对《市规划资源局印发关于<推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策>的通知》的解读

2024年04月03日，天津市规划和自然资源局印发《市规划资源局印发关于<推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策>的通知》（以下简称“《通知》”），现对《通知》解读如下：

1.《通知》发布的背景

随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，高效、合理利用每一寸土地成为推动城市可持续发展的重要课题。然而，在我国城镇地区，大量低效用地散布于城市各个角落，且多数建筑危旧，成为制约城市发展的瓶颈。党中央、国务院高度重视存量土地资源盘活利用工作，多次强调要加强城市更新和存量住房改造提升，以推动土地资源的节约集约利用。2023年9月，国家在包括北京市、天津市等43个城市开展低效用地再开发试点，通过创新政策举措、完善激励约束机制，着力解决存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。与此同时，市委、市政府提出“盘活存量、培育增量、提升质量”工作要求，将“三量”工作作为一项极其重要的工作统筹推动。为加快推动低效用地再开发，鼓励存量资源盘活，有效促进土地节约集约利用，天津市规划和自然资源局结合我市实际，制定了《关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策》。

2.《通知》的主要内容

其一，《通知》明确了其适用范围、实施方式和主体。《通知》适用于经调查认定并报自然资源部备案的低效用地以及市级盘活存量协调机制认定的存量资源可享受，但新供应土地不在适用范围。土地使用权人可通过自主开发、联合、入股以及转让、置换等多种方式进行盘活利用。由原产权单位(或产权人)授权的运营主体，或由区人民政府委托的平台公司依法依规取得不动产权或运营权后，也可作为实施主体。

其二，《通知》从加强规划统筹出发，在5个方面提出新的支持政策。一是鼓励现状用地混合利用。明确现状用地混合利用规则，鼓励居住、商业和公共服务等在不影响功能前提下混合设置，主导用地性质及容积率符合控规的，纳入控规的规划执行。二是支持用地类型合理转换。允许在满足相关管理要求和相关标准的前提下用地类型合理转换，用地类型符合《通知》明确转换规则的，纳入控规的规划执行。三是允许建筑面积奖励。在盘活存量过程中，增设公益性公共服务配套设施和有效公共开放空间的，允许建筑面积增加。四是支持规划指标跨区域统筹。对因非企业原因导致规划指标无法实施的，允许企业按照等价原则对相应地块建筑规模指标在已出让用地中进行转移，但不得跨市、区土地出让收益范围。五是支持现状用地改建。已取得合法不动产权证的现状用地，土地用途及各项指标与控规不一致或控规尚未覆盖的，允许按不动产权证约定的用途和建筑面积进行改建、重建。其中，现状用地混合利用、用地类型合理转换、建筑面积奖励等3项政策，在满足相关管理要求和相关标准的前提下可叠加使用。

其三，《通知》坚持强化土地要素支撑，从6个方面促进土地资源盘活利用。一是混合用地供应。明确混合用地按主导土地用途确定配置方式、使用年期，结合混合用途及其建筑规模比例综合确定地价。土地使用权人利用自有土地混合利用开发的（商品住宅除外），可采用协议方式供应。二是支持基础设施周边土地综合开发。明确基础设施征拆范围内土地，可由基础设施投资建设单位办理规划手续、委托出让。轨道车场等已建或待建预留工程上的建设用地，可协议出让给轨道交通建设主体。三是鼓励零散用地合理利用。提出储备或已供应零星土地自主盘活利用或与周边地块开发的利用模式。用零散用地建设社会停车场、文体设施、公园、菜市场及社区公益性设施的，纳入控规的规划执行。四是支持相邻用地并宗再开发。允许符合规划的相邻工业用地并宗再开发，涉及不同主体并宗再开发的，建成后可按约定进行分割登记。五是支持用地合理置换。按照等价原则，允许对集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间置换，并提出了置换程序。明确了园区外工业用地向园区内工业用地置换的程序。六是鼓励村庄周边低效用地再开发利用。支持通过全域土地综合整治，做好村庄周边低效集体建设用地整理，实现集中连片开发，用于发展乡村振兴产业或补齐农村公共服务配套短板。

其四，《通知》不断完善激励措施，优化了地价政策工具。一是创新土地供应方式。除居住用地外，支持社会主体自主选择长期租赁、弹性年期出让等土地供应方式。二是优化地价补缴标准。明确长期租赁的租金标准，弹性年期出让金出让价格标底，可按照用地期限的线性比例来确定。涉及土地用途变更的土地，可按照新土地使用条件下市场评估价与原土地使用条件市场评估价差额70%补缴土地价款。继续支持分期缴纳土地出让金。

其五，《通知》对历史遗留问题处置提出了操作指引。《通知》指出经属地区政府论证符合国土空间规划、安全、消防、环保要求可盘活利用需予以保留的无法办理不动产登记的存量建筑，可按有关规定完善规划、土地及不动产登记手续。其中，对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均认定为建设用地且符合国土空间规划的，可按建设用地完善手续；涉及集体土地的，须履行征地程序。

3.《通知》发布的意义

《通知》不仅为低效用地再开发工作提供了明确的指导和支持，也为推动土地资源的高效利用、促进城市更新和改善、推动经济增长等方面注入了新的动力。随着政策的深入实施和不断完善，相信我国低效用地再开发工作将取得更加显著的成效，为城市的可持续发展和经济社会的繁荣做出更大的贡献。