对《改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》的解读

王君岩

房地产信贷政策是连接金融与房地产两大领域的关键枢纽，其制度设计直接影响购房人权益保障、房地产企业融资环境和房地产市场运行态势。当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，传统“高负债、高杠杆、高周转”发展模式难以为继，亟需构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品和管理体系。为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。

一、《意见》发布的背景

当前，我国房地产信贷管理面临一系列亟待破解的难题：房地产开发贷款资金监管不够封闭，预售资金与开发贷款之间存在管理真空，部分项目资金被挪用导致项目建设停滞；个人住房贷款制度与商品住房销售制度改革衔接不畅，预售制度下购房人承担了过重的交付风险；房地产贷款品种体系不够完整，租赁住房、保障性住房等新业态的信贷支持缺乏系统性制度安排；经营性物业贷款、住房租赁贷款等产品规则分散，难以形成全生命周期覆盖；房地产金融宏观审慎管理框架尚不完善，逆周期调节工具不够丰富。

在房地产市场供求关系发生重大变化、加快构建房地产发展新模式的宏观背景下，房地产信贷制度亟需从“重开发、轻运营”向“开发、销售、运营全链条覆盖”转变，从“分散规定”向“系统集成”升级。《意见》牢牢抓住“房地产信贷产品体系重构”这一核心，旨在通过建立覆盖房地产开发、建设、销售、运营全链条的信贷管理制度，推动金融与房地产良性循环，为加快构建房地产发展新模式提供坚实的制度保障。

二、《意见》的主要内容

《意见》共七章三十六条，系统构建了覆盖房地产信贷全流程、全品种的规则体系，围绕房地产贷款品种、开发贷款、购房贷款、经营性贷款和宏观审慎管理等关键环节，部署了五个方面的重点内容：

（一）构建全链条房地产贷款品种体系

确立房地产贷款的基本框架。《意见》将房地产贷款定义为银行业金融机构发放的用于商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等房地产领域开发、建设、销售、运营的各类贷款，并按照房地产全生命周期划分为三大类：房地产开发贷款（开发建设阶段）、购房贷款（销售阶段）、经营性贷款（运营阶段）。这一分类体系覆盖了从项目开工到运营管理的完整链条，实现了信贷产品与房地产项目生命周期的精准匹配。尤为重要的是，《意见》明确禁止发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款，从源头上切断了过去通过信贷资金违规流入土地市场的通道，体现了“房住不炒”的底线思维。

（二）强化房地产开发贷款封闭管理

建立主办银行制和资金封闭管理机制。《意见》明确房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，项目公司应在主办银行开立资金账户，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入主办银行资金账户管理，主办银行和资金账户在贷款结清前原则上不得变更。这一制度设计从根本上解决了过去开发贷款资金“多头开户、游离监管”的痼疾，实现了项目资金的全口径归集和闭环运行。

在贷款期限上，《意见》要求房地产开发贷款期限与项目建设、销售周期相匹配，预售项目贷款期限原则上不超过3年、最长不超过5年，现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，从制度上遏制了“短贷长投”和“边建边还”带来的资金链断裂风险。

在担保和发放方式上，《意见》要求以项目土地、在建工程为抵押，并可根据情况采取股东担保、股权质押等方式增信；贷款应根据项目建设进度、风险情况分批发放，并通过主办银行资金账户受托支付至交易对象账户，确保贷款发放与项目建设进度相匹配，防止资金挪用。

针对保障性住房和租赁住房开发建设，《意见》设立专项贷款品种并给予差别化政策支持。保障性住房开发贷款利率一般应低于商品住房开发贷款利率水平，体现了保本微利原则；住房租赁开发建设贷款期限一般为3年、最长不超过5年，为租赁住房供给提供了稳定的融资支持。

（三）改革完善购房贷款制度

建立与商品住房销售制度改革相衔接的购房贷款规则。《意见》在个人住房贷款领域推出多项重要改革：一是明确贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值；二是要求重点评估借款人还款能力，加强收入真实性核查，并符合个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求。

在贷款发放时点上，《意见》建立了与现房销售、预售制度相匹配的差异化规则：所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。个人住房贷款应通过受托支付方式发放，现房销售受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户，预售的受托支付至项目预售资金监管账户。这一制度安排将个人住房贷款发放与项目竣工备案挂钩，有效保障了购房人在预售制度下的合法权益，防止“钱房两空”风险。

