新型冠状病毒疫情对房地产与建设工程领域影响

热点问题解答

（适用于天津市）

 

 

 

 

天津观典律师事务所

2020年2月17日

 

 

 

 

引  言

    2019年末，湖北省武汉市爆发新型冠状病毒感染的肺炎疫情。

2020年1月20日，中华人民共和国国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。

天津市防控领导小组决定自2020年1月24日零时起，启动天津市重大突发公共卫生事件一级响应。

2020年1月31日，天津市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布《关于本市延迟企业复工和学校开学的通知》，明确本市区域内除涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生的相关企业之外，其他类企业暂不复工。复工具体时间将提前通知。

2020年2月6日，天津市住房城乡建设委发布《关于贯彻落实市疫情防控指挥部<全市住房城乡建设领域建筑工地新型冠状病毒防控工作措施>的通知》，明确各单位要严格执行市防疫指挥部关于企业开复工的通知要求，除因施工安全需要不能停工和涉及疫情防控必须抢险、抢修项目及重要国计民生重大项目外，其他项目建筑工地暂不开复工。

上述相关政策、文件、措施的出台和施行，对房地产与建设工程领域产生重大影响。考虑到特殊情况下企业的需求，我们对疫情防控期间房地产与建设工程领域方面的热点问题做出如下整理（适用于天津市），本文仅为相关政策介绍，不作为正式的法律意见或本所对具体问题的律师意见。如遇与疫情相关的具体法律问题，请咨询顾问律师。

 

目  录

一、关于疫情性质. PAGEREF _Toc32829428 h 5

本次疫情是属于不可抗力还是情势变更？. PAGEREF _Toc32829429 h 5

二、本次疫情对土地使用权出让合同履行的影响. PAGEREF _Toc32829430 h 6

1. 土地出让金的缴纳期限是否可以延期？. PAGEREF _Toc32829431 h 6

2. 项目开竣工期限是否可以顺延？. PAGEREF _Toc32829432 h 6

3. 导致土地闲置的，如何处理？. PAGEREF _Toc32829433 h 6

三、本次疫情对建设工程施工的影响. PAGEREF _Toc32829434 h 7

1. 建设项目相关审批手续如何办理？. PAGEREF _Toc32829435 h 7

2. 承包人是否可以主张工期顺延？. PAGEREF _Toc32829436 h 7

3. 承包人是否可以主张停工损失？. PAGEREF _Toc32829437 h 7

4. 承包人是否可以主张调增合同价款？. PAGEREF _Toc32829438 h 8

5. 是否可以主张施工合同解除？. PAGEREF _Toc32829439 h 8

四、本次疫情对商品房销售的影响. PAGEREF _Toc32829440 h 9

1. 预定期限（指自预定协议签订之日至约定签订正式商品房买卖合同之日）届满，合同双方未能完成商品房买卖合同的签订，是否可以免责？. PAGEREF _Toc32829441 h 9

