对《关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》的解读

2021年9月，天津市住房和城乡建设委员会发布了《关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》（以下简称“《指导意见》”）公开征求意见。现对《指导意见》解读如下：

1．《指导意见》发布的背景—扩大保障性租赁住房有效供给

近年来，经各地区、各有关部门扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，对此，国务院办公厅于2021年7月2日发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，有效解决发展保障性租赁住房过程中所面临的土地、审批、财税、金融等政策瓶颈问题，调动各方积极性解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。面对越来越多的青年人、新市民涌入天津，扩大保障性租赁住房的有效供给，促进实现全体人民住有所居成为住房保障工作的重中之重，因此天津市住房和城乡建设委员会发布了《指导意见》。

2. 《指导意见》的主要内容—提高闲置低效土地利用率，为保障性住房建设提供政策支持

其一，《指导意见》明确了经区政府组织联合审查认定后，在天津市合法建设的，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房；不符合建设用地准入条件的工业及仓储用地，不得改建为保障性租赁住房。

其二，《指导意见》明确了非居住存量房屋改建原则。改建保证性租赁住房项目由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给；重点布局在轨道交通沿线、公交站点周边、工业产业园区、商业商务集聚区、高校及科研院所周边等人口聚集、交通便利、配套完善、租赁住房需求旺盛的区域。非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，原不动产登记信息、土地性质、土地价款、土地使用年限、总建筑面积、房屋类型、建筑容量控制指标、既有建筑外轮廓线及相邻关系等均不改变。

其三，《指导意见》明确了非居住存量房屋改建要求。改建保障性住房可分为改建宿舍型租赁住房和改建住宅型租赁住房，但均需按规定满足人均使用面积、居住人数限制、消防安全及环保卫生规范；合法建设、权属清晰，不存在查封登记、异议登记等限制交易的情况；改建项目的实施主体应当为房屋的不动产权利人，或受不动产权利人委托的代建单位，或受不动产权利人委托、将实际运营改建后租赁住房的已备案住房租赁企业；改建项目应当以整幢或整栋为改建单位，改建规模原则上不少于50套或建筑面积不少于2000平方米；项目改建前应当由改建实施主体委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全性能鉴定，C级、D级房屋不得进行改建，保证满足安全使用的要求。

其四，《指导意见》明确了非居住存量房屋改建程序。改建项目的实施主体应当向项目所在地的区政府指定的管理部门提交书面材料并提出改建申请，区政府组织政务服务、住建、规划资源、发展改革、消防救援、城市管理等部门对改建项目进行联合审查，项目实施主体凭保障性租赁住房项目认定书向相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。项目改建完成且经区政府组织政务服务、规划资源、住建等部门开展联合验收后可向供水、供电、供气、供热部门申请按居民标准执行水电气热收费标准。改建项目的运营主体应当为依法办理市场主体登记的住房租赁企业，项目开业运营前，应当通过本市住房租赁服务监管平台推送开业信息。

其五，《指导意见》明确了退出程序。改建运营年限期满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前六个月，向区政府指定的管理部门提出续期申请，并于期满后30个工作日内提出恢复原有用途的申请。续期时间不能超过土地使用年限。改建运营年限期满后，产权人未申请续期或未获批续期，且未按期申请退出的，视为擅自改变建筑物功能，非法改变土地用途。对存在提供虚假资料、未落实我市保障性租赁住房管理政策、分割转让、分割抵押、“以租代售”等违法违规行为的，区有关部门可采取限期改正、终止改建行为、纳入信用监管、取消水电气热价格优惠、取消税收优惠等措施进行处置。

3. 《指导意见》发布的意义—缓解住房租赁市场结构性供给不足

《指导意见》明确通过政府给予优惠政策，激发出市场主体的积极性，建立起“多主体投资、多渠道供给”保障性租赁住房的供应格局，进而推动住房保障主体从政府为主向政府、企业和社会力量共同参与转变，住房保障对象从户籍居民为主向常住人口、新市民、青年人的转变。同时，非居住存量房屋改建充分调动起企事业单位、工业园区、房地产开发企业等市场主体的积极性，盘活土地和房屋存量，形成多主体共同参与、共同供给的良好局面，有利于破解发展保障性租赁住房中普遍面临的项目获取难、土地成本过高、收益难平衡等问题，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动实现全体人民住有所居。