2016年5月17日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称“《意见》”）。《意见》缘何发布？《意见》提出了哪些政策措施？《意见》对房地产开发企业和个人又会产生怎样的影响？针对以上问题，现对《意见》解读如下：

1. 《意见》制定的背景-适应住房租赁市场发展的需要

改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，根据链家研究院的数据，2015年我国租赁市场租金规模达1.5万亿元左右。然而我国租赁市场仍然存在着市场供应主体发育不充分等问题，住建部副部长陆克华于2016年5月6日在国务院政策例行吹风会上发表意见，声称在我国住房租赁市场中，供应的主体主要还是个人出租，大概占到90%以上，其深层原因在于企业买地与开发建设的一次性资金投入比较大、房地产贷款期限较短且税费负担较重，采用出租的方式将产生资金收益率较低且资金回笼时间较长的风险。

针对以上问题，住建部于2015年1月6日发布《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求积极培育经营住房租赁的机构；国务院于2016年2月6日发布《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，要求建立购租并举的城镇住房制度。为进一步推动我国住房租赁市场的发展，形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，经国务院同意，国务院办公厅发布了《意见》。

2. 《意见》的支持措施-供应、消费、优惠政策多管齐下

《意见》主要从以下几个方面对住房租赁市场提出了支持性政策：

其一，关于住房市场主体方面，除现有的个人与住房租赁中介机构外，鼓励发展住房租赁企业并支持房地产开发企业开展住房租赁业务。住房租赁企业将作为生活服务业纳入《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》的适用范围，享受工商登记、财政支持、融资渠道等多方面支持。

其二，完善消费政策，《意见》要求落实提取住房公积金支付房租与便利承租人申领居住证的政策从而鼓励个人通过租赁解决住房问题，同时对出租人进行了不得无正当理由单方解除合同、提高租金与扣除押金的限制，从而保障租赁市场的稳定性。

其三，加大政策支持，对住房租赁企业给予税收优惠政策支持的同时拓宽融资渠道，鼓励企业发行债券并进行不动产证券化；对于个人而言则将通过实物保障与租房补贴鼓励个人租赁住房。

3. 《意见》对房地产开发企业的影响-由“开发销售”转为“租售并举”

《意见》将房地产开发企业列为住房租赁市场的四类主体之一，并鼓励房地产开发企业出租库存商品住房从而发展租赁地产。

《意见》的出台将促进我国房地产开发企业由现有的“开发销售”模式转向“租售并举”模式。《意见》一方面要求地方政府增加租赁住房用地的供应并要求在土地出让合同中明确租赁期限，从而促进新建租赁住房项目的发展；另一方面针对已经建设完成的项目，则允许将商业用房改建为租赁住房并调整土地用途为居住且同时变更相应的用水、用电、用气价格。

根据我国《土地管理法》第56条、《城市房地产管理法》第18条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，变更土地用途需经过土地出让方、土地管理部门与规划部门三者共同批准并签订土地出让合同补充协议或重新签订土地出让合同，下一步如何落实商业用房变更土地用途的相关程序与要求将成为重点问题，《意见》同时指出该类土地变更后土地使用年限与容积率不变，商业用房如何满足居住要求及是否允许房地产开发企业将变更后的租赁住房用于销售都有待于进一步明确。

4. 《意见》对于个人的影响-出租人与承租人的双重保障

《意见》的发布兼顾了住房租赁市场中出租人与承租人两方的利益。

对于出租人而言，根据《个人所得税法》第3条规定，财产租赁所得应当适用20%的比例税率，但根据《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，租赁住房暂按10%的税率征收个人所得税，《意见》本次重申了前述政策对个人出租住房减半征收个人所得税的优惠，《意见》同时提出，个人出租住房月收入不超过3万元的，在2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

对于承租人而言，一方面将享受租金支出可用于抵扣个人所得税的政策优惠，另一方面则将外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员纳入公租房保障范围。

值得注意的是，本次《意见》所提出的优惠政策适用范围均为依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁当事人应在合同订立后三十日内租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，不进行房屋租赁备案不影响租赁合同效力，且办理备案后房屋租赁信息将由政府部门掌握，税务部门可据此要求出租人缴纳相应税款，因此房屋租赁备案制度长期存在难以执行的问题。本次《意见》的出台将有助于房屋租赁备案制度的落实，从而促进我国房屋租赁市场的规范化。