2. 购房人是否可以以疫情为由延期支付购房款，主张免责？. PAGEREF _Toc32829442 h 9

3. 购房人是否可以主张解除商品房买卖合同？. PAGEREF _Toc32829443 h 10

4. 房地产开发企业因疫情导致延期交房能否免责？. PAGEREF _Toc32829444 h 10

5. 房地产开发企业因疫情导致逾期办理不动产权转移登记能否免责？. PAGEREF _Toc32829445 h 11

6. 商品房销售代理机构未能完成考核业绩，能否免责？. PAGEREF _Toc32829446 h 11

7. 通过线上销售商品房的，应注意哪些问题？. PAGEREF _Toc32829447 h 12

五、本次疫情对商业租赁的影响. PAGEREF _Toc32829448 h 13

1. 因疫情原因，导致双方无法按时办理租赁房屋交接手续，能否以此为由解除租赁合同？  PAGEREF _Toc32829449 h 13

2. 承租人是否可以主张减免租金？. PAGEREF _Toc32829450 h 13

3. 承租人是否可以主张逾期支付租金免责？. PAGEREF _Toc32829451 h 14

4. 承租人是否可以要求解除租赁合同？. PAGEREF _Toc32829452 h 14

六、受疫情影响，天津市对企业的相关扶持政策. PAGEREF _Toc32829453 h 14

1. 贷款扶持政策. PAGEREF _Toc32829454 h 14

2. 税款减免或延期政策. PAGEREF _Toc32829455 h 15

3. 网上办理政务服务政策. PAGEREF _Toc32829456 h 15

4. 招投标程序政策. PAGEREF _Toc32829457 h 16

5. 租金减免政策. PAGEREF _Toc32829458 h 16

6. 社保、公积金政策. PAGEREF _Toc32829459 h 17

7. 保险理赔政策. PAGEREF _Toc32829460 h 18

 

一、关于疫情性质

本次疫情是属于不可抗力还是情势变更？

答：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力导致不能履行合同的，根据影响程度，全部或部分免除责任，导致不能实现合同目的的，可以解除合同；“情势变更”是指合同成立以后发生的当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的客观情况，发生情势变更导致合同履行显失公平或不能实现合同目的的，可以请求法院变更或解除合同。

从构成和实际效果上看，不可抗力和情势变更有一定相近之处，都是在缔约时无法预见，在合同成立以后才客观发生的，且均会对合同的履行产生重大影响的情况，但对合同履行的影响程度明显不同：不可抗力免责适用的条件是导致合同“不能履行”，情势变更适用的条件是导致合同履行“显失公平”。

具体到个案中，究竟如何定性（是适用不可抗力还是情势变更）、当事人如何处理，需要具体审查造成合同履行障碍的直接原因、客观事件的影响程度、合同目的是否受根本影响等因素，根据个案实际情况而定。

就本次疫情而言，因为各地区疫情发展情况不同，采取的防控措施不同，结合实践中合同的不同类型，直接导致本次疫情对合同履行的影响程度存在差异，如在房地产与建设工程领域，（1）如由于疫情影响，政府发布停工禁令，已经对施工合同的履行产生实质性的障碍，合同“不能履行”，此时可适用不可抗力主张工期逾期免责；（2）如由于疫情影响，导致人工、原材料、机械价格大幅上涨，此时仍按照原合同价款执行，对于承包人而言显失公平，此时可适用情势变更原则主张变更合同价款。

2003年发生“非典”疫情后，最高院亦认为对于“非典”导致的合同履行法律后果分成两种情况：（1）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；（2）因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照合同法不可抗力的规定妥善处理。

由于本次疫情与“非典”疫情的极度相似，加之不可抗力与情势变更的适用必须结合具体个案而言才具有讨论的意义，因此，本次疫情究竟适用不可抗力还是情势变更，需根据个案实际情况而定。

根据《中华人民共和国合同法》第117条，参考《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（现已失效）第3条，《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效）。

二、本次疫情对土地使用权出让合同履行的影响

1. 土地出让金的缴纳期限是否可以延期？

答：对因疫情影响，已供应项目用地的土地出让金缴纳可自动延期，不再办理续期手续。

根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》第1条第2款、《天津市规划和自然资源局关于印发落实天津市打赢新冠肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则的通知》（津规自业发〔2020〕41号）第2条第5款。

2. 项目开竣工期限是否可以顺延？

答：对因疫情影响，已供应项目用地的开工、竣工期限可自动延期，不再办理续期手续。

根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》第1条第2款、《天津市规划和自然资源局关于印发落实天津市打赢新冠肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则的通知》（津规自业发〔2020〕41号）第2条第6款。

3. 导致土地闲置的，如何处理？

答：对因疫情影响导致土地闲置的，可以与市、县国土资源主管部门协商延长动工开发期限。

根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）第8条第2款、第12条。

三、本次疫情对建设工程施工的影响

1. 建设项目相关审批手续如何办理？

答：天津市规划和自然资源政务服务事项实行“网上办理、不见面审批”。申请人通过“天津网上办事大厅”在线办理，原则上提交电子版申请材料。对申请人提交的材料立即受理、立即审核、及时审批。申请材料不全的，实行“承诺审批”，采取“容缺后补”“信用承诺”“以函代证”方式办理。

