对《天津市规划和自然资源局关于加快解决我市历史遗留项目不动产登记问题的意见》的解读

2022年7月18日，天津市规划和自然资源局经市政府同意印发《天津市规划和自然资源局关于加快解决我市历史遗留项目不动产登记问题的意见》（以下简称“《意见》”），现对《意见》解读如下：

1.《意见》发布的背景—加快处理不动产历史遗留问题，切实维护群众合法权益

为推进解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题，自然资源部于2021年1月印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，为上述问题化解提供了指导。同年5月，自然资源部办公厅印发《不动产登记领域开展“我为群众办实事”实践活动工作方案》，重点加快处理因历史遗留问题导致的不动产“登记难”、如期完成易地扶贫搬迁安置住房不动产登记两项任务。为贯彻落实中央指导意见，切实维护群众合法权益，天津市规划和自然资源局会同相关单位制定了《意见》。

2.《意见》的主要内容—针对天津市八类不动产“登记难”问题提出具体意见

其一，《意见》明确了用地手续不完善的房屋办理不动产登记的处理方案。针对用地手续不完善的相关房产项目，由项目所在地规划资源主管部门对项目相关情况进行审核，并报区政府批准后出具用地意见函，可按住宅用途、划拨方式及相应的用地范围办理不动产登记。其他建设项目可按项目建设时的政策规定，按划拨或协议出让方式补办用地手续。已办理房屋所有权登记、未办理用地手续的项目，经公告权属清晰无争议的，报经区政府同意后，直接按现状补办划拨或协议出让手续。

其二，《意见》明确欠缴土地出让金和相关税费的住宅项目办理不动产登记的处理方案。对于房屋已出售并入住的住宅项目，开发建设单位未按出让合同约定缴齐土地出让金或者欠缴税费的，可报经区政府及市住房城乡建设委同意并将相关情况函告有关部门后，按照“证缴分离”的原则，在有关部门追缴土地出让金和税费的同时，予以办理不动产登记手续。对违规销售经济适用房等保障类住房的开发建设单位（销售单位）仍按国家和我市相关法律、法规依法查处。对于房屋已出售尚未入住的住宅项目，开发建设单位未按规定缴纳土地出让金和相关税费的，以及划拨土地上自建房等项目擅自对外出售、未补缴土地出让金的，在依法缴纳所欠土地出让金和税费后，方可办理不动产登记。

其三，《意见》明确建设工程规划手续不齐全的建筑办理不动产登记的处理方案。对于未突破生态保护红线和永久基本农田保护红线，在城镇开发边界内，且已取得国有土地权属证书或已办理用地批准手续的建筑，根据该建筑是否现状建筑符合控制性详细规划做出不同的处理安排并决定是否出具规划核实意见函。规划核实意见函代替办理不动产登记所需的建设工程规划许可证及规划验收合格证。

其四，《意见》明确开发建设主体灭失的建设项目办理不动产登记的处理方案。建设项目未办理首次登记，开发建设单位已灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理首次登记；没有承继单位或上级主管部门的公有住房，由不动产所在地区政府将建设项目纳入区级直管公房管理，权利人登记为区政府后，再为购房人办理转移登记。没有承继单位或上级主管部门的非公有住房，可由不动产所在地区政府指定的机构或组织代为申请办理建设项目的首次登记后，再为购房人办理转移登记。

建设项目已办理首次登记，开发建设单位灭失的，有承继单位或上级主管部门的，可由承继单位或上级主管部门配合办理后续转移登记；没有承继单位或上级主管部门的，可由购房人提供权属来源证明材料公告三个月无异议后，当事人可以单方申请办理不动产转移登记。

其五，《意见》明确房屋和土地用途不一致情形下办理不动产登记的处理方案。已分别登记的房屋和土地用途不一致的，当事人持房屋土地权属证书、测绘报告及核定用地图，向区规划资源主管部门申请规划用地情况核实，同一宗地涉及房屋存在多种用途需要办理宗地分割的，还需提供土地权利人盖章确认的拟分割范围的核定用地图，经区规划资源主管部门审核论证通过后，按不同程序办理不动产登记。就未通过环境、安全问题或规划实施等情况论证的，不得改变已登记的土地用途，不动产登记维持原房屋、土地记载用途。

已登记的土地用途与未登记的房屋规划批准用途不一致，且暂不具备调整土地用途条件的，继续分别按原土地登记用途和房屋规划批准用途办理首次登记。

其六，《意见》明确房屋和土地权利主体不一致情形下办理不动产登记的处理方案。因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋和土地权利主体不一致，且因原土地权利人无法提供原土地使用证，现权利人按原土地登记内容申请房地统一登记的，经不动产登记经办机构核查登记情况，权属关系变动清晰且无争议的，现房屋权利人出具承诺书，由不动产登记经办机构为现权利人办理房地统一登记手续，并在政府网站上公告原土地使用证作废。依法需要办理土地有偿使用的，应当补办土地有偿使用手续。

其七，《意见》明确项目跨宗地建设办理不动产登记的处理方案。房屋和土地有合法权属来源文件、项目跨宗地建设未超出批准用地范围，建筑物未占压宗地界线，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经区规划资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。

其八，《意见》明确无法办理竣工验收备案的处理方案。对于入住时间较早的房屋，不具备办理建设工程竣工验收备案条件的，以符合消防要求的消防验收备案意见及符合房屋结构安全要求的房屋安全鉴定报告代替竣工验收备案手续。

3.《意见》发布的意义——有利于加快处理因历史遗留问题导致的不动产“登记难”

不动产确权登记领域持续深化改革，是践行以人民为中心的发展思想、切实维护群众合法权益的一项重要举措。《意见》聚焦因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题，为不动产确权提供了明确指引，同时降低了因不动产登记难等问题产生的诉讼及信访事件的发生，有利于房产土地的市场交易、流转，调动市场经济发展。