2015年1月观典新法简析：房地产与建设工程

1. 《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》

2014年12月30日，国务院办公厅发布《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发[2014]71号），意见载明：

不同类别农村产权，适用规则不同，应实行分类指导。法律没有限制的品种均可以入市流转交易，现阶段的交易品种主要包括：农户承包土地经营权、林权、“四荒”使用权、.农村集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设施使用权、农业类知识产权等。

农村产权流转交易市场要依法对各类市场主体的资格进行审查核实、登记备案。产权流转交易的出让方必须是产权权利人或者受产权权利人委托的受托人。除农户宅基地使用权、农民住房财产权、农户持有的集体资产股权之外，流转交易的受让方原则上没有资格限制（外资企业和境外投资者按照有关法律、法规执行）。

各地要稳步推进农村集体产权制度改革，扎实做好土地承包经营权、集体建设用地使用权、农户宅基地使用权、林权等确权登记颁证工作。

2. 《关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》

2014年12月31日，国家税务总局发布《关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号），规定：

通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

3. 《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》

2014年12月2日，国家发展改革委发布《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资[2014]2724号），对政府和社会资本合作（PPP）项目主要适用项目及操作模式等问题提出指导意见。

2014年12月31日，财政部发布《政府和社会资本合作项目政府采购管理办法》（财库[2014]215号），进一步对PPP项目政府采购程序作出管理规定，如：PPP项目采购方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商和单一来源采购，并应当实行资格预审；项目实施机构应当在采购文件中要求社会资本交纳参加采购活动的保证金和履约保证金等。

4. 《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》

2015年1月6日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号），要求建立多种渠道，发展租赁市场，具体包括：建立住房租赁信息政府服务平台、积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点、支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。

5. 《天津市物业管理用房管理办法》

2014年12月30日，天津市人民政府办公厅发布《天津市物业管理用房管理办法》（津政办发[2014]104号），办法自2015年2月1日起施行，有效期5年。

办法规定：

物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责维修、养护，用于物业管理服务活动和业主活动，任何单位和个人不得占用或者改作他用。

新建物业项目应当按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房。

在物业管理用房竣工验收合格后30日内，开发建设单位应当将建成后的物业管理用房情况进行公示，并通知项目所在地的街道办事处（乡镇人民政府），在其监督下与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。开发建设单位和物业服务企业在办理移交手续后10日内，物业服务企业应当将物业管理用房交接验收清单和公示证明复印件报送区县房地产行政主管部门。

6. 天津市《关于加强建设项目用地预审管理有关问题的通知》

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确要求：“项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。”

2014年12月26日，天津市国土房管局发布《关于加强建设项目用地预审管理有关问题的通知》，进一步明确：建设项目使用土地，除在已批准的自有存量建设用地范围内进行改（扩）建的项目，报投资主管部门审批（核准）时，可以不进行用地预审外，均应按照规定申请用地预审。

建设项目申请用地预审时，应当严格按照《建设项目用地预审管理办法》有关规定进行审查，重点对项目可行性研究报告中的土地利用和耕地保护章节进行实质性审查，包括拟建项目建设的必要性和建设依据；选址（线）多方案比选，在用地方面的比较；对照行业用地标准，各功能分区用地适用指标；补充耕地初步方案及征地补偿费标准。

建设项目用地实行分级预审。需投资主管部门审批（核准、备案）的建设项目，由与投资主管部门同级的国土资源管理部门负责用地预审。各级国土资源管理部门应当设专人，将用地预审批准情况通过网络在线备案系统逐级上报，经市国土资源和房屋管理局汇总审核后，报部备案。

7. 天津市《关于严格落实建设工程质量安全承诺制的通知》

2015年1月15日，天津市城乡建设委员会印发《天津市建委关于严格落实建设工程质量安全承诺制的通知》（津建质安[2015]13号），通知载明：

新开工建设的工程项目，建设、勘察、设计、施工、监理单位的法定代表人应当及时签署授权书，明确本单位在该工程的项目负责人。经授权的建设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目经理和监理单位总监理工程师应当在办理工程质量、安全监督手续前签署工程质量终身责任承诺书和工程安全责任承诺书，连同法定代表人授权书，报建设工程质量安全监督管理机构备案。

本通知印发之日前已开工建设，但尚未竣工验收的工程项目，应按前述规定，于2015年3月31日前全部完成补签和备案工作。

工程建设过程中，建设、勘察、设计、施工、监理单位变更本单位在该工程的项目负责人，法定代表人应当重新签署授权书，变更的项目负责人应当重新签署工程质量终身责任承诺书和工程安全责任承诺书，连同法定代表人授权书，重新报建设工程质量安全监督管理机构备案。

未办理授权书、承诺书备案的，建设行政主管部门不予办理建设工程竣工验收备案。

8. 天津市《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》

2014年12月29日，天津市财政局、国土房管局、审计局联合发布《天津市关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（津财综[2014]121号），再次明确要求：收入全部缴入市或区县级国库，支出一律通过基金预算从国有土地使用权出让收入；实行彻底的 “收支两条线”管理。同时，加大对欠缴土地出让金的清欠力度，对经催缴无效的，报市、区县政府批准解除合同，并按合同条款执行违约责任，已收取的定金作为政府净收益上缴同级国库。

9. 《天津市2014年度土地变更调查实施方案》

2015年1月15日，天津市国土房管局印发《天津市2014年度土地变更调查实施方案》，该方案系根据《国土资源部关于开展2014年度全国土地变更调查与遥感监测工作的通知》（国土资发〔2014〕164号），结合天津市“一张图”工程建设和国土资源管理实际所制定。主要任务包括：土地利用现状变化调查、基本农田情况调查、变更调查成果省级检查、配合国家做好变更调查成果的内业和外业抽样检查、数据汇总与统计分析；并要求于2015年5月20日前，完成土地利用现状数据更新汇总、国家级土地利用现状变化调查成果内外业核查、用地管理信息标注、数据汇总与统计分析等工作。

10. 天津市《关于放开土地和房地产价格评估收费标准的通知》

2014年12月31日，天津市发改委发布《关于放开土地和房地产价格评估收费标准的通知》（津发改价管[2014]1232号），通知自2015年1月1日起执行。通知载明：

放开土地及房地产价格评估收费标准。土地和房地产价格评估机构为委托人提供土地或房地产价格评估服务收取的费用，实行市场调节价。

土地和房地产价格评估机构，应遵守《价格法》等法律法规要求，合法经营，为委托人等提供质量合格、价格合理的服务；要严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息；不得利用优势地位、强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费；不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

注：本法规简评是观典律师事务所为本所客户、合作伙伴及内部员工编制，仅供一般参考之用。本简评内容并未涵盖法律法规的全部内容，也不是我们的全部意见。建议读者在处理涉及相关法律法规的问题时，查阅法律法规的全文；如您需要更为详尽的法律意见，敬请与我们联系。