对于列入疫情防控应急项目清单的建设项目，规划和自然资源部门实施一对一服务。建设单位持项目申请文件和疫情结束后履行审批手续的承诺函进行申报，规划和自然资源审批部门24小时内出具同意先期开工建设函（长度在200米以下的管线配套工程，无需办理）。

根据《天津市规划和自然资源局关于印发落实天津市打赢新冠肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则的通知》（津规自业发〔2020〕41号）第1条、第2条第4款。

2. 承包人是否可以主张工期顺延？

答：受疫情影响，政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施导致不能施工，对施工合同的履行构成障碍的，承包人可以主张工期顺延，如是承包人工期延误后发生不可抗力的，则不能免除其工期逾期的违约责任。

同时，承包人主张因疫情影响导致不能施工、工期顺延的，应依据合同约定期限及程序向发包人及监理人发送通知，书面说明不可抗力和受阻碍的情况，并提供必要的证明。同时双方均应采取措施尽量避免和减少损失的扩大。

根据《中华人民共和国合同法》第117条、参考浙江省高级人民法院《浙江省二建建设集团有限公司与时间房地产建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书》（2011）浙民终字第34号。

3. 承包人是否可以主张停工损失？

答：若发包人与承包人就不可抗力发生导致停工的损失负担有明确约定的，则按照约定处理。

若施工合同未约定的，司法实践中多采用“公平原则”，由发包人与承包人双方合理负担风险，分担损失。具体负担方式需考虑停工的原因、影响程度等因素综合确定，可适当参考《建设工程合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用条款第17.3.2款约定。

根据《中华人民共和国合同法》第60条、《建设工程合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用条款第17.3.2款。

4. 承包人是否可以主张调增合同价款？

答：（1）若发包人与承包人就不可抗力发生导致人工、原材料、机械等的价格上涨，是否调整合同价款有约定的，则按照约定处理。

（2）无约定的，则在因受疫情影响导致人工、原材料、机械等的价格大幅上涨，以致按原合同履行显失公平时，承包人可适用情势变更原则主张调整合同价款。

根据《中华人民共和国合同法》第60条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条、《最高人民法院关于武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同购销煤气表散件合同纠纷一案适用法律问题的函》法函［1992］27号。

5. 是否可以主张施工合同解除？

答：受疫情影响致使不能实现合同目的的，当事人一方可以主张解除合同。如停工时间过长，继续履行合同将给合同双方造成巨大损失的，仍以2017版《建设工程施工合同（示范文本）》为例，通用条款第17.4条规定“因不可抗力导致合同无法履行连续超过84天或累计超过140天的，发包人和承包人均有权解除合同。”或者某种具有特殊用途的建筑必须在某一时间建成，而因疫情导致无法按时竣工的，发包人可以要求解除合同。

根据《中华人民共和国合同法》第60条、94条，《建设工程合同（示范文本）》通用条款第17.4条。

四、本次疫情对商品房销售的影响

1. 预定期限（指自预定协议签订之日至约定签订正式商品房买卖合同之日）届满，合同双方未能完成商品房买卖合同的签订，是否可以免责？

答：根据天津市的相关规定，商品房买卖合同的签订需办理网签，即房地产开发企业在商品房销售系统中录入商品房买卖合同相关信息，确认无误后进行保存，然后下载并打印商品房买卖合同，买卖双方在书面合同上签字、盖章。

（1）预定期限在疫情发生前届满，合同双方未能在预定期限内完成商品房买卖合同签订的，依据预定协议约定判断违约责任的承担主体。

（2）预定期限在疫情期间届满，合同双方未能在预定期限内完成商品房买卖合同签订的，不能仅以发生疫情为由主张免责，需要综合考虑未能完成签订的原因、是否及时通知对方、是否采取积极的措施应对、是否导致合同不能履行等因素综合确定是否免责。

