关于《天津市物业管理用房管理办法》的解读

为了规范物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保证物业管理工作正常开展，天津市国土房管局颁布了《天津市物业管理用房管理办法》（以下简称“《办法》”），自2015年2月1日开始实施。《办法》实施后物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用活动将更加规范。现就《办法》主要内容进行如下解读：

1. 明确物业管理用房的归属及用途

《办法》规定，物业管理用房属于全体业主共有，用于物业管理服务活动和业主活动。同时明确，物业管理用房由物业服务企业维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。

2. 明确物业管理用房的监管部门及各自职责

《办法》第四条规定，规划行政主管部门负责物业管理用房规划设计的监督管理。建设行政主管部门负责物业管理用房建筑设计和建设的监督管理。房地产行政主管部门负责物业管理用房权属登记和使用活动的监督管理。街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区内物业管理用房移交的监督工作。

3. 明确新建商品房项目按比例确定物业用房面积

《办法》规定，新建商品房项目应当按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房，不得设置在地下。开发建设项目规划出售部分总建筑面积是指《天津市国有土地使用权出让合同》约定的规划总建筑面积中的可出售部分。其中：

（1）开发建设项目规划出售部分建筑规模在5万平方米以下的（含5万平方米），应当按照不低于总建筑面积的千分之四确定物业管理用房。

（2）建筑规模在5万平方米以上的，应当按照不低于总建筑面积的千分之三确定物业管理用房。

（3）多层住宅小区规划出售部分建筑规模在5万平方米以上，高层住宅小区建筑规模在10万平方米以上的，应当配备独立的物业管理用房或者配置在公建楼内。高层住宅小区建筑规模在10万平方米以下且物业管理用房设置在高层住宅内的，应当设置独立的使用通道。

（4）住宅小区建筑规模在15万平方米以上的，物业管理用房应当根据服务半径要求合理布局。

4. 明确物业管理用房的建设标准

《办法》第七条规定，开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理服务用房：

（1）上下水、供电、供暖等设施应当具备正常使用功能；

（2）房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；

（3）小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

5. 明确物业管理用房不分摊共用建筑面积

《办法》规定，房地产行政主管部门应当对物业管理用房独立测量、计算面积，其面积不计入分摊的共用建筑面积，并在《房产测绘成果报告书》中标注“物业管理用房”字样。

6. 明确办理物业管理用房权属登记事宜

《办法》规定，开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请登记。房屋权属登记机关应当在房屋权属登记簿上予以记载并同时打印登记簿，开发建设单位在取得物业管理用房登记簿后应当及时移交给物业服务企业。开发建设单位和业主可以到房屋权属登记机关按照有关规定查询物业管理用房权属登记信息。

7. 明确如何对物业管理用房进行交接验收

《办法》第十三条、第十四条规定，在物业管理用房竣工验收合格后30日内，开发建设单位应当将建成后的物业管理用房情况进行公示，并通知项目所在地的街道办事处（乡镇人民政府），在其监督下与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。

双方应当按照《办法》第七条规定的标准进行交接验收。室内设施使用功能符合要求的，双方应当在物业管理用房交接验收清单上签字盖章正式移交；对验收中存在的问题，双方应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。开发建设单位和物业服务企业在办理移交手续后10日内，物业服务企业应当将物业管理用房交接验收清单和公示证明复印件报送区县房地产行政主管部门。

8． 明确对分期建设的项目要求开发建设单位提供临时物业管理用房

《办法》第十五条规定，分期建设的项目，物业管理用房未竣工验收合格、交付使用前，开发建设单位应当参照《办法》第七条规定，为物业服务企业无偿提供临时物业管理用房，并书面告知区县房地产行政主管部门和项目所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

9. 明确物业管理企业发生变更的如何对物业管理服务用房进行交接验收

《办法》第十六条规定，物业服务企业发生变更的，原物业服务企业应当按照《办法》第七条规定与新物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。

10. 明确开发建设单位不依法履行物业管理用房相关义务的处罚办法

《办法》第十八条、第十九条、第二十条规定，开发建设单位未按照规划、设计要求建设物业管理用房的、未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的、未在申请房屋所有权初始登记时将物业管理用房登记的。分别由规划行政主管部门、区县物业管理行政主管部门、房屋权属登记部门按照《天津市物业管理条例》的有关规定予以处理。