对《天津市加快发展保障性租赁住房实施方案》的解读

2022年5月18日，天津市人民政府办公厅发布了《天津市加快发展保障性租赁住房实施方案》（津政办规〔2022〕7号）（以下简称“《方案》”），现对《方案》解读如下：

1.《方案》发布的背景—加快推进天津市保障性租赁住房发展，解决住房困难问题

随着城镇化进程加速，我国出现了庞大的租房群体，流动人口、毕业生租房需求上升。为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，国务院要求把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。为贯彻党中央坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，着力缓解住房租赁市场结构性供给不足，进一步加快推进天津市保障性租赁住房发展，完善住房保障体系，创新发展模式，天津市人民政府办公厅印发了《方案》。

2.《方案》的主要内容—明确发展保障性租赁住房实施的基础制度、建设方式、支持政策、保证措施等内容

其一，《方案》明确了保障性租赁住房实施的基础制度。首先，确定保障性租赁住房年度建设计划，编制年度住宅用地供应计划时单列保障性租赁住房用地计划。其次，保障性租赁住房主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，重点保障环卫、公交、快递、家政等从事基本公共服务的群体。再次，保障性租赁住房分为宿舍型和住宅型，宿舍型人均使用面积不少于5平方米；住宅型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可适当配置三居室，建筑面积不超过100平方米。最后，《方案》提出引导多方参与，扩大房源渠道。市、区国有企业通过各种方式获得的租赁住房和产业园区、企事业单位现有的职工宿舍、蓝白领公寓、人才公寓，以及符合条件的自持租赁住房，可自愿申请，经市、区住房建设部门认定后，纳入保障性租赁住房管理。支持产业园区的管理机构和企业采取新建、改建等多种方式，增加保障性租赁住房供给，扩大保障性租赁住房筹集渠道。

其二，《方案》明确了天津市保障性租赁住房的建设方式。根据不同区域特点和人口规模控制要求、产业园区发展需求、轨道交通便利程度进行布局，通过盘活利用存量住宅房屋转化、非居住存量房屋改建、企事业单位自有闲置土地新建、集体经营性建设用地新建、产业园区配套用地新建、新供应国有建设用地新建等方式筹集房源，引导产城人融合、人地房联动，实现职住平衡。各区应按照“十四五”保障性租赁住房发展规划要求，结合需求适当安排新供应国有建设用地新建保障性租赁住房。

其三，《方案》提出了一系列支持政策来进一步加快推进保障性租赁住房发展。在土地支持政策方面，提出对利用存量住宅房屋转化为保障性租赁住房的，在原土地使用年限内维持原供地方式，不补缴土地价款；对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，可申请改建为保障性租赁住房；对企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，按程序变更土地用途，不补缴土地价款，原土地使用年限不变，原划拨的土地可继续保留划拨方式；在尊重农民集体意愿的基础上，允许农村集体经济组织自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。

在财政支持等方面，提出保障性租赁住房及其配套基础设施建设项目可按照国家和本市相关规定，申请中央财政城镇保障性安居工程补助资金、中央预算内投资专项支持。保障性租赁住房项目按照财政部、税务总局、住房城乡建设部、人民银行、银保监会的相关规定给予税收和金融支持。对取得保障性租赁住房项目认定书的项目，对项目运营期内水电气热收费价格按居民标准执行。同时，符合本市租房提取住房公积金政策规定的保障性租赁住房承租人，可以提取住房公积金支付房租。

在公共服务支持政策方面，提出保障性租赁住房承租人申领本市居住证后，结合其租赁的保障性住房所在区有关规定享受本市基本公共服务，并可按照《天津市居住证管理办法》享受积分落户政策。

其四，《方案》提出多项措施保证运营管理的落地实施。各区根据“十四五”保障性租赁住房发展规划，结合实际需求，制定本区年度建设计划、精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，建立快速审批流程，提高审批效率。

《方案》明确保障性租赁住房不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策；整体转让的保障性租赁住房项目，转让后原保障性租赁住房性质和土地用途不变。保障性租赁住房的租金标准按照低于同地段同品质市场租赁住房租金确定，定期向社会公布。在规范租赁行为方面，《方案》明确保障性租赁住房租赁合同期限原则上不少于半年（承租人有特殊要求的除外）、不超过3年，合同到期承租人仍符合条件的可续租，不再符合条件的应当退出。同时，加强社区服务、落实安全责任，利用非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目续期或到期退出的，应将非居住存量房屋恢复原用途，并相应调整税收、金融、水电气热价格等支持政策。

3.《方案》发布的意义——有利于社会住房压力的缓解

发展保障性租赁住房，是缓解住房租赁市场结构性供给不足，缓解新市民、青年人等群体住房压力，促进以人为核心的新型城镇化建设的重要举措。《方案》的出台和落实，能够有效解决当前发展租赁住房面临的一些“瓶颈”问题，切实降低保障性租赁住房建设和运营成本，充分调动各类主体参与发展保障性租赁住房的积极性，为加快发展保障性租赁住房，增加房源供给等提供有力支持，营造良好政策环境。同时，也为房地产企业开辟了一条实现转型发展的新路新方向。对于在发展中保障和改善民生、促进人的全面发展和社会全面进步，具有十分重要的意义。