如是出于出行限制或其他风险考虑，双方暂时无法通过面签形式完成商品房买卖合同的签订，仍可以通过其他形式（如视频面签）完成，此种情况下，疫情的发生并不必然导致预定协议无法履行。

如房地产开发企业因疫情防控原因导致无法使用商品房销售系统，又不能通过其他方式完成商品房买卖合同网签手续的，房地产开发企业可以疫情构成不可抗力为由主张免责，但应及时通知购房人因疫情影响延迟网签的情况。

根据《中华人民共和国合同法》第42条、115条，《市国土房管局关于实行商品房买卖合同网上备案的通知》津国土房发〔2018〕9号、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第四条。

2. 购房人是否可以以疫情为由延期支付购房款，主张免责？

答：（1）金钱给付义务一般不适用不可抗力免责条件。因不可抗力免责适用的条件系因不可抗力导致“不能履行合同”，金钱给付义务显然不具备该要素，且现今支付形式多样化，购房人可通过银行转账等网络支付方式支付购房款，不存在无法完成购房款支付行为之可能，因此购房人一般不能以疫情为由主张延期支付购房款免责。

（2）涉及按揭贷款购房的情形，具体合同约定不同产生的结果也存在差异：

①如合同约定无论贷款何时发放，剩余购房款仅限于贷款支付，购房人因疫情原因被迫隔离或处于治疗期间，或金融机构暂停营业无法前往银行办理贷款手续，导致逾期支付购房款的，可以不可抗力为由主张逾期免责，同时购房人应及时将该情况告知房地产开发企业，并提供因疫情导致感染的诊断证明、病例、银行暂停营业等相关证明材料。

②如合同约定购房人应于某一期限内足额缴纳购房款，但并未限制购房款仅通过贷款支付的，则购房人因疫情未及时办理贷款手续或银行等金融机构未及时发放贷款，导致逾期支付购房款的，不能成为购房人逾期支付购房款的免责事由。

根据《中华人民共和国民法总则》第180条，《中华人民共和国合同法》第107条、第114条、第117条。

3. 购房人是否可以主张解除商品房买卖合同？

答：以不可抗力为由解除合同是以不能实现合同目的为前提的，疫情一般情况下不会导致购房人签订合同目的（取得商品房所有权）无法实现，因此，一般情况下购房人不能以疫情影响为由主张解除商品房买卖合同。

根据《中华人民共和国合同法》第94条。

4. 房地产开发企业因疫情导致延期交房能否免责？

答：房地产开发企业是否因疫情而免除延迟交付商品房的违约责任，需要综合考量延期交房的原因、商品房买卖合同签订的时间、涉案项目的开竣工时间、合同的约定以及疫情的影响等因素加以认定。

但是，（1）如房地产开发企业在本次疫情发生前已经存在延期交房的情形，属于当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其逾期交房的违约责任，房地产开发企业仍应依合同约定或法律规定承担违约责任；（2）如疫情发生后签订合同、逾期交房的，则开发企业不可以本次疫情构成不可抗力为由主张免责。

提请注意，房地产开发企业应（1）及时将因疫情影响延迟交付房屋的事宜告知购房人；（2）收集、固定停复工证据，包括政府文件、停复工手续、施工日志、监理日志、施工计划等。

根据《中华人民共和国民法总则》第180条，《中华人民共和国合同法》第117条。

5. 房地产开发企业因疫情导致逾期办理不动产权转移登记能否免责？

答：受疫情影响，自2020年2月3日起,天津市暂停登记窗口现场受理登记业务，全市范围内不动产抵押权登记、抵押权注销登记可通过“不动产登记一网通”端口实现不见面办理，市内六区的不动产登记（存量房屋转移登记、异议登记、房屋所有权注销登记、查封和注销查封登记除外）可通过“掌上登记”APP进行申请，审批后通过EMS邮寄证书。2020年2月20日起，上线运行天津市不动产登记APP，实现变更登记、转移登记等网上申请、网上预审、网上咨询、网上查询等功能，并逐步覆盖各类登记业务。对商品房权属转移登记手续产生了一定程度的影响。

