《住房城乡建设部 国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》解读
来源:天津观典律师事务所 | 作者:李项喆 吴棋棋 | 发布时间: 2016-09-29 | 5021 次浏览 | 分享到:
    2016年8月31日，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）与国土资源部联合印发了《住房城乡建设部 国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（以下简称“《通知》”），旨在加快城市停车场建设、逐步缓解停车难问题，现就《通知》发布的背景及具体措施解读如下：
    1. 《通知》发布的背景-适应缓解停车难问题的现实需求
    2015年9月，住建部先后发布《城市停车设施规划导则》、《城市停车设施建设指南》和《关于加强城市停车设施管理的通知》三个文件，分别从规划、建设和管理三方面，加强了对停车行业的指导，以图解决城市停车难、停车乱的现象。然而国家发展改革委副主任连维良于2015年9月26日国务院政策例行吹风会上指出“据测算，目前我国大城市小汽车与停车位的平均比例约为1：0.8，中小城市约为1:0.5，而发达国家的水平约为1:1.3，我国停车位缺口超过5000万个。新增需求加上历史欠账，需要建设的停车泊位规模越来越大。”我国停车难的问题仍然十分严峻。此外，国土资源部于2014年5月22日发布《节约集约利用土地规定》，要求实现节约土地、减量用地、提升用地强度的用地模式改革，住建部副部长陆克华亦指出“我们国家人多地少，人均城市建设用地只有100平方米”，进一步凸显了我国停车场设施的建设难度
为贯彻前述文件要求，合理配置停车设施，鼓励社会参与，逐步缓解停车难问题，住建部与国土资源部联合印发了《通知》。
    2. 《通知》的主要措施-规划与用地政策两个角度同步推进
    《通知》提出了强化城市停车设施专项规划调控、加强停车场建设项目的规划管理、规范停车设施用地管理及加强停车场规划建设和用地监管四方面的要求，着重从规划与用地两个角度提出了停车难问题的解决方案。
    其一，规划角度而言。针对我国城市建设用地难以大幅度增加的现状，《通知》要求科学编制城市停车设施专项规划，坚持设施差别化供给原则，对于公共交通发达地区合理控制停车场建设规模以促进居民改变出行方式；同时对于超配建停车场、增建公共停车场通过简化审批流程及调整容积率等方式进行鼓励。
    其二，用地角度而言。一方面明确单独新建公共停车场用地性质为社会停车场用地并确定停车场用地出让最高期限不得超过50年；另一方面则扩大停车场设施的用地来源，将闲置土地依法处置后优先安排用于停车场用地并鼓励鼓励盘活存量用地用于停车场建设；此外则细化停车场供地政策，对符合《划拨用地目录》的停车场用地可采取划拨方式供地且对新建独立占地的、经营性的公共停车场用地，同一宗用地公告后只有一个意向用地者的，可以协议方式供应土地。
    3. 《通知》对市场的影响-吸引社会资本参与停车场建设
    国家发展改革委、住建部、交通运输部已于2015年12月15日发布《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》，要求对于社会资本全额投资新建停车设施服务收费标准由经营者依法自主制定以提高社会资本建设停车场设施的收益，然而由于停车场建设的一次性投入较大且存在难以短期内收回成本的问题，社会资本对于停车场建设的积极性始终存在问题。
    《通知》从多个方面就吸引社会资本参与投资停车场提出了具体政策：
    其一，鼓励停车产业化。在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下允许配建不超过20%的附属商业面积从而进一步提高停车场投资的收益。
    其二，鼓励超配建停车场。新建建筑超过停车配建标准建设停车场以及随新建项目同步建设并向社会开放的公共停车场，可给予一定的容积率奖励，并对超过停车配建标准建设地下公共停车场，超配部分可不计收土地价款。
    其三，明确停车场产权归属。明确停车场权利人可以依法向停车场所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记手续，同时对于以出让或者租赁方式取得停车场建设用地使用权可以设定抵押权，进而便利停车场设施的投资者以此进行融资，但《通知》未明确停车场的登记系所有权登记或建设用地使用权登记，根据《住房城乡建设部关于印发城市停车设施建设指南的通知》第3.2.2.4规定“鼓励对单个停车泊位办理分割的独立产权、经营权。便于开展融资活动和进行产权、经营权交易。”停车位可以单独转让，而此次《通知》则将停车场建设用地使用权限制为整体转让和转租而不可分割转让和转租，下一步如何落实《通知》与其他文件的衔接将成为问题。
    综上所述，《通知》的落地实施将有利于吸引社会资本进入停车场的建设及经营市场，从而合理配置停车设施、逐步解决我国停车难问题。