对《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》的解读

11月21日，自然资源部发布《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》（以下简称“《政策指引》”），现对《政策指引》解读如下：

1.《政策指引》的发布背景—全国层面缺乏规划及土地利用方面的政策

为落实《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》《全国国土空间规划纲要(2021-2035 年)》，自然资源部明确的“严守资源安全底线、优化国土空间格局、 促进绿色低碳发展、维护资源资产权益”四个工作定位要求，在总结各地实践经验的基础上，2023年11月21日，自然资源部发布《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》（以下简称“《政策指引》”），旨在推动支持城市更新 的相关规划工作规范开展。

2.《通知》的主要内容—在规划引领、用途管制、土地政策衔接方面明确了目标、框定了原则、指明了路径

其一，《政策指引》明确了总体目标和六项基本原则。坚持“以人民为中心”的发展思想，以“高质量发展、高品质生活、高效能治理”为目标，以国土空间规划为引领，在“五级三类”国土空间规划体系内强化城市更新的规划统筹，促进生产、生活、生态空间布局优化，实现城市发展方式转型，增进民生福祉，提升城市竞争力，推动城市高质量发展，为地方因地制宜地探索和创新支持城市更新的规划方法和土地政策，依法依规推进城市更新提供指引。坚持规划统筹、坚持底线管控、坚持节约集约、坚持绿色低碳、坚持多方参与、坚持因地制宜

其二，《政策指引》明确，要将城市更新要求融入国土空间规划体系，同时针对城市更新特点，改进国土空间规划方法。比如在城市更新方式与措施方面，《政策指引》提出，要按照“留改拆”的优先顺序，在更新规划单元详细规划中对更新对象组合采用保护传承、整治改善、改造提升、再开发和微改造等更新方式，并明确其适用条件。以“保护优先、少拆多改”为原则，在更新实施单元详细规划中对各类建（构）筑物、设施等空间对象，研究确定保护、保留、整治、改建、拆除、重建（含复建和新建）等更新措施。

其三，《政策指引》提出了国土空间规划需要针对城市更新的特点，自上而下、自下而上充分开展调查评估，明确城市更新的规划导向，因地制宜结合城市更新的可实施性，提高规划编制的适应性和对市场的响应性。在促进产业转型升级、扩容升级基础设施、提升社区宜居水平、保护传承历史文化、优化公共空间格局和品质、倡导绿色和数字智能技术等方面明确更新重点和更新对策。

其四，《政策指引》完善了城市更新支撑保障的政策工具,包括丰富土地配置方式，细化土地使用年限和年期，实施差别化税费计收，优化地计收规划，保障主体权益等。

其五，《政策指引》进一步完善了城市更新在规划管控和土地利用方面的支撑保障，强化土地要素与城市更新规划管理联动。在规划管控支持政策方面，针对此前存在较多政策诉求的土地复合利用、容积率核定、建筑规模统筹、技术标准等方面进一步明确了支持举措，为各地相关管理部门构建与城市更新需求相匹配的技术和管理标准，提高审批效能提供了依据。在土地利用支持政策方面，针对土地复合利用过程中存在的土地用途界定、土地使用年限确定、土地价款计收等重要事项进一步进行了细化，确保可落地，特别是土地用途和年限的政策支持，有利于进一步激励经营主体参与城市更新业务。此次政策还针对税费计收、地价计收、确权登记等方面完善城市更新支撑保障。

3.《政策指引》发布的意义——为各地开展城市更新规划与土地政策探索创新提供了政策支撑

《政策指引》以规划的弹性适应市场的不确定性，更加强调适应市场需求，有利于保障城市更新高质量落地实施。