房地产开发企业能否以疫情为由主张逾期办理不动产权转移登记免责，需要综合考虑约定办理转移登记的期间、本次疫情对不能办理转移登记的影响等因素综合确定。如本次疫情并不影响通过线上办理转移登记手续，则难以主张免责。

根据《天津市规划和自然资源局关于积极推行网上办理不动产登记业务的通告》第1条，《天津市规划和自然资源局关于印发落实天津市打赢新冠肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则的通知》第7条。

6. 商品房销售代理机构未能完成考核业绩，能否免责？

答：双方合同有约定的，按照约定处理。

无约定的，仅以发生疫情为由主张免责的，恐难以支持。因商品房销售不仅包括线下渠道，还包括线上渠道，如受疫情影响，确实无法进行线下销售的，商品房销售代理机构可以采用线上方式销售，并不因此导致不能履行合同。

值得注意的是，如受疫情影响使公众购房意愿降低，进而导致合同约定的业绩考核标准对商品房销售代理机构而言显失公平的，商品房销售代理机构可根据公平原则请求人民法院变更或解除销售代理合同。

根据《中华人民共和国民法总则》第180条，《中华人民共和国合同法》第117条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条。

7. 通过线上销售商品房的，应注意哪些问题？

答：通过网络平台销售商品房应注意以下几点：

（1）在网络销售页面公示商品房预售（销售）许可证及其他必须证件，商品房预售（销售）合同、项目相关信息及其他需公示的信息；

（2）网络销售宣传时应遵守《中华人民共和国广告法》等相关法律法规的规定，如实宣传商品房及项目情况，谨防夸大、虚假宣传；

同时，广告宣传内容如涉及对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容（如购房优惠、美观性质量、功能性质量、环境性质量、基础设施、配套设施等）的具体描述，应与实际情况一致，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为商品房买卖合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

（3）核实购房人身份信息、购房资格等，确认购房人通讯信息，保证能够及时与购房人取得联系；

（4）订立商品房买卖合同应考虑疫情影响，合同履行期限适当延长，并在合同中约定因疫情可能受到的影响的责任，避免产生逾期违约责任纠纷；

（5）购房人支付购房款时，应将购房款直接转账至资金监管账户，核实确认收款账户信息，告知购房人在转账时注明款项性质（如定金、首付款等）、所购商品房项目名称及房号；

（6）在宣传、与购房人沟通及签署文件时，注意保存宣传资料、视频文件及购房人确认信息的文件等。

特别注意：（1）采取有效的通讯方式进行沟通，保留好原始载体；（2）固定证据，妥善保存沟通交流过程中形成的各类证明材料。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》、《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》、《天津市商品房管理条例》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。

五、本次疫情对商业租赁的影响

1. 因疫情原因，导致双方无法按时办理租赁房屋交接手续，能否以此为由解除租赁合同？

答：合同有约定的，按照约定处理。

无约定的，对于因疫情影响导致双方无法按时办理租赁房屋交接手续的，通常情况下，并不必然导致承租人租赁房屋的目的无法实现，可能仅为房屋交接期限延长，故不能以不可抗力致使合同目的无法实现为由主张解除租赁合同。

根据《中华人民共和国合同法》第93条、第94条。

2. 承租人是否可以主张减免租金？

答：（1）对于承租天津市国有性质的经营用房的企业，承租市级行政事业单位及其所办企业（国有独资和国有全资）出租的房屋（含转租的直管公产房）的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半，具体减免政策范围、减免起止时间、承租单位资格确认、审批流程等以相关规定为准。

（2）对于非国有的经营性用房，政府部门也倡导、鼓励出租人为承租人减免租金。但非国有的经营性用房租金的减免与否，仍然视具体情况而定：

①出租人原因导致承租人无法正常使用租赁房屋。如出租人出于防控疫情的整体考虑，主动关闭营业场所，承租人被迫无法经营使用租赁房屋，从合同履行角度而言，出租人存在影响承租人正常使用房屋的违约情形，因此承租人可主张适当减免承租人无法使用房屋期间的租金；

