2017年7月23日，国家发展改革委、人民银行、住房城乡建设部（以下简称“住建部”）等31个部门联合签署了《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》（以下简称“《备忘录》”），旨在建立健全跨部门失信联合惩戒机制，促进房地产领域相关主体依法诚信经营，现就《备忘录》解读如下：

1. 《备忘录》颁布的目的—进一步整治、规范房地产领域的违规行为

2016年1月20日，国家发展改革委、最高人民法院等31个部门联合签署了《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录》，建立对拒不执行法院判决/裁定的失信被执行人采取联合惩戒措施的机制。此后国务院于2016年5月30日发布《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》，要求将工程质量及侵害消费者权益列为采取联合惩戒措施的重点领域。

我国住建部始终重视对于房地产领域社会信用体系的建立，并在工程质量、房地产中介服务等方面采取专项整治、公报典型案例等方式惩戒相关失信主体，但由于房地产领域涉及主体众多，法律关系交错复杂，仅依靠住建部一个部门难以对房地产领域进行全面的监督管理。为了有效打击房地产领域违规行为,提高违规成本，加快推进社会信用体系建设，住建部与发改委等多部门签署了《备忘录》，拟通过建立健全跨部门失信联合惩戒机制促进房地产领域相关主体依法诚信经营。

2. 《备忘录》的相关内容—明确惩戒对象和具体惩戒措施

其一，《备忘录》明确惩戒对象为房地产企业，主要包括房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业，同时《备忘录》充分考虑了当前房地产企业失信行为最终归咎于从业人员的失信问题，参考《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录》，将失信房地产企业的其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员列为失信人员加以惩戒。

其二，《备忘录》明确惩戒信息的公开主体为住建部，公开平台为全国信用信息共享平台、“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）及住房城乡建设部网站，此前前述平台已经在失信被执行人惩戒措施中发挥了重要作用，如私募基金管理人登记即要求在信用中国网站不存在不良记录，而本次明确惩戒信息的公开主体、公开平台及查询方式将有利于各部门与社会公众联合对失信房地产企业及人员进行监督，督促房地产企业及企业人员守法守信。

其三，《备忘录》提供了贯穿房地产开发经营全过程的惩戒措施，主要涉及“拿地”和“融资”环节。在拿地阶段，限制政府供应的土地取得、限制预售许可证等“五证”的取得、限制重大项目申报的审批、核减、停止拨付或收回政府补贴资金和保障资金、禁止作为政采的供应商、限制参与公共资源交易、停止执行投资等领域优惠政策；在资金获得方面，失信主体将被从严审核企业债券的发行，限制发起设立或参股金融机构以及小额贷款公司、融资担保公司、创业投资公司、互联网融资平台等机构，限制注册非金融企业债务融资工具，限制、暂停或取消政策性资金支持。

3. 《备忘录》实施的意义—促进房地产领域社会信用体系的建立

《备忘录》此次提出的惩戒措施基本上涉及了房地产开发企业经营管理过程中的所有环节，企业因通过实施失信行为获得的收益很难弥补失信惩戒带来的损失，有效减少了违规行为发生的可能性，同时对人员和企业的双重惩戒将有效限制部分人员通过设立项目公司的方式规避惩戒措施的问题。此外，结合近期我国发展住房租赁市场的政策导向，本次《备忘录》的惩戒对象基本上涵盖了住房租赁市场的服务提供方，在住房租赁市场发展之初即明确相应失信主体的惩戒措施也有利于住房租赁市场的良性发展。

本次《备忘录》难能可贵的一点在于将所有惩戒措施的文件依据列为《备忘录》的附表，从而为我国行政体制改革中的行政机关权力“法无明文规定即禁止”做出了优秀的示范。

然而《备忘录》对惩戒措施仅采取列举的方式，未明确不同程度的失信行为如何适用不同的惩戒措施，下一步采取区分失信的严重程度采用不同惩戒措施从而引导房地产企业及其人员的行为或许将成为发展方向。如除了惩戒失信外,还可以采取其他途径，如减少期房比例,逐步过渡到现房交易阶段；引导企业降低负债,提高拿地自有资金比例等方式进行不同程度的惩戒。