2015年2月观典新法简析：房地产与建设工程

1. 农业部力推我国农业结构优化调整

农业部日前印发了《关于进一步调整优化农业结构的指导意见》（以下简称“《意见》”），这是新时期农业转方式、调结构的一份指导性文件。此次结构优化调整将聚焦四大方向：一是更加突出发展理念创新，拓展农业发展的广度深度；二是更加突出种养结合、循环发展，调整优化种养结构、大力发展草牧业；三是更加突出一二三产融合，发展农业产业化，拓展农业多功能；四是更加突出可持续发展，建立与资源承载力相匹配的产业结构。

《意见》指出，要以确保国家粮食安全为前提，以数量质量效益并重、竞争力增强、可持续发展为主攻方向，以布局优化、产业融合、品质提升、循环利用为重点，科学确定主要农产品自给水平和产业发展优先顺序。

《意见》要求，要更加注重市场导向和政策支持、更加注重深化改革和科技驱动、更加注重服务和法制保障，加快构建粮经饲统筹、种养加一体、农牧渔结合的现代农业结构，走产出高效、产品安全、资源节约、环境友好的现代农业发展道路。

针对前两轮农业结构调整中出现的粮食生产下滑教训，《意见》指出，进一步调整优化农业结构绝不意味放松粮食生产，要把稳定粮食产量作为前提，把提升粮食产能作为根本，构筑稳固牢靠的国家粮食安全保障体系，确保中国人的饭碗任何时候都牢牢端在自己手上，走出一条二者协调发展、相互促进的新路。

2. 我国鼓励民间资本参与养老 支持多种模式

民政部、发改委、教育部、财政部、人社部、国土部、住建部、国家卫计委、银监会、保监会于2015年2月3日联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（以下简称“《意见》”），就鼓励民间资本参与养老服务业发展，提出如下意见：

《意见》鼓励民间资本参与居家和社区养老服务，鼓励民间资本参与机构养老服务。其中，支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民间资本合作）等模式建设或发展养老机构。鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机构。鼓励将政府投资举办的养老机构特别是新建机构，在明晰产权的基础上，通过公开招投标，以承包、联营、合资、合作等方式，交由社会力量来运营，实现运行机制市场化。

在完善投融资政策方面，《意见》提出，研究以养老服务产业为基础资产的证券化产品，稳步推进金融机构直接或间接投资养老服务业。加大对养老服务业发展的财政资金投入。有条件的地区，可设立专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金，探索采取建立产业基金、PPP等模式，支持发展面向大众的社会化养老服务产业，带动社会资本加大投入。通过中央基建投资等现有资金渠道，对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。鼓励通过财政贴息、补助投资、风险补偿等方式，支持金融机构加快金融产品和服务方式创新，推进实施健康与养老服务工程。研究以养老服务产业为基础资产的证券化产品，稳步推进金融机构直接或间接投资养老服务业。拓宽信贷抵押担保物范围，允许民办养老机构利用有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产办理抵押贷款，不动产登记机构要给予办理抵押登记手续。

在落实税费优惠政策方面，《意见》指出，对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。进一步落实国家扶持小微企业相关税收优惠政策，对符合条件的小型微利养老服务企业，按照相关规定给予增值税、营业税、所得税优惠。对家政服务企业由员工制家政服务员提供的老人护理等家政服务，在政策有效期内按规定免征营业税。

3. 建筑业企业资质管理及资质标准将用新规定

为了配合《建筑业企业资质管理规定》的施行，住房城乡建设部于近日印发《建筑业企业资质管理规定和资质标准实施意见》（建市〔2015〕20号，以下简称“《实施意见》”）。《实施意见》分资质申请和许可程序、申报材料有关要求、资质证书、监督管理、有关说明和指标解释、过渡期、其他7部分49条，自2015年3月1日起施行。2007年10月18日建设部颁发的《建筑业企业资质管理规定实施意见》（建市〔2007〕241号）予以废止。

根据《建筑业企业资质管理规定》的相关规定，《实施意见》主要适用于从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装工程的新建、扩建、改建等施工活动的企业。国务院住房城乡建设主管部门负责全国建筑业企业资质的统一监督管理。

根据《实施意见》，企业取得建筑业企业资质证书后，方可在资质许可范围内从事建筑施工活动。企业可以申请施工总承包、专业承包、施工劳务资质三个序列的各类别资质，申请资质数量不受限制。首次申请或增项申请建筑业企业资质，其资质按照最低等级资质核定。

就监督管理方面，《实施意见》指出，企业应当接受资质许可机关，以及企业注册所在地、承接工程项目所在地住房城乡建设主管部门和其他有关部门的监督管理。对于发生违法违规行为的企业，违法行为发生地县级以上住房城乡建设主管部门应当依法查处，将违法事实、处罚结果或处理建议告知资质许可机关，并逐级上报至住房城乡建设部，同时将处罚结果记入建筑业企业信用档案，在全国建筑市场监管与诚信平台公布。企业工商注册地不在本省区域的，违法行为发生地县级以上住房城乡建设主管部门应通过省级住房城乡建设主管部门告知该企业的资质许可机关。

4. 《天津市物业服务企业退出项目管理办法》3月1日实施

《天津市物业服务企业退出项目管理办法》（以下简称“《办法》”）出台，对物业服务企业退出前后的衔接工作和责任归属作出明确规定。《办法》自2015年3月1日起施行。

《办法》明确，物业服务企业退出，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，应直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，协助区县人民政府和有关部门做好物业服务企业退出项目管理阶段的工作；开发建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业管理顺利开展提供保证。

《办法》规定，我市实行物业服务企业退出项目预警报告制度。物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好相应工作。

《办法》要求，物业服务企业与业主大会在合同终止3个月前，业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业；物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出项目时间、交接事宜进行协商。

《办法》明确，业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业所在地的区县房管部门或者街道办事处（乡镇人民政府），应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

5. 新《天津市建设工程施工合同（示范文本）》实施

按照住房城乡建设部、工商总局《关于印发建设工程施工合同（示范文本）的通知》（建市〔2013〕56号）要求，市建委、市市场监管委制定了《天津市建设工程施工合同（示范文本）》（JF-2015-068），自颁布之日起执行，原《天津市建设工程施工合同》（GF-1999-0201）同时废止。

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