②承租人自身原因主动放弃使用租赁房屋。如承租人出于对疫情的风险考虑，自主关闭其租赁的经营性用房的，因出租人已经完成了向承租人交付房屋的义务且不存在阻碍其正常使用的情形，一般情况下，承租人无权主张减免租金或延长免租期；

③不可抗力直接导致承租人无法使用租赁房屋。如政府采取疫情控制措施，强令关停部分经营场所的，在此情况下，承租人可以不可抗力为由向出租人主张减免其无法使用房屋期间的租金，如双方协商不成产生纠纷的，通常情况下将依据公平责任原则，综合考虑疫情发生期间的各种因素，酌情分配租赁双方各自应承担的损失。

根据《中华人民共和国合同法》第8条、第107条、第114条、第117条，根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》【津政办发〔2020〕1号】第7条。

3. 承租人是否可以主张逾期支付租金免责？

答：金钱给付义务一般不适用不可抗力免责条件。因不可抗力免责适用的条件系因不可抗力导致“不能履行合同”，金钱给付义务显然不具备该要素，且现今支付形式多样化，承租人可通过银行转账等网络支付方式支付租金，不存在无法完成租金支付行为之可能，因此承租人以疫情影响为由主张逾期支付租金免责难以得到支持。

如承租人认为因受到疫情影响其收入减少而无法及时缴纳租金的，可积极与出租人协商延期支付租金事宜，承租人擅自延期支付租金将面临承担逾期支付租金违约责任的风险。

根据《中华人民共和国合同法》第107条、第114条。

4. 承租人是否可以要求解除租赁合同？

答：（1）短期租赁：承租人系在特定时期为实现某一目的承租房屋的，如因疫情导致在该特定时间内承租人租赁房屋目的无法实现，承租人可以不可抗力致使合同目的无法实现为由主张解除租赁合同，例如春节期间为举行特定的宣传活动租赁房屋或场地。

（2）长期租赁：因疫情发生而延长春节假期或迟延复工，一般情况下不会造成长期租赁承租人无法继续使用房屋的情况。因此，承租人一般不能以不可抗力致使合同目的无法实现为由主张解除租赁合同。

根据《中华人民共和国合同法》第94条、第118条。

六、受疫情影响，天津市对企业的相关扶持政策

1. 贷款扶持政策

答：对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。

降低企业融资成本。对保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生的企业给予优惠利率支持。对享受人民银行专项再贷款政策支持的企业，由市、区两级财政按人民银行专项再贷款利率给予50%的贴息。政府性融资担保机构担保时，取消反担保要求，担保费减半；政府性再担保机构再担保费减半，鼓励其他类型担保机构参照执行。

根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》、《中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发[2020]29号）第1条第3款。

2. 税款减免或延期政策

答：对受疫情影响生产经营发生严重困难的企业特别是小微企业，税务机关要依法及时核准其延期缴纳税款申请，积极帮助企业缓解资金压力。

天津的政策是对因疫情影响办理纳税申报困难的中小企业，可依法申请延期三个月申报。对确有特殊困难不能按期缴纳税款的，由企业申请依法办理延期缴纳，可延期三个月。对受疫情影响企业停产或遭受重大损失，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请临时减免。

根据《国家税务总局关于充分发挥税收职能作用助力打赢疫情防控阻击战若干措施的通知》（税总发〔2020〕14号）第15项和《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》（津政办发〔2020〕1号）。

3. 网上办理政务服务政策

答：自2020年2月3日起，暂停市住房城乡建设委所有政务服务事项的线下窗口现场受理业务，全面推行网上审批，统一在市政务一网通平台登录并办理相关事项，申请人要对网上申报文件和邮寄文件的真实性负责并作出承诺，经审核后的批准文书、证书原则上通过邮寄的方式发放给申请人，不收取任何费用。对于需要以企业证书和人员执业资格为依据的工作，均以系统更新的信息和批准文书为准，不得要求企业在证书上变更，也不得以此为由影响企业的正常经营活动。

