2018年10月8日，天津市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）于官网发布了《市国土房管局等十一部门关于开展打击侵害群众利益违法违规行为整顿房地产市场秩序专项行动的通知》（津国土房市〔2018〕21号）（以下简称“《通知》”），现对《通知》解读如下：

1. 《通知》发布的背景-房地产市场秩序混乱，房地产开发企业及中介机构违法违规现象普遍

近年来，国家及各地方多次出台并落实房地产调控政策，从资金来源、销售范围等多个方面对房地产行业进行了严厉的调控，导致传统的高周转、高负债模式成为房地产开发企业的负担，而为规避调控政策，房地产开发企业及中介出现了多种违规行为，如投机炒房、捆绑销售、阴阳合同、虚假广告诱导欺骗购房人等。为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，严厉打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象，2018年6月25日中华人民共和国住房和城乡建设部等部门联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号）（以下简称“《专项行动通知》”），决定于2018年7月初至12月底在部分城市先行开展整治房地产市场乱象专项行动。天津市作为《专项行动通知》指出的先行开展专项行动的城市，市国土房管局等十一个部门联合印发了《通知》，并决定在2018年12月底前，在全市范围内开展打击侵害群众利益违法违规行为整顿房地产市场秩序专项行动。

2. 《通知》的主要内容-明确整治重点，划分各单位职责分工

其一，《通知》确立了此次专项行动目标及工作组织。通过在全市范围内开展打击侵害群众利益违法违规行为整顿房地产市场秩序专项行动，多部门联合执法，规范我市房地产市场秩序，健全房地产市场监管长效机制，切实维护人民群众合法权益。《通知》指出，各部门为此次行动将联合成立整顿房地产市场秩序专项行动市级工作组，负责组织、部署、协调全市范围的专项行动，市级工作组办公室设在市国土房管局。

其二，《通知》明确了此次专项行动整治重点。此次专项行动整治重点与《专项行动通知》规定的整治重点范围一致，主要从资金与价格、宣传、销售三个方面进行重点整治，具体如下：

（1）在资金监管方面，《通知》将挪用客户交易资金、恶意克扣承租人、收取保证金和预定金、定金、预订款、诚意金等费用、捆绑销售实行价外加价、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款、签订不同交易价款的“阴阳合同”、垫付首付款等作为整治重点，从而实现在房地产价格及价款支付方面维护正常的交易秩序。

（2）在房地产广告宣传方面，《通知》将发布虚假房源和价格信息、发布未取得销售许可的房地产项目销售广告、承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项及承诺房产升值或者投资回报等作为重点整治对象，从而引导房地产价值回归本源，而不再与投资、户口等其他事项产生联系，切实避免房地产因购房人不切实际的预期而恶性升值。

（3）在房地产销售方面，《通知》将一房多卖、利用合同格式条款、捂盘惜售、变相囤积房源、变更购房人等作为整治重点，从而避免因房地产开发企业等卖方的投机炒作行为而哄抬房价。

3. 《通知》发布的意义-规范房地产市场秩序并改变房地产行业的经营模式

《通知》的发布不仅明确了我市房地产主管部门对房地产市场违法违规现象严厉打击的态度，且通过曝光违法违规典型案例，加大惩处力度，对房地产开发企业及中介机构起到了威慑作用，警醒其规范商品房销售行为及流程，维护房地产市场秩序，保护购房人的合法权益。

《通知》的发布落实在保障购房人合法权益的同时，也为传统房地产行业的高周转、高负债模式敲响了警钟，即通过大量高成本融资抢占市场再通过投机炒作房价回笼资金的方式已经无以为继。结合我市关于租赁住房、公租房等方面的政策，房地产开发企业需要切实转换经营思路，在销售型地产面临购房人数量与支付能力降低而政府又严厉监管的当下，如何转换为自持经营性地产商或通过其他方式改变经营模式将成为各个房地产开发企业亟需思考的问题。