2016年3月31日，国家税务总局制定并发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（以下简称“《意见》”）。《办法》发布的背景和目的是什么？《办法》的适用范围包括哪些？《办法》对企业与个人的影响如何？针对以上问题，现对《办法》解读如下：

1. 《办法》发布的背景-不动产经营租赁服务营改增亟需配套文件

2016年3月5日李克强总理在《政府工作报告》中提出，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税，并承诺确保所有行业税负只减不增。为响应国务院关于全面实施营改增的要求，财政部与国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称“《通知》”）。

《通知》对不动产经营租赁服务适用的营改增政策进行了原则性规定，如适用税率为11%、确定预缴税款与纳税申报的主管机关等，然而不动产经营租赁服务营改增如何落实仍需进一步细化规定。根据《通知》和现行增值税有关规定，国家税务总局发布了《办法》以明确纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理问题。

2. 《办法》的适用范围-不动产经营租赁服务

根据《通知》附件《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，租赁服务可分为融资租赁服务与经营租赁服务，其中经营租赁服务是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动，按照标的物的不同，经营租赁服务又可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。然而《通知》同时规定道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，在一定程度上导致不动产经营租赁服务的营改增政策适用范围存有疑问。

根据《办法》第二条规定，《办法》的适用范围为纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，而纳税人提供道路通行服务《办法》，从而明确了不动产经营租赁服务营改增政策的适用范围。

3. 《办法》对企业的影响-明确计税方式并减轻企业税负

一般而言，一般纳税人仅可适用一般计税方法，小规模纳税人即年应税销售额标准为500万元（不含本数）以下的纳税人方可适用简易计税方法。然而由于营改增全面推开前建筑业、不动产销售均为纳入营改增范围，导致不动产经营租赁服务的提供方无法就不动产前期投入取得增值税发票，其进项税额相对较少。针对前述问题，《办法》采取了差异化的计税方式，即一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，由于增值税系价外税，其实际税率为5%÷（1+5%）=4.76%，从而减轻了纳税人的税负；对于一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，其应纳税款=含税销售额÷（1+11%）×11%，但可以抵扣进项税额。

此外，《办法》明确了预缴税款的计算方式与主管机关，对于不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的纳税人无需预缴税款，仅需向机构所在地国税机关纳税申报即可；不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的纳税人则需在法向不动产所在地主管国税机关预缴税款后向机构所在地主管国税机关申报纳税，使用简易计税方法的应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%，适用一般计税方法应预缴税款=含税销售额÷（1+11%）×3%。

同时，对于租赁不动产的企业而言，由于不动产出租人可以就租金收入提供增值税发票，将增加承租人的进项税额，从而减轻承租企业的税负。

4. 《办法》对个人的影响-进一步减轻税负

根据《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。《办法》则延续了前述政策精神，对个人出租住房适用5%的增值税税率但按照1.5%的比例进行征收，即应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%，进一步减轻了个人出租住房的税负。

同时根据财政部于2016年4月25日发布的《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》，房屋出租的情形下，房产税与个人所得税的应税收入均为不含增值税收入，相比于此前以包含营业税的租金收入作为计税依据更加有利于减轻房屋出租人的负担。