对《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》的解读

2023年8月11日，天津市规划和自然资源局印发了《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》（以下简称“《通知》”），现对《通知》解读如下：

1.《通知》发布的背景—将党的二十大作出的重大决策部署付诸行动

为全面贯彻新发展理念，聚力市委、市政府“十项行动”走深走实，充分激发市场活力，提升存量土地、房产利用效率和效益，有效支撑和保障经济社会高质量发展，天津市规划和自然资源局制定并发布了《通知》。

2.《通知》的主要内容—对盘活存量土地房产给予政策支持

其一，《通知》明确了盘活存量土地房产有关支持政策的适用范围。《通知》指出，其适用于已取得国有建设用地使用权的土地、具备合法手续的存量房产的盘活利用（商品住宅除外），以及除明确适用于产业园区的条款，其他条款产业园区内、外均可适用。

其二，《通知》明确了存量土地房产的盘活路径。《通知》指出，土地使用权人可通过自主、联合、入股以及转让、置换等多种方式进行盘活利用；土地使用权人无开发意愿或者无开发能力的，可由区人民政府依法依规收储或者收购土地使用权，按照规划重新安排使用。涉及超期未开工、竣工、闲置土地以及涉及违法违规，对其盘活利用方式及前置程序做出了明确规定。同时，根据拟适用政策的项目位于产业园区内、外的不同，要求其持不同主管部门的审查意见向区规划资源部门提出申请，并经区人民政府批准后执行。若涉及产业项目的，办理规划或用地手续的同时，由产业园区管理机构或区人民政府主管部门需与申请人签订监管协议，明确产业类型、投资强度、地均税收、转让抵押等相关要求及违约责任。

其三，《通知》从四方面强化了盘活存量土地房产的规划政策支持。第一，允许产业用地类型合理转换，即产业园区内允许工业用地（三类工业用地除外）、物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）和其他商务用地之间按要求合理转换。第二，在兼容用途不会对主要用地性质的建筑产生安全、环境、消防等负面影响的前提下，允许商业服务业设施、公共管理与公共服务设施、公用设施、道路与交通设施等相互兼容。第三，完善产业配套设施，产业园区内（除新型产业用地外）产业用地配套行政办公及生活服务设施用地面积占比可提高至15%，产业园区内新型产业用地兼容的配套服务设施建筑规模占比可以提高至30%。第四，在不超过基准容积率且征得相关管理部门同意的前提下，现状公共管理与公共服务设施及社区公益性设施（社区商业除外）进行改造，允许其容积率在现状基础上适当提高。在不超过基准容积率前提下，产业园区内允许按需确定各类产业用地容积率、建筑密度和建筑高度。

其四，《通知》从八个方面优化了土地利用政策。第一，允许有条件的土地用途变更，土地用途变更的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限确定，经评估涉及调整土地价款的，依法补缴相关土地价款，允许通过缩短新用途使用年限的方式降低或折抵需补缴的土地价款。第二，鼓励适用建设用地过渡期政策，在不改变用地主体和规划条件的前提下，经行业主管部门提供项目符合条件的证明文件后，可适用最高在5年内不改变原土地用途和土地权利类型的建设用地过渡期政策。第三，针对符合《通知》规定的10种情形不再增收土地价款。第四，通过移交部分土地或者建筑面积的方式，无偿提供公共空间、公共服务设施、交通设施、市政设施等公共要素的，在符合规划原则的前提下，根据原地块的不同性质，给予不同的支持政策。第五，鼓励零散用地集中开发，对存量土地房产，鼓励市场主体收购相邻地块集中改造开发，登记部门可根据申请，依法依规将分散的土地合并登记。第六，鼓励利用地下空间建设，土地使用权人利用自有用地地下空间进行建设的，经营性用途或其他拟有偿使用用途按不同标准收取土地价款的。第七，支持具备独立开发条件的节余用地分割转让，同时鼓励产业园区平台发挥市场主体优势，探索市场化回购和退出路径。第八，工业项目、流通业项目、商品批发市场等需要搬迁的，政府收回原国有建设用地使用权后，经批准可按照价值相当的原则采取协议出让方式安排原用途用地。

其五，《通知》明确了盘活存量土地房产的四个相关事项。第一，《通知》指出落实产业用地政策时，对相关项目是否属于国家支持发展产业难以确认的，由区产业主管部门对项目性质予以认定。第二，《通知》明确了土地供应方式和土地价款缴纳的方式。第三，《通知》指出各区人民政府、产业园区管理机构作为存量土地房产盘活的责任主体，应加强对项目的全链条监管和安全监管，对发现的违法违规违约行为依法进行处置。第四，《通知》指出对于严格按照文件执行，但在履行职责过程中由于难以预见等客观因素出现失误或错误的，可容错免责。

3.《通知》发布的意义——有利于提升存量土地、房产利用效率和效益

盘活存量土地房产是解决在城市化进程中土地资源过剩问题的重要手段。《通知》为了解决土地资源过剩问题，促进土地的合理利用和高效管理，通过多种方式来盘活存量土地，可以有效提高土地利用效率，减少资源的浪费。同时，政府的规范管理和严格执法有利于确保土地资源的合法合规使用，为城市的可持续发展提供有力支撑。