2015年3月观典新法简析：房地产与建设工程

1.《国土资源部、住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》

2013年3月25日，国土资源部、住房和城乡建设部发布《国土资源部、住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）。通知从合理安排住房及其用地供应规模、优化住房及用地供应结构、统筹保障性安居工程建设、加大市场秩序和供应实施监督力度四个方面对2015年住房及用地供应结构优化作出如下主要规定：

（1）各类棚户区改造应纳入住房建设规划及年度实施计划，加强实物分类管理。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的，市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。改变尚未开工房地产项目的宗地用途，或整体购买在建、已建成商品住房项目用于公共租赁住房，符合划拨用地条件的，应重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书。

（2）各市、县根据住房建设规划及年度实施计划，结合商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模。住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

（3）房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

（4）对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

2. 《住房城乡建设部关于印发<建设单位项目负责人质量安全责任八项规定（试行）>等四个规定的通知》

2015年3月6日，住房城乡建设部发布《住房城乡建设部关于印发<建设单位项目负责人质量安全责任八项规定（试行）>等四个规定的通知》（建市[2015]35号），通知共包括《建设单位项目负责人质量安全责任八项规定》、《建筑工程勘察单位项目负责人质量安全责任七项规定》、《建筑工程设计单位项目负责人质量安全责任七项规定》、《建筑工程项目总监理工程师质量安全责任六项规定》四个规定，分别对建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位主要负责人的指向作出明确，并对主要负责人对项目质量安全所负有的责任、相应行政处罚作出规定。各主要负责人应遵守的主要规定分别如下：

建设单位项目负责人应遵守的规定：（1）依法组织发包；（2）在组织发包时提出合理的造价和工期要求；（3）在组织编制工程概算时，应当将建筑工程安全生产措施费用和工伤保险费用单独列支；（4）负责向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与建筑工程有关的真实、准确、齐全的原始资料，应当严格执行施工图设计文件审查制度，及时将施工图设计文件报有关机构审查；（5）在项目开工前按照国家有关规定办理工程质量、安全监督手续，申请领取施工许可证，依法应当实行监理的工程，应当委托工程监理单位进行监理；（6）加强对工程质量安全的控制和管理；（7）按照有关规定组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并按照规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案；（8）严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案和建筑工程各方主体项目负责人质量终身责任信息档案，并在建筑工程竣工验收后，及时向住房城乡建设主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案及各方主体项目负责人的质量终身责任信息档案。

勘察单位项目负责人应遵守的规定：（1）确认承担项目的勘察人员符合相应的注册执业资格要求，具备相应的专业技术能力，观测员、记录员、机长等现场作业人员符合专业培训要求；（2）依据有关法律法规、工程建设强制性标准和勘察合同（包括勘察任务委托书），组织编写勘察纲要，就相关要求向勘察人员交底，组织开展工程勘察工作；（3）负责勘察现场作业安全；（4）对原始取样、记录的真实性和准确性负责，组织人员及时整理、核对原始记录，核验有关现场和试验人员在记录上的签字，对原始记录、测试报告、土工试验成果等各项作业资料验收签字；（5）对勘察成果的真实性和准确性负责，保证勘察文件符合国家规定的深度要求，在勘察文件上签字盖章；（6）对勘察后期服务工作负责；（7）对勘察资料的归档工作负责，组织相关勘察人员将全部资料分类编目，装订成册，归档保存。