在利率调整机制上，《意见》建立了存量浮动利率个人住房贷款的利率协商变更机制：当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式由借款人自主选择。变更后或新发放贷款利率加点幅度由双方自主协商确定，不得低于所在城市个人住房贷款利率加点下限（如有），贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。这一机制为存量房贷借款人提供了利率调整的制度通道，有利于减轻居民利息负担、促进消费。

在风险防范上，《意见》明确禁止发放贷款金额随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加购房贷款，从制度上堵住了“循环贷”“加按揭”等风险敞口。

在纾困机制上，《意见》要求对存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划，体现了金融管理的人民性和灵活性。

针对商业用房购房贷款，《意见》明确贷款购买的商业用房应为已竣工备案的房屋，贷款期限一般不超过10年、最长不超过15年，自然人申请商业用房购房贷款的应参照个人住房贷款相关比例上限执行。

针对住房租赁团体购房贷款，《意见》支持企业、符合条件的事业单位、专业化规模化住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营，贷款期限最长不超过30年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%，为盘活存量房屋、扩大租赁住房供给提供了有力的金融工具。

（四）丰富经营性贷款产品体系

针对房地产运营阶段，《意见》建立了经营性物业贷款和住房租赁经营性贷款两大品种。经营性物业贷款指向持有商业性房地产的企业发放的以经营性物业为抵押的贷款，贷款期限最长不超过15年，贷款金额原则上不超过物业评估价值的70%，第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入，体现了“以物业养物业”的审慎原则。住房租赁经营性贷款按自有产权和非自有产权实行差异化安排：运营自有产权长期租赁住房的，贷款期限最长不超过20年、贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%；改造工业厂房、商业用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，贷款期限最长不超过5年、贷款金额原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可以用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款，实现了开发贷款与经营性贷款的有序衔接。

（五）完善房地产金融宏观审慎管理

构建更加系统完备的宏观审慎政策框架。《意见》明确中国人民银行依法实施房地产宏观信贷调控，牵头建立房地产金融宏观审慎政策框架，会同相关部门制定房地产金融宏观审慎政策；金融监管总局依法对银行业金融机构房地产贷款业务实施监督管理。在政策工具上，中国人民银行会同金融监管总局确定全国个人住房贷款、商业用房购房贷款最低首付比例政策，对银行业金融机构实施房地产贷款集中度管理；个人住房贷款利率政策由中国人民银行另行规定；中国人民银行根据市场形势、金融机构风险情况、系统性金融风险状况等，会同相关部门建立其他房地产金融逆周期调节机制。在监测评估上，中国人民银行对银行业金融机构房地产信贷业务开展宏观审慎监测评估，根据监测评估结果可会同相关部门调整适用的房地产金融宏观审慎管理工具参数。在统计监测上，《意见》要求改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测，银行业金融机构要优化统计业务流程，完善房地产信贷数据报送制度，确保报送的数据及时、准确、完整，严防数据造假。

三、《意见》的发布意义

《意见》的出台，是房地产金融领域落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式决策部署的重要举措，对推动房地产信贷管理制度深层次变革具有里程碑意义。它直面房地产信贷管理中长期存在的资金监管不封闭、贷款品种不完整、销售与贷款发放不衔接、宏观审慎管理不系统等突出问题，通过构建全链条、全品种、全流程的信贷规则体系，将房地产信贷管理从分散的单项规定升级为系统集成的制度框架，直接回应了购房人对交付安全的关切、房地产企业对合理融资的需求、监管部门对风险防控的要求。

《意见》的发布，标志着房地产信贷管理从“重开发、轻运营”向“开发、销售、运营全链条覆盖”的深刻转变。它压实了主办银行对项目资金的封闭管理责任，建立了个人住房贷款发放与项目竣工备案挂钩的硬约束，丰富了租赁住房、保障性住房、经营性物业等新业态的信贷产品供给，完善了房地产金融宏观审慎管理的政策工具箱。特别是存量房贷利率协商变更机制、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款置换开发贷款等制度创新，将为减轻居民负担、盘活存量房屋、促进租购并举提供有力的制度支撑。可以预见，《意见》的实施将有力推动金融与房地产良性循环，促进房地产市场稳健运行和高质量发展，为加快构建房地产发展新模式奠定坚实的制度基础。