对《天津市建设用地使用权转让实施细则》的解读

2024年7月2日，天津市规划和自然资源局发布了《天津市建设用地使用权转让实施细则》（以下简称“《实施细则》”），现对该《实施细则》进行解读如下：

1.《实施细则》的发布背景

为贯彻落实《天津市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见(试行)》（津政办规〔2021〕7号）文件精神，加强建设用地使用权转让管理,盘活存量资产，规范建设用地使用权转让行为，维护交易双方的合法权益，天津市规划和自然资源局在此背景下出台《实施细则》。

2. 《实施细则》的主要内容

其一，《实施细则》明确了建设用地使用权转让的界定，明确土地使用权人可通过多种方式将依法获得的建设用地使用权转让，包括但不限于买卖、交换、赠与、出资等，同时还包括司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

其二，《实施细则》针对不同方式（包括划拨方式、出让方式、作价出资（入股）方式、授权经营方式等）取得的土地使用权的转让条件，分别作出了规定。明确土地使用权转让可通过线上或线下方式转让。已办理商品房销售许可且已销售的商品房项目，转让人需通过书面或公告方式通知商品房预购人，公告期限不少于30日，商品房预购人同意后方可转让。

其三，为提高土地要素流转效率，《实施细则》建立预告登记转让制度，对于开发投资总额未达到25%以上的建设用地，经区级规划资源部门审核，转让双方签订预转让合同，办理土地使用权转移的预告登记，待开发投资总额达到25%以上后，办理土地使用权转移登记。

其四，《实施细则》支持建设用地进行分割、合并转让，即由园区管委会或相关行业主管部门组织相关单位就分割宗地的产业准入、固定资产投资、人防、配套设施、排放指标、消防等方面形成论证意见，土地使用权人持论证意见，履行申请、审批手续，按程序办理工程规划许可以及土地使用权变更登记手续。

其五，《实施细则》要求如实申报交易价格，推动二级市场建设。申报价格比标定地价低20%以上的，或标定地价未覆盖区域申报价格比基准地价低30%以上的，属地区人民政府可行使优先购买权，指定土地储备机构按转让方申报价予以收购。明确司法处置建设用地可进入天津市建设用地二级市场交易。同时指出平台交易强化建设用地一、二级市场联动，各部门加强工作衔接，保证交易安全。

3.《实施细则》的发布意义

《实施细则》通过规范建设用地使用权转让流程，强化了土地市场的透明度和公正性，有利于土地资源的合理流动和高效利用，同时保护了交易双方的合法权益，促进了房地产市场的健康发展，为天津市的城市建设和经济发展提供了有力的制度保障。