对《天津市规划和自然资源局关于支持盘活存量建设项目内部分割的管理规定（试行）》的解读

2023年7月18日，天津市规划和自然资源局经2023年第六次局长办公会审议通过印发《天津市规划和自然资源局关于支持盘活存量建设项目内部分割的管理规定（试行）》（以下简称“《规定》”），现对《规定》解读如下：

1.《规定》发布的背景—深化落实中央经济工作会议精神、聚力全市高质量发展“十项行动”

随着党的二十大的召开，为了把党的二十大作出的重大决策部署付诸行动、见诸成效，2023年1月11日，天津市第十八届人民代表大会第一次会议开幕会上，市长张工所作的《政府工作报告》提出：未来五年是天津全面建设社会主义现代化大都市的关键时期，我们要全面贯彻中央决策部署，按照市委部署要求，集中力量实施“十项行动”。为全面贯彻新发展理念，聚力市委、市政府“十项行动”走深走实，充分激发市场活力，提升存量土地、房产利用效率和效益，有效支撑和保障经济社会高质量发展，天津市规划和自然资源局制定并发布了《规定》。

2.《规定》的主要内容—针对盘活存量建设项目内部分割登记制度进行规范

首先，《规定》明确了的存量建设项目分割的管理要求，明确存量建设项目可按幢、层、套（间）等固定界限为基本单元进行分割，分割后应当满足不动产单元要求，即权属界线封闭，且具有独立使用价值的空间；明确土地出让合同等对项目分割的限制性规定有效，如履行相应的程序也可就合同的限制性规定进行调整；明确工业用地的分割，除应符合本《规定》的相关要求外，还应符合天津市政府相关文件的要求，并由相关部门对合同履行、产业准入、环保卫生、转让交易等情况进行综合审查；以及规定了住宅类项目实体分割及非成套住宅进行非实体分割的，由区人民政府出具书面同意分割盘活转让的有关意见；明确了已预售或存在多个权利主体的存量建设项目，建设单位或权利人申请改建实体分割不得损害相关权利人合法利益，且涉及已办理抵押登记的，应取得抵押权人书面同意等问题。

其次，《规定》明确了存量建设项目改建实体分割的手续，要求改建项目在分割前应进行鉴定或相关安全、抗震的保障工作，并且委托相应的设计单位编制改建项目报告。对审查是否改变原规划许可内容两种情况下如何申请审批做了规定。同时还明确改建项目应符合国家和我市相关建筑设计、房屋质量、消防安全等规范要求，并取得相关的手续。

最后，对建设项目改建区分实体分割和非实体分割两种情况下的不动产登记程序进行了规定。对于建设实体分割完成后又区分已办理首次登记和未办理首次登记的分割项目两种情况下改变原规划许可内容办理规划许可应当提交的材料进行规定。对于建筑内部结构改建仅拆分不动产单元的非实体分割，明确了可按照对应的层、套（间）单元办理不动产登记，也可将多套房屋整体登记在同一权属证书下，可依申请按套发证或经区政府同意按间登记发证。

3.《规定》发布的意义——有利于为加快落实存量资产盘活改革进程提供具体可行性措施

存量资产盘活是提升存量土地、房产利用效率和效益的重要手段，是贯彻落实生态文明体制改革，践行全面建设资源节约型社会的有效措施，是我国土地资源开发与保护的重要原则，是城镇空间拓展的重要潜力资源，同时也是化解地方债务风险，提升财政可持续发展能力的重要举措。《规定》的发布有利于为存量建设项目的盘活提供有力支持，有助于推动存量和改扩建项目资产盘活的进程，为存量资产的盘活提供现实有利的登记制度和可行方案，进而落实资产盘活工作持续深化改革。