设计单位项目负责人应遵守的规定：（1）确认承担项目的设计人员符合相应的注册执业资格要求，具备相应的专业技术能力；（2）依据有关法律法规、项目批准文件、城乡规划、工程建设强制性标准、设计深度要求、设计合同（包括设计任务书）和工程勘察成果文件，就相关要求向设计人员交底，组织开展建筑工程设计工作，协调各专业之间及与外部各单位之间的技术接口工作；（3）要求设计人员在设计文件中注明建筑工程合理使用年限，标明采用的建筑材料、建筑构配件和设备的规格、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准及建筑工程的功能需求；（4）要求设计人员考虑施工安全操作和防护的需要，在设计文件中注明涉及施工安全的重点部位和环节，并对防范安全生产事故提出指导意见；采用新结构、新材料、新工艺和特殊结构的，应在设计中提出保障施工作业人员安全和预防生产安全事故的措施建议；（5）核验各专业设计、校核、审核、审定等技术人员在相关设计文件上的签字，核验注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员在设计文件上的签章，并对各专业设计文件验收签字；（6）在施工前就审查合格的施工图设计文件，组织设计人员解决施工中出现的设计问题；（7）组织设计人员参加建筑工程竣工验收，组织设计人员参与相关工程质量安全事故分析，并对因设计原因造成的质量安全事故，提出与设计工作相关的技术处理措施，组织相关人员及时将设计资料归档保存。

项目总监理工程师应遵守的规定：（1）项目监理工作实行项目总监负责制；（2）项目总监应当在岗履职；（3）工程监理单位应当选派具备相应资格的监理人员进驻项目现场，项目总监应当组织项目监理人员采取旁站、巡视和平行检验等形式实施工程监理，按照规定对施工单位报审的建筑材料、建筑构配件和设备进行检查，不得将不合格的建筑材料、建筑构配件和设备按合格签字；（4）项目总监发现施工单位未按照设计文件施工、违反工程建设强制性标准施工或者发生质量事故的，应当按照建设工程监理规范规定及时签发工程暂停令；（5）在实施监理过程中，针对不同的情况，及时的作出措施；（6）项目总监应当审查施工单位的竣工申请，并参加建设单位组织的工程竣工验收，不得将不合格工程按照合格签认。

3. 《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》

2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会印发《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知主要内容如下：

（1）对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

（2）缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

（3）人民银行、银监会各级派出机构要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。

4. 《中华人民共和国政府采购法实施条例》

《中华人民共和国政府采购法实施条例》2014年12月31日国务院第75次常务会议通过，2015年1月30日中华人民共和国国务院令第658号公布，并于2015年3月1日起开始施行。条例明确：

财政性资金是指纳入预算管理的资金。以财政性资金作为还款来源的借贷资金，同样视为财政性资金。

政府采购工程以及与工程建设有关的货物、服务，采用招标方式采购的，适用《中华人民共和国招标投标法》及其实施条例；采用其他方式采购的，适用政府采购法及本条例。

政府采购工程以及与工程建设有关的货物、服务，应当执行政府采购政策。

同时，条例还对以下内容做出规定：作为采购当事人的采购人、采购机构的有关规定；不同情况下的采购方式；采购需要的程序；如何签订采购合同以及相应监督检查和法律责任等。

5. 《国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知》

《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）国家技术标准已公开发布，并已于2014年12月1日起实施，以上规程有效期均为五年。

为贯彻以上规程，通知将主要通过五个方面的主要内容进行：（1）加大宣传培训和指导监督力度；（2）严格按规程制订、更新并公布基准地价；（3）加强宗地地价评估管理；（4）严格执行出让地价评估有关规定；（5）加强土地市场中介行业监管。

6. 《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》

2015年2月2日，财政部、国家税务总局发布《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号），通知执行期限为自2015年1月1日起至2017年12月31日止。根据通知规定，暂不征收土地增值税的情形包括(不适用于房地产开发企业)：

（1）非公司制企业整体改建（“整体改建”是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为）为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业。

（2）两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业。

（3）企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业。

（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业。

企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

7. 《天津市住房公积金管理委员会关于住房公积金贷款担保有关事宜的通知》

2015年2月9日，天津市住房公积金管理委员会发布《天津市住房公积金管理委员会关于住房公积金贷款担保有关事宜的通知》津公积金委〔2015〕1号，该通知规定，自2014年10月9日起（以受托银行向市住房公积金管理中心提交借款人贷款申请之日为准），通过保证担保方式申请住房公积金贷款的，借款人不再支付担保费。另，该通知自2015年2月9日起施行，2020年2月8日废止。

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