名命名有关事项的规划方案会审，对地名工作的验收；发展改革委员会作为地名委员会成员，其职能是督促项目申报部门或单位向市地名管理部门申报地名等。
地名委员会一般设在规划局，其职能为负责组织地方地名规划编制、审查和管理工作，负责核发标准地名证书工作。
《地名管理条例》第四条规定，地名的命名应遵循下列规定：有利于人民团结和社会主义现代化建设，尊重当地群众的愿望，与有关各方协商一致；一般不以人名作地名。禁止用国家领导人的名字作地名；全国范围内的县、市以上名称，一个县、市内的乡、镇名称，一个城镇内的街道名称，一个乡内的村庄名称，不应重名，并避免同音；各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称，一般应与当地地名统一；避免使用生僻字。
企业名称的登记主管机关是国家工商行政管理局和地方各级工商行政管理局。登记主管机关核准或者驳回企业名称登记申请，监督管理企业名称的使用，保护企业名称专用权。
《企业名称登记管理规定》第九条规定：企业名称不得含有下列内容和文字：有损于国家、社会公共利益的；可能对公众造成欺骗或者误解的；外国国家（地区）名称、国际组织名称；政党名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号；汉语拼音字母（外文名称中使用的除外）、数字；其他法律、行政法规规定禁止的。
行政主管机关在商标管理、广告管理、企业名称管理与地名管理时各司其职，未对相关权利形成交叉、立体保护。
商标管理的主管部门为商标局及评审委员会，所依据的审查标准为商标法，从不侵犯在先权利、已注册商标权利等角度进行审查。
广告管理的主管部门是工商行政管理部门，其审核标准从文化管理、诚实信用与公序良俗角度对广告进行审核。
企业名称的主管部门也为工商行政管理部门，其主要审核标准为是否侵犯国家、社会公共利益或有较大影响力的其他企业名称权利。
地名管理的主管机关则是民政局及地名管理委员会，其管理及审查依据是根据《地名管理条例》、《地名管理实施条例细则规定》，从不侵犯国家、社会利益及方便地名管理的角度进行审查。而地名管理委员会除了以上列举的民政局、发改委、建设委员会等组成机构外，一般还包括规划局、交通局、公安局、工商局、财政局等其他有助于地名管理的政府机构。其中，工商局在地名管理委员会中的职能为：按照标准地名依法登记企业住所、营业场所，开展户外广告发布登记。
行政管理是依法进行的，在立法层面，法律的保护的单一性与平行性导致了行政管理单一保护与平行保护的状况：商标管理与广告管理、商标管理与企业名称管理、商标管理与地名管理在行政管理角度各司其职，例如在商标注册时并不能考虑到地名权利的保护，在地名权利审核时并不能进行商标在先权利的审查。同样，在地名审查过程中时，所审查的依据也并不包括注册商标的专用权。
行政机关平行线的保护方式导致了不动产服务商标与其他权利冲突时缺乏行政主管机关，在权利受到侵犯时得到应有的行政救济。
基于我国对于不动产服务商标的保护现状，在处理不动产服务商标与其它权利冲突时应遵循以下原则：
保护在先权利原则，是指在权利发生冲突时，保护获得权利在先的规则。世界知识产权组织认为，在先原则和保护消费者对标识所指示的商品或者服务来源的一致性，是解决权利冲突的基本原则。该原则也是各国普遍承认的最基本的原则。在先权利和在后权利，从时间上看，它们的产生有先后之分，在后权利的取得应当遵守民法通则中的诚实信用原则，不得侵害他人的在先权利。在处理不动产服务商标与其他权利冲突时，应考虑在先权利是否被侵犯，在后取得的权利是否属于形式上符合法律程序，但在实质上却侵犯了他人已取得的合法利益的情况，如是，则应根据尊重在先权利原则进行处理。
在民法领域，法律对不同的权利有不同的保护力度，例如在留置权优先于债权，夫妻共有权优于继承权等。这可说明权利是区分轻重缓急的。在处理不动产服务商标与其他权利冲突时，也应对权利的强弱进行判断，如知名度较高的注册商标相比于知名度较低的普通企业的名称，其权利较强。再如知名不动产地名相比于普通商标，其权利较强。在对待较强的权利时，应给予更大的保护力度。
不动产服务商标与其他权利冲突不能得到很好保护的原因之一是由于不动产服务商标在分类中的不完善，不动产服务商标仅在服务类涉及，不能在商品类中进行保护，而不动产服务商标被侵权的类型如上所述多为不动产之名称或相关行业企业名称使用侵犯了不动产服务商标。其解决方法之一就是通过立法将不动产服务商标扩大化解释，使不动产服务作为商标保护的特殊情形，在非驰名商标的情况下也能进行跨类别的保护。
我国工商行政管理总局发布的《关于保护服务商标若干问题的意见》第4 条规定：“服务行为与提供该服务所使用的商品之间存在特定联系，该服务与为提供该服务所使用的商品视为类似。”这一规定的颁布，视为已认可了服务商标的扩大化解释，但由于法律效力位阶问题，未能在各权利冲突时作为有效的指引规则。故扩大服务商标的保护范围，还应有赖于更高位阶的立法解决。
不动产作为商品的性质日益明显，不动产仅在服务类别中涉及显然已不能对在不动产类别上注册的商标进行全面的保护，在商品类商标中增加不动产类别，不仅是对《类似商品和服务区分类表》内容的补充，更是对不动产服务商标保护体制的完善。
(三)不动产服务商标与不动产案名、企业名称、不动产地名实行交叉管理、立体保护
在行政管理角度以及审查标准制定时，应推行交叉管理，即相关行政主管机关在进行不动产案名管理、企业名称注册管理、不动产地名核准管理时，均应考虑保护已注册的不动产商标权利。
关于不动产服务商标实施立体保护，可采取在全国范围内建立商标与不动产案名管理、房地产企业名称、不动产地名核准的立体、多维度的保护体系。
例如，若一组字符被作为不动产服务商标注册，那么上述字符则不应被其他企业用作不动产案名或被注册为房地产企业名称、核准为不动产地名。
再如，在地名核准时，地名核准行政机关应将其职能扩大，在核准地名时，应扩大考虑待核准的不动产地名是否侵犯已注册的不动产服务商标。
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