关于新版《商品房买卖合同示范文本》的解读

为进一步规范商品房交易行为，住房城乡建设部、工商总局联合对《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）进行了修订，并于2014年4月9日发布了《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。其中，《商品房买卖合同（预售）示范文本》为此次新增版本；对比2000年住房城乡建设部颁布的《商品房买卖合同示范文本》（建住房[2000]200号），《商品房买卖合同（现售）示范文本》（以下简称“新版商品房买卖合同”）（GF-2014-0172）主要有以下新增、细化内容：

1.增加商品房租赁情况

为确定商品房使用权状况，新版商品房买卖合同增加了商品房的租赁情况，买卖双方需明确商品房的租赁情况为出租/未出租，如商品房已出租，则应明确租赁期限，自商品房交付日至租赁期限届满期间的房屋使用权收益的享有主体。

2. 增加了出卖人对房屋权利状况的承诺

为保证商品房权利完整且无瑕疵，且出卖人享有合法的全部房屋权利，新版商品房买卖合同增加了出卖人对房屋权利状况的承诺，内容包括：

A. 出卖人对商品房享有合法权利；

B. 商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；

C. 商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。

3. 细化商品房交付条件标准

对比2000年版本的商品房买卖合同，新版商品房买卖合同完善了商品房交付的条件，约定：商品房交付，应当同时满足“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“已取得房屋测绘报告”及双方约定的其他交付条件。

4. 明确基础设施设备的交付条件

    新版商品房买卖合同明确了商品房应基础设施设备的交付条件，主要如下：

    4.1 供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网链接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。

    4.2 供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；

    4.3 供暖：交付时供热系统符合供热配件标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。

    4.4. 燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城市燃气管网链接，保证燃气供应。

    4.5 电话通信：交付时线路敷设到户；

    4.6 有线电视：交付时线路敷设到户；

    4.7 宽带网络：交付时线路敷设到户。

此外，新版商品房买卖合同还约定，如电话通信、有线电视及宽带网络交付时未达交付条件的，买卖双方可约定违约金，出卖人按延期天数向买受人支付违约金。

5. 增加交付前买受人对商品房查验的权利

新版商品房买卖合同增加了买受人在商品房交付前，对房屋查验的权利：

新版商品房买卖合同第十二条约定，办理房屋交付前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

6. 细化了出卖人的保修责任

新版商品房买卖合同细化了出卖人对商品房的保修责任及违反保修义务应承担的违约责任。具体如下：

6.1 将商品房质量问题细化、区分约定

新版商品房买卖合同将商品房质量问题细化为地基基础和主体结构的质量问题及其他质量问题。

6.2 细化商品房质量问题的违约责任

新版商品房买卖合同约定，如商品房地基基础和主体结构不合格或不符合国家及行业标准的，买受人有权解除合同。同时，出卖人应向买受人支付已付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金，此外，因此发生的检测费用由出卖人承担。

7. 细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利

新版商品商品房买卖合同细化了建筑物区分所有权的约定，明确以下部位应归业主共用：

A. 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

B. 该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；

此外，鉴于开发商与业主在商品房买卖中对车位、车库及会所等配套设施建筑权属约定不明的情况，新版商品房买卖合同增加了对其他配套设施权属约定的内容，以减少配套设施权属纷争。

综合以上，新版商品房买卖合同侧重于买受人的权利保护，加重出卖人对商品房质量责任、权利完整保证等义务。

    不过，虽住房城乡建设部、工商总局虽已联合出台了此新版商品房买卖合同，但我国各省市沿用、备案的仍多为各地方的工商行政管理局及国土资源和房屋管理局联合颁布的地方商品房买卖合同示范文本，地方何时进行商品房买卖合同示范文本的修订及推广适用，仍有待时日。