2020年8月3日，国家发改委出台了《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号，以下简称“《通知》”）。《通知》是继《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）发布之后，对基础设施领域不动产投资信托基金REITs（以下简称“基础设施REITs”）试点工作的开展提出了更为具体的要求，标志着基础设施REITs从顶层设计迈入实际操作的阶段。现对《通知》解读如下：

1. 《通知》发布的背景—细化试点要求，推动试点工作开展的客观需要

2020年4月，国家发改委与中国证券监督管理委员会联合发布了《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号，以下简称“40号文”），对开展基础设施REITs试点工作做出了概括性规定。为促进基础设施REITs试点工作的稳妥推进，推动落实中央关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署，对试点工作的开展提出了更为具体的要求。

2. 《通知》的主要内容—强调聚焦重点，明确试点申报的各项要求

其一，《通知》在40号文基础上，进一步明确了“聚焦重点区域”和“聚焦重点行业”的具体要求。第一，将40号文所指“京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域”进一步明确为个重点区域规划纲要范围内的基础设施项目。第二，进一步细化基础设施补短板项目和新型基础设施项目的内容。第三，对国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等试点项目，进一步明确了试点区域范围、项目业态及用地性质等要求。第四，本次《通知》明确载明“酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”。

其二，40号文中明确指出基础设施REITs试点还应“聚焦优质项目”，本次《通知》在40号文基础上就“优质项目”提出了更为具体的要求。基础设施REITs试点项目应确保权属清晰，运营时间原则上不少于3年，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，且预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%，基础设施运营管理机构应具备丰富经验及充足人员，发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。

其三，《通知》明确了基础设施REITs试点申报的材料要求及申报程序，有关部门应严格开展项目合规性审查。发起人（原始权益人）应按要求准备项目申请材料，并对申请材料的真实性负责。省级发展改革委按照“聚焦合规优质资产”的试点原则，严格把握试点项目质量。不满足试点项目基本条件或重要手续材料缺失的，不予受理。同时，《通知》还针对PPP项目提出了4点特别要求。首先，对2015年以后批复实施的PPP项目应满足依法依规履行项目审批、核准或备案手续、批复PPP项目实施方案、通过公开招标等竞争方式确定社会资本方、依照法定程序规范签订PPP合同四项条件。第二，2015年6月以后批复实施的特许经营项目，应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》的有关规定。第三，PPP项目收入来源以使用者付费为主（适用穿透原则），含地方政府补贴的，需在PPP合同或特许经营协议中有明确约定。最后，PPP项目需运营稳健、正常，未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。

其四，《通知》强调对基础设施REITs试点的申报和审查，有关部门应对各种所有制企业、本地和外埠企业应一视同仁、公平对待，各省级发展改革委要与证监等部门加强沟通衔接，统筹做好试点项目储备、遴选与申报工作。对于盘活存量资产、促进投资良性循环、推动基础设施高质量发展具有特殊示范意义的项目，各省级发展改革委在与有关方面充分沟通并达成一致的基础上，可按规定和要求，报送至国家发改委，国家发改委将严格按照《通知》要求，支持符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的项目，开展基础设施REITs试点，并将符合条件的项目推荐至中国证监会。

3. 《通知》发布的意义—构建新发展格局，落实新发展理念，促进发展成果由社会成员共享

《通知》在40号文的基础上，进一步明确了基础设施试点的地区和行业范围，以及项目需要满足的基本条件。基础设施REITs试点工作的推进，有利于盘活存量资产、广泛募集各类资金用于基础设施建设，培育新型优质资产，形成投资内部良性循环，构建国内国际双循环相互促进的新发展格局。开辟了各类社会资本参与基础设施投资的渠道，大幅降低投资门槛，有利于促进广大人民群众共享改革发展成果，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念。