同时自2020年2月3日起,天津市暂停登记窗口现场受理登记业务，全市范围内不动产抵押权登记、抵押权注销登记可通过“不动产登记一网通”端口实现不见面办理，市内六区的不动产登记（存量房屋转移登记、异议登记、房屋所有权注销登记、查封和注销查封登记除外）可通过“掌上登记”APP进行申请，审批后通过EMS邮寄证书。2020年2月20日起，上线运行天津市不动产登记APP，实现变更登记、转移登记等网上申请、网上预审、网上咨询、网上查询等功能，并逐步覆盖各类登记业务。对商品房权属转移登记手续产生了一定程度的影响。

根据《市住房城乡建设委关于暂停政务窗口线下服务 全面实行“网上办理 不见面审批”有关工作的通知》第1至6条，《天津市规划和自然资源局关于积极推行网上办理不动产登记业务的通告》第1条，《天津市规划和自然资源局关于印发落实天津市打赢新冠肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则的通知》第7条。

4. 招投标程序政策

答：（1）保证招标项目竞争度和投标质量。针对节后复工企业可能出现在岗人员不足、工作协同不便、人员流动受限的实际，引导招标人依法、合理设定招标文件发售、投标文件提交等时限，以便投标人做好投标准备；需购买纸质招标文件的，提供邮寄方式，不要求投标人到指定地点购买；需提交纸质投标文件的，允许邮寄提交；（2）加快推进招投标全流程电子化；（3）全面推行在线投标、开标；（4）积极推广电子评标和远程异地评标；（5）改进投标担保方式；（6）支持社会力量参与提升招投标服务供给等。

根据《国家发展改革委办公厅关于积极应对疫情创新做好招投标工作保障经济平稳运行的通知》第3至8条。

5. 租金减免政策

答：（1）对于承租天津市国有性质的经营用房的企业，租金减免政策如下：

①天津市政策：承租市级行政事业单位及其所办企业（国有独资和国有全资）出租的房屋（含转租的直管公产房）的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半，具体减免政策范围、减免起止时间、承租单位资格确认、审批流程等以具体实施细则规定为准。

②天津港保税区政策：承租保税区所属国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，自2月1日起免收3个月房租、3个月房租减半。

③天津经济技术开发区政策：对已承租各类国有资产类经营用房的企业，自2020年2月1日起，免收3个月房租、3个月房租减半。

④中新天津生态城政策：对承租区内国有资产经营类企业建设运营的产业园区载体的实体办公或生产类中小企业以及公建配套菜市场，给予2020年2-4月份房租的全额减免，5-7月份房租减半的支持，期间已享受部分房租补贴政策的企业对照本政策按从高原则执行。

（2）对于非国有的经营性用房，政府部门也倡导、鼓励出租人为承租人减免租金。

例如，天津市鼓励业主为租户减免租金。天津港保税区对租用保税区区域内非国有其他经营用房的“三必需一重要”（涉及保障公共事业运行必需的供水、供气、供电、通讯等行业，疫情防控必需的医疗器械、药品、防护品生产和销售等行业，群众生活必需的超市卖场、食品生产和供应等行业，其他涉及重要国计民生的相关企业）领域中小企业，自2月1日起给予6个月租金50%补贴，单家企业最高不超过100万元（其中涉及民计民生的大型超市、菜市场，单家最高不超过200万元）；对租用保税区区域内非国有其他经营用房的其他中小企业，自2月1日起给予3个月租金50%补贴，单家企业最高不超过50万元。对于在办公用房补贴政策执行期的企业，本着就高不重复原则执行。

中新天津生态城鼓励其他商务楼宇运营方对实体办公企业租户适度减免疫情期间租金；对自持经营面积达到一定规模的商业项目，鼓励商业运营管理企业减免疫情期间商户租金，生态城管委会将对采取减免租金措施的企业给予一定专项支持。

根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》【津政办发〔2020〕1号】第7条、《天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实<天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施>减免中小企业房租政策实施细则的通知》【津财防控〔2020〕17号】，《天津港保税区关于支持企业控疫情稳增长的政策措施》第5条，《天津经济技术开发区关于支持中小企业控疫情稳增长的第一批措施》第10条，《中新天津生态城关于应对疫情支持中小企业发展的政策》第2条。

6. 社保、公积金政策

鼓励企业稳定职工队伍。阶段性降低本市失业保险缴费费率，单位费率及职工个人费率均为0.5%，执行至2021年7月31日。对不裁员、少裁员的参保企业，按其上年度实际缴纳失业保险费的50%予以返还。

特许放宽社保政策。适当延长社会保险缴费期，对受疫情影响的本市参保单位，未能按时办理参保登记、缴纳社会保险费等业务的，允许其在疫情结束后三个月内补办，不收取滞纳金，不影响参保职工享受社会保险待遇，不影响购房、小客车摇号、子女入学、积分落户等与社保缴费相关的个人权益。

因新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，出现生产经营困难的单位，可按规定申请降低疫情影响期间的住房公积金缴存比例。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，近期未能及时缴存住房公积金的单位，说明情况并补缴后，可视同正常缴存。

根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》第10条、16条，《关于配合做好疫情防控工作加强住房公积金业务支持的公告》。

7. 保险理赔政策

加强保险服务。对受疫情影响遭受损失的企业，保险机构要开通24小时服务热线和理赔绿色通道，优先办理、线上理赔，适当扩展责任范围，简化索赔受理要求，采取预付赔款等方式，确保应赔尽赔。推动中国出口信用保险公司天津分公司为企业进口防疫物资及设备业务，提供免费海外供应商名录报告和资信调查、特别优惠费率等专项服务，在信用限额审批上给予支持，开设专项定损核赔绿色通道，适当放宽理赔受理要求。

根据《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》第20条。

附件:

附件1 《中华人民共和国合同法》

附件2 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

附件3 《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》

附件4 《最高人民法院关于武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同购销煤气表散件合同纠纷一案适用法律问题的函》

附件5 《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号，现已失效）

附件6 《浙江省二建建设集团有限公司与时间房地产建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书》

附件7 《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）

附件8 《天津市商品房管理条例》

附件9 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

附件10 《市国土房管局关于实行商品房买卖合同网上备案的通知》

附件11 《中华人民共和国国家卫生健康委员会公告2020年第1号》

附件12 《关于本市延迟企业复工和学校开学的通知》

附件13 《中华人民共和国传染病防治法》

附件14 《天津市规划和自然资源局关于印发落实天津市打赢新冠肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则的通知》   

附件15 《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》

附件16 《中国人民银行 财政部 银保监会 证监会 外汇局关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》

附件17 《天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实<天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施>减免中小企业房租政策实施细则的通知》

附件18 《天津港保税区关于支持企业控疫情稳增长的政策措施》

附件19 《天津经济技术开发区关于支持中小企业控疫情稳增长的第一批措施》

附件20 《中新天津生态城关于应对疫情支持中小企业发展的政策》

附件21 《天津市规划和自然资源局关于积极推行网上办理不动产登记业务的通告》

附件22 《关于配合做好疫情防控工作加强住房公积金业务支持的公告》

 

说  明

本解答内容为天津观典律师事务所律师结合天津地区建设工程领域相关政策撰写而成，旨在帮助企业了解新型冠状病毒疫情期间建设工程、商品房买卖、商业租赁等方面的法律风险，为企业在疫情下的合同履行提供参考依据。

需说明的是，截至本解答做出之日，疫情仍在不断发展变化，有关法规、政策及相关文件也在不断更新、完善中，而且建设工程领域相关政策具有较强的地域性，故本解答文件仅适用于天津市，且如后续有关法规、政策文件发生变化或与本解答内容不一致的，以最新的规定和有权部门的最新解释为准。

最后，希望我们律所能够与各顾问企业一起同舟共济，共克时艰。

如您对本解答内容有问题或疑惑，可与我们联系，我们的联系方式为：

名 称：天津观典律师事务所

地 址：天津市南开区宾水西道奥城商业广场C6北801

联系方式：022-27776086

网址：www.risinglawyer.com

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