对《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》的解读
来源: | 作者:吴宸 郑聪聪 | 发布时间: 2019-07-29 | 3013 次浏览 | 分享到:

2019年7月19日,国务院办公厅发布了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(以下简称“《意见》”)。《意见》提出建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场,搭建城乡统一的土地市场交易平台。现对《意见》解读如下:

1. 《意见》出台背景和目的-土地二级市场发展相对滞后,加快推进土地二级市场的发展

当前,我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场的土地二级市场,在前述两层土地市场的模式下,国有土地所有权归属国家,国有土地的使用权可以在市场主体间相互转让、出租、抵押,但目前我国的土地二级市场发展相对滞后。《意见》是我国首个专门规范土地二级市场的重要文件,提出了一系列系统性、制度性的安排,着力完善交易规则,创新运营模式,健全服务监管,促进土地要素流通顺畅,提高存量土地资源配置效率,提高节约集约用地水平

2. 意见》的主要内容-明确土地转让、出租、抵押的必要条件,实现交易规则统一透明

其一,《意见》明确了土地转让形式,将建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权的转让。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移,凡涉及房产转让的按房地产转让相关规定办理。《意见》提出了优化划拨土地转让流程,明确了以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障交易自由。以作价出资或入股方式取得建设用地使用权转让的参照出让取得建设用地使用权相关规定。《意见》还完善了土地分割或者合并转让政策,涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务。支持结合本地实际实行差别化的税收政策。

其二,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定划拨土地使用权出租的应当经过政府部门审批,《意见》将划拨建设用地使用权出租由审批制调整为申报制,出租人依法申报并缴纳相关收益的,无需另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。《意见》明确,宗地长期出租,或部分用于出租且可分割的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

其三,《意见》明确了不同权能建设用地使用权抵押的条件,划拨方式取得的建设用地使用权抵押的,划拨用地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入;以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。《意见》明确自然人、企业均可作为抵押权人依法办理不动产抵押相关手续;探索允许养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的方式,真正激发市场活力。

其四,《意见》明确要建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。规定了土地交易申报价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。《意见》明确要求在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台,汇集土地二级市场交易信息,提供交易场所,办理交易事务。健全服务体系,发展“互联网+政务服务”培育和规范社会中介组织,营造良好的交易环境。同时强调强化事中事后监管,对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的,不予办理相关手续,不断完善土地市场信用体系建设。加强信息互通互享,明确要求加强国有建设用地使用权二级市场管理与涉地司法处置、资产处置、不动产登记、房地产交易管理的衔接。

3. 《意见》出台的意义-建立城乡统一的建设用地市场、加快推动经济高质量发展

土地市场是我国社会主义市场经济体制的重要组成部分,是资源要素市场的重要内容,对于促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化城镇化进程具有重要作用。《意见》是目前我国土地二级市场的顶层设计,针对土地二级市场运行发展中存在的“交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府的服务和监管不完善”等问题进行了规范和指引,有利于建议城乡统一的建设用地市场,促进经济高质量的发展。