房地产广告的违禁行为

摘要：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

根据以上规定，如何合法合规地委托设计、制作、发布房地产广告也对房地产开发企业具有重要意义。本文结合有关法律法规，旨在对房地产销售过程中涉嫌违规的广告行为进行小结，为房地产开发企业销售过程中广告的设计、制作、发布提供法律参考。

Abstract:

According to 《The Judicial Interpretations Formulated by The Supreme People's Court about Some Laws’ Applicable Issues on Commercial House Selling Contract Disputes》, advertisements and other publicities are supposed to be offer invitations except in a case the advertisements and other publicities should be deemed to be offers that the announces and promises given by the property developer are specific, incontestable, and have a major impact on the signing of the commercial house selling contract and the the determination of the house’s prices.

Thinking about the regulation above,  it is significant for the property developers to design, execute and release advertisements. This article aims to conclude the advertise acts out of the line of regulations to provide an advise for the estate developers.

关键字：房地产销售广告 违法违规 小结

1. 相关法律法规

1.1 《广告法》

1.2 《广告管理条例》

1.3 《商品房销售管理办法》

1.4 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

1.5 《房地产广告发布暂行规定》

1.6 《户外广告登记管理规定》

1.7 《国家工商行政管理局关于房地产广告中承诺为入住者办理户口问题的答复》

1.8 《国家工商行政管理局关于进一步加强房地产广告管理的通知》

1.9 《国家工商行政管理局关于“顶级”两字在广告语中是否属于“最高级”等用语问题的答复》

1.10 《国家工商行政管理局关于“极品”两字在广告语中是否属于“最高级”、“最佳”等用语问题的答复》

1.11 《天津市商品房管理条例》

1.12 《天津市户外广告设置管理规定》

1.13 《天津市市容和环境卫生管理条例》

2. 责任主体

根据《房地产广告发布暂行规定》、《国家工商行政管理局关于食品广告、房地产广告管理有关问题的答复》规定，“违法行为人”是指对发布违法广告负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者。

根据《广告法》第2条，广告主是指为推销商品或者提供服务，自行或者委托他人设计、制作、发布广告的法人、其他经济组织或者个人；广告经营者是指受委托提供广告设计、制作、代理服务的法人、其他经济组织或者个人；广告发布者是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的法人或者其他经济组织。

根据以上规定，房地产项目的开发商、广告公司、广告发布企业如有违规广告行为，均可能作为违法行为人受到有关法律的规制。

3. 违规的房地产广告

    3.1 就尚不具备销售条件的房地产发布广告

根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，下列情况的房地产，不得发布广告：
    （1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
    （2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
    （3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
    （4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
    （5）权属有争议的；
    （6）违反国家有关规定建设的；
    （7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
    （8）法律、行政法规规定禁止的其它情形。

《国家工商行政管理局关于进一步加强房地产广告管理的通知》第2条规定，未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告。

    3.2 缺乏必要信息的房地产广告

《房地产广告发布暂行规定》第6条规定，房地产预售、销售广告，必须载明：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。《天津市商品房管理条例》第31条规定，发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业的名称、商品房坐落地点、商品房销售许可证的证号。委托代理销售商品房的，应当明示代理销售机构。

即房地产预售、销售广告必须载明：开发企业名称；商品房坐落地点；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售或者销售许可证书号。

3.3 广告内容不准确的房地产广告

《广告管理条例》第3条规定，广告内容必须真实、健康、清晰、明白，不得以任何形式欺骗用户和消费者。

《天津市商品房管理条例》第32条规定，商品房销售广告中关于商品房的名称、坐落地点、结构、房型、朝向、面积、装修、设备、质量、供热、供气、供水、供电、排水、配套设施以及环境等内容的表示、图示，应当真实、准确、清楚。对商品房销售广告中明示的事项，购房人有权要求在商品房买卖合同中作出约定。

3.3.1 以乘车时间表示项目与参照物距离的房地产广告

《房地产广告发布暂行规定》第10条规定，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

3.3.2 在建环境描述不准确

《房地产广告发布暂行规定》第11条规定，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当真实、准确。

3.3.3 面积描述不准确

《房地产广告发布暂行规定》第12条规定，房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

3.3.4 内部结构及装修装饰描述不准确

《房地产广告发布暂行规定》第13条规定，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

3.3.5 使用设计效果图或模型照片未注明的房地产广告

《房地产广告发布暂行规定》第15条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片中的，应当在广告中注明。
    3.4 虚假、夸大宣传的房地产广告

3.4.1 承诺升值潜力及投资价值的房地产广告

《房地产广告发布暂行规定》第16条规定，房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。

3.4.2 虚假价格表示的房地产广告

《房地产广告发布暂行规定》第9条规定，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际销售价格，明示价格的有效期限。

3.4.3 使用绝对化用语的房地产广告

《广告法》第7条规定，广告不得使用国家级、最高级、最佳等用语。

此外，根据《国家工商行政管理局关于“顶级”两字在广告语中是否属于“最高级”等用语问题的答复》、《国家工商行政管理局关于“极品”两字在广告语中是否属于“最高级”、“最佳”等用语问题的答复》的规定，“顶级”、“极品”等词属于绝对化用语，适用《广告法》的前述规定。

根据《广告法》第39条规定，就此可第七条第二款规定的，由广告监督管理机关责令负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者停止发布、公开更正，没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务。

3.4.5 利用其他项目的模型及环境作为本项目效果的房地产广告

《房地产广告发布暂行规定》第14条规定，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

3.5 含有禁止发布内容的房地产广告

3.5.1 含有封建迷信内容

《房地产广告发布暂行规定》第7条规定，房地产不得含有风水，占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

3.5.2 含有办理户口、就业、升学等事项的承诺

《房地产广告发布暂行规定》第18条规定，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

《国家工商行政管理局关于房地产广告中承诺为入住者办理户口问题的答复》第1条规定，办理户口只能由政府有关部门依照规定进行。因此，房地产广告中不得以任何形式出现房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为入住者办理户口承诺的内容。

3.5.3 含有乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价的内容
　　《国家工商行政管理局关于进一步加强房地产广告管理的通知》第3条规定，禁止在房地产广告中出现各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价的内容。

3.6 未经审批、备案的户外房地产广告

    《户外广告登记管理规定》第3条规定，户外广告发布单位发布户外广告应当依照本规定向工商行政管理机关申请登记，接受工商行政管理机关的监督管理。法律、法规和规章规定在登记前需经有关部门审批的，应当首先履行相关审批手续。《天津市户外广告设置管理规定》第2条规定，户外广告，是指利用公共、自有或者他人所有的建筑物、构筑物、场地、空间、水域、道路、交通工具、公共设施、空飘物等载体设置的广告及牌匾设施，包括霓虹灯、灯箱、橱窗、标识牌、电子显示牌（屏）、公告栏、宣传栏、阅报栏、画廊、指示牌、实物造型、门面匾额、标语、条幅等独立